В стране возникают панические настрои, вызванные резкими изменениями в экономике. Такие события заставляют многих людей рассмотреть возможность приобретения жилья с целью сохранения сбережений в условиях сильной инфляции. Специалисты рынка рассказали о том, действительно ли всё так плохо и существуют ли альтернативные решения.
Инвестировать и получить прибыль
Проблемы в экономике вызывают у многих россиян желание взять деньги в долг, но приобрести недвижимость. Причин действительно немало – приближающийся кризис, увеличение риска роста цен и надвигающаяся перспектива взимания налогов с доходов по депозитам размером более 1 млн рублей. Множество жителей страны считают, что приобретение квартиры в таких условиях - идеальный вариант сохранения сбережений от обесценивания. А если всё пойдет хорошо, то можно даже заработать.
Но в ходе выбора объекта не стоит забывать о том, что покупка первого попавшегося жилья - не самый лучший вариант для сохранения накоплений или их увеличения. Необходимо купить недвижимость, которую в будущем можно будет выгодно продать. Или же найти объект, который будет долгосрочным источником дохода. Сделать это непросто.
«Сегодня сложно прогнозировать, когда ситуация улучшится, насколько негативно она повлияет на национальную валюту и сферу недвижимости. Скорее всего, кризис только начинается и виднеется лишь верхушка айсберга», - отмечает Алексей Коренев, специалист группы компаний «Финам».
Аналитик советует детально изучать разные объекты на рынке недвижимости и рассчитывать собственные возможности с серьезным запасом. «Это касается и времени, и денег. В истории было немало случаев, когда кризисы были более длительными, чем рассчитывалось изначально», - информирует эксперт.
Но покупка жилья в период кризиса – самый подходящий вариант для тех, кто намерен хоть как-то сохранить сбережения, отмечают специалисты. Наличие минимум 1 млн рублей позволяет приобрести студию либо крохотный 1-комнатный объект в области.
Риелторы считают, что приобретение однокомнатных квартир и студий - это выгодная инвестиция. Они отличаются сравнительно доступной стоимостью и при этом сохраняют высокую ликвидность. Они быстро сдаются и продаются без серьезных потерь в стоимости. Нередко можно даже хорошо заработать.
«Обладая суммой до 3 млн рублей можно купить небольшую квартиру в Подмосковье. К примеру, возле ж/д станции в Люберцах продаются студии площадью примерно 30 кв.м. За те же деньги доступны студии на 20 «квадратов» неподалеку от ст.м. «Лухмановская», - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум».
Ярослав Дарусенков, возглавляющий департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», рекомендует обратить внимание на столичные апартаменты. Он отмечает, что на текущий момент доступно менее двух десятков таких вариантов, причем их площадь равна лишь 9,6-17,5 кв.м. Стоимость подобных предложений равна 2-3 млн.
М. Литинецкая говорит о том, что у желающих вложиться в недвижимость есть два варианта - приобрести объект в доме на этапе строительства и в будущем перепродать его, или купить квартиру с целью сдачи в аренду. Эксперт обращает внимание на то, что сейчас увеличивается порог входа в различные проекты, в связи с чем поиск хороших вариантов с целью перепродажи стал весьма непростым.
Сдача квартиры в аренду связана с меньшими рисками, но прибыльность всей затеи зависит от способностей организатора бизнеса. Более выгодной является краткосрочная аренда, что связано с весьма интересными ставками. При этом инвестор должен свести к минимуму простои квартиры без арендатора. Назвать доходность таких инвестиций специалистам очень сложно, поскольку на неё влияет множество факторов.
«Но, к примеру, приобретение студии стоимостью до 3 млн возле ж/д станции “Люберцы-1” позволит получать до 9% годовых (после того как дом будет сдан в эксплуатацию, без учета затрат на отделку, закупку мебели и налоги)», – сообщает М. Литинецкая.
Эксперт рассказывает, что на данный момент стоимость аренды в этом районе равна примерно 26 000 руб. Покупка студии в расстоянии 15 минут пешком от ст.м. «Лухмановская» стоимостью около 3 млн также позволит получать аналогичную прибыль.
