Специалисты проанализировали перспективы и возможные варианты развития событий.
Жителей РФ предупреждают о вероятности роста цен на арендное жилье. Статистика «Авито Недвижимость» подтверждает восстановление спроса на арендное жилье в российских мегаполисах, в связи с чем арендодатели в скором времени вернутся к докризисным ценам. Поэтому вполне возможно, что многие арендаторы уже в ближайшее время задумаются о том, не пора ли приобрести свое жилье. Какие факторы надо учитывать желающим обзавестись недвижимостью и её продавцам. Выгодно ли совершать сделки в 2020 году?
Спешка может быть оправданной
В 4 из 10 крупных российских банков произошло увеличение обязательного стартового взноса при оформлении ипотечного кредита. Специалисты агентства Marcs пришли к выводу, что это связано со снижением процентных ставок на кредиты. К примеру, в Райффайзенбанке и ФК «Открытие» вышеупомянутый показатель при покупке объектов в новостройках и на вторичном рынке вырос до 20%. В Альфа-банке первоначальный взнос при оформлении ипотеки на готовые квартиры составляет 20% (раньше - 15%). В Промсвязьбанке показатель вырос до 15%, причем в нём теперь нет возможности взять ипотеку без стартового взноса на новое жилье в Москве (программа функционировала в феврале).
Но плюсы тоже имеются, ведь новшества не затронули льготные кредиты с государственной поддержкой, подразумевающие ставку до 6,5%.
«Если вы планируете взять ипотеку на новую квартиру, рекомендуем поторопиться, - сообщает Павел Луценко, гендиректор проекта “Мир квартир”. - На данный момент ещё можно оформить очень доступный ипотечный кредит на льготных условиях с поддержкой со стороны государства. Срок действия программы заканчивается 01.11.2020 года, и не исключено, что её продлят. Но гарантий нет, ведь государство также тратит серьезные суммы».
Эксперт подчеркнул, что отдельные банки уже сообщают об исчерпании лимитов. Поэтому у покупателей есть всего три месяца на принятие решение, но лучше поторопиться.
Отметим, что в июне появилось предложение от Министерства финансов о снижении величины стартового взноса по этой программе на 5% (до 15%). На сегодняшний день документ рассматривается в правительстве.
Поиск альтернативных вариантов и надежда на скидочные программы
Хотя кризис повлиял на рынок нового жилья - во 2-м квартале произошло 44-процентное падение спроса на строящиеся столичные объекты (по сути, в течение 2,5 месяцев сделок не было), стоимость квартир с начала года не упала. Специалисты агентства «Метриум» информируют, что средняя стоимость квадратного метра жилья в новых домах Москвы выросла до 188 000 рублей (+7,4%).
«Интересно, что в течение мая - июня, вопреки колоссальному падению спроса, стоимость квартир не снижалась и не росла», - говорят аналитики компании. В новых объектах бизнес-класса наблюдалась аналогичная картина: с начала года стоимость «квадрата» выросла до 259 000 рублей (+7,3%).
Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина», рекомендует желающим обзавестись жильем в столице обратить внимание на альтернативу - недвижимость в «новой Москве».
«Стоимость квадрата в ТиНАО в среднем равна 140 000 рублей, а это гораздо ниже аналогичного показателя в пределах “старой” Москвы. Примечательно, что речь идет о возможности приобретения объекта бизнес-класса, - подчеркивает специалист. - Надо понимать, что и в “новой Москве” происходит рост цен, поэтому такие инвестиции вполне оправданы».
Рассчитывать на падение стоимости объектов в ближайшее время бессмысленно. В «Метриуме» считают, что по результатам текущего года рост цен обеспечат следующие факторы: изменения в долевом строительстве, более доступные ипотечные кредиты, рост себестоимости строительных работ и восстановление спроса после окончания карантина.
«Хотя экономика практически не растёт, цены не будут сильно снижаться, можно прогнозировать только снижение скорости их роста. Поэтому откладывать приобретение жилья невыгодно, – говорят эксперты компании. - Но падение спроса до сих пор нельзя исключать, а государственная поддержка ипотеки только сделает данный процесс менее болезненным. В такой ситуации девелоперы будут предлагать скидки. На данный момент величина скидки на объекты в массовом и бизнес-сегменте равна 5%».
Анализировать и ждать?
Если говорить о «вторичке», то, согласно статистике «Дом.рф», величина средней ставки кредитов в мае - 8,46%, а это на 2,7% больше, по сравнению с новыми объектами.
Наблюдается медленное снижение ставок: в течение первой недели июля произошло сокращение средней ставки по данным займам на 0,24%, поэтому возможно надо дождаться дальнейшего падения ставок.
По прогнозам специалистов «Метриума», к концу года показатель составит от 7 до 7,5%. Помимо этого, в результате карантинных ограничений и отсутствия покупателей многие владельцы недвижимости на вторичном рынке сняли её с продажи.
«Согласно информации IRN, количество предложений таких объектов в столице в течение апреля-мая уменьшилось на 20-30%, по сравнению с периодом до режима изоляции. Это свидетельствует о том, что на данный момент на рынке наблюдается нехватка предложений и осуществлять поиски объектов на вторичном рынке нежелательно», - говорят представители компании.
В то же время специалисты прогнозируют активизацию продавцов недвижимости на «вторичке». Прежде всего, у многих возникнет желание избавиться от старого жилья и взять выгодную ипотеку на объект в новостройке. Также за период карантина освободилось арендное жилье, поэтому не исключено, что у владельцев появится желание продать их. Кроме этого, не исключена вторая волна пандемии осенью, поэтому вполне возможно, что в конце лета - начале осени владельцы решат быстро продать квартиры в связи с невозможностью удаленной организации сделки. В такой ситуации выбор будет более широким, поэтому можно получить скидки.
Стоит ли ждать падения ставок, активности владельцев жилья и скидок? Специалисты по-разному отвечают на данный вопрос. «Ставки по ипотечным кредитам упали и на вторичном рынке, поэтому время подходящее. Стоимость жилья начала падать, однако всё зависит от конкретного сегмента рынка. Купить ликвидный объект с продуманной планировкой и с хорошим расположением со скидкой не удастся, цена на них стабильная. Стоимость таких квартир со временем может даже увеличиться», - говорит П. Луценко.
По мнению независимого эксперта в сфере недвижимости Андрея Бекетова, торопиться с покупкой нежелательно.
«Я считаю, что каких-либо кардинальных перемен на рынке ждать не стоит, поэтому не надо спешить. Учитывая решение Центробанка об уменьшении ключевой ставки, скорее всего, ипотека станет ещё более доступной. Но если у человека нет крайней необходимости покупать жилье, лучше положить средства на банковский депозит, – отмечает специалист. - Уже через год вы сможете получить прибыль, а стоимость жилья не поменяется. В целом роста цен не наблюдается и нет факторов, которые могут его спровоцировать».
Готовимся к будущему
Если говорить о продаже недвижимости, то участникам долевого строительства, у которых есть желание переуступить жилье, рекомендуется продать жилье, пока нет второй волны пандемии.
«Владельцам жилья в строящихся объектах рекомендуется продать квартиру как можно быстрее. Во первых, сейчас спрос стимулирует более привлекательная ипотека. Во-вторых, после снятия карантинных ограничений во всех регионах страны, на рынке снова появятся люди, которые планировали приобрести жилье до самоизоляции, – говорят специалисты “Метриума”. - В любом случае восстановительное увеличение спроса завершится, поэтому число потенциальных клиентов сократится».
Если же для вас актуальна быстрая продажа жилья, нужно делать скидки, отмечают эксперты. Не готовы идти на уступки? Тогда надо подождать.
«Я считаю, что продавать жилье в текущем году невыгодно, - отмечает А. Бекетов. - Цены меняться не будут, роста покупательной способности не наблюдается. Если надо срочно оформить продажу объекта, то заинтересовать человека можно лишь скидкой. Если такой потребности нет, лучше сохранить средства. Ситуацию нельзя назвать тупиковой: что продавать жилье в этом, что в следующем году – продавец практически ничего не потеряет и не выиграет».
Учитывая риск «второй волны», которая усложнит возможность оформления сделок, специалисты компании «Метриум» рекомендуют продавцам недвижимости на «вторичке» по крайней мере обзавестись электронной цифровой подписью, чтобы все бумаги можно было подписывать дистанционно.
«Стало очевидно, что эта технология будет активно использоваться в будущем. Коронавирус лишь ускорил данный процесс, - говорит А. Бекетов. - Желающие оформить продажу могут зарегистрировать документы прямо из дома. Вскоре ЭЦП, вероятно, будет у каждого человека».
Выгодно ли использовать опцию трейд-ин от девелоперов, если вы уверены в том, что средства от продажи объекта на вторичном рынке будут израсходованы на покупку новой квартиры? Явные подводные камни отсутствуют. «Вы просто экономите силы и платите другим людям за то, что могли бы сделать сами. Застройщик может взять на себя все хлопоты - продать ваше жилье и за вырученные деньги оформить бронь на один из своих объектов. Это напоминает доставку еды к двери: если нет желания готовить самостоятельно, воспользуйтесь онлайн-помощью», - объясняет независимый эксперт.
В целом, А. Бекетов считает, что нет смысла торопиться по причине возможного быстрого роста стоимости жилья.
«До 10-процентного роста цен они были неизменными в течение трех лет, - говорит А. Бекетов. В то время все ждали улучшения условий - роста депозитов и зарплат. Потом произошел резкий рост по причине появления эскроу-счетов. Везде можно было услышать о том, что девелоперы будут поднимать цены по причине ухудшения условий. Достаточно быстро цены выросли на 10%, но денег у людей больше не стало, поэтому снова произошла остановка роста. Данный рынок весьма неспешный, изменения быстро не происходят, всегда можно принять осмысленное решение».