Новостройки в центре внимания
Инвестиции в новостройку могут давать разную доходность, так как значение имеет немало показателей: расстояние от метро, масштабы объекта, характеристики месторасположения, темпы строительных работ и др.
В сентябре 2019 года на стадии котлована находилось около 27 ЖК класса «Комфорт». Стоимость 1 кв.м. в этих домах за 6 месяцев (до начала марта) выросла на 11,2%. В 14 объектах средний показатель роста превысит 10%, а в 5 ЖК он достиг свыше 20%. В 5 объектах наблюдался рост в пределах 5-10%. Ещё в 7 комплексах цены выросли на 0-5%. И лишь в одном комплексе цена упала на 6,4%.
Если брать в среднем, то доходность примерно такая же, как у некоторых банковских депозитов. При этом риски более серьезные, отмечают специалисты. Можно упомянуть различные трудности с застройщиком, проблемы на этапе поиска арендатора, хлопоты с квартиросъемщиками, которые не платят деньги, и немало других рисков.
Цена не всегда влияет на доходность
Увеличение бюджета позволяет выбирать вариант для покупки недвижимости из гораздо большего количества предложений.
В новостройках уже можно приобрести качественное жилье в спальных районах Москвы возле кольцевой дороги, где доступны комплексы на продвинутом этапе готовности. «Такое решение не позволяет рассчитывать на существенное увеличение стоимости жилья, но сводится к минимуму вероятность заморозки объекта либо переноса сроков. Благодаря этому можно достаточно быстро сдать жилье в аренду», - подчеркивает М. Литинецкая.
Если выбирать среди объектов на начальной стадии работ, то они находятся возле ТТК. По словам эксперта, инвестор сможет заработать в результате увеличения стоимости недвижимости, которое происходит после окончания строительства. Это не самые ликвидные объекты, но они относятся к более высокому классу, по сравнению с более доступными вариантами. Средняя доходность по таким объектам также составляет до 10%.
Огромное количество жилья стоимостью до 5 млн рублей продаётся в новой Москве. Вполне реально найти студию возле метро. Но и здесь можно рассчитывать на доходность около 8-9% в год. Это без учета налогов, которые необходимо уплатить за владение недвижимостью. Риелторы считают, что в текущих реалиях это весьма хорошее решение.
Если вы можете позволить себе покупку жилья стоимостью 5-10 млн рублей, специалисты советуют обратить внимание на объекты сегмента «Комфорт» и «Бизнес» в престижных районах столицы. Окупаемость таких квартир при сдаче в аренду достигает 15-20 лет, так как их доходность обычно не превышает 5-7% годовых.
Нежилые объекты
Статистика показывает, что приобретение квартиры - не самое выгодное решение, хотя сохранить инвестиции в любом случае можно. Возможно, лучше обратить внимание на имеющиеся альтернативы?
К примеру, как на счет коммерческих объектов на рынке недвижимости: помещений под бьюти-бутики, пространств для организации коворкингов, развлекательных мероприятий для детей и т.п.?
Представители компании JLL сообщают, что наличие суммы до 10 млн рублей позволяет приобрести нежилые объекты площадью в пределах 50-150 «квадратов», расположенные на первых этажах новых домов. В будущем такие помещения можно сдавать под клубы для детей, салоны красоты и другие виды бизнеса.
Но и в этом случае, как говорят эксперты, можно рассчитывать на уровень доходности, сопоставимый с классическим банковским вкладом. «Покупка недвижимости любого типа - это традиционная защита от инфляции. Уровень доходности для инвесторов обычно составляет 8-9%», - считает Денис Платов, возглавляющий департамент рынков капитала компании Colliers International.
Риелторы считают, что такие цифры доходности можно назвать вполне оптимистичными, они могут перекрыть предполагаемые показатели инфляции. Также специалисты советуют брать во внимание тот факт, что многие бизнесы сейчас закрываются, в связи с чем сдать коммерческую недвижимость в аренду становится не так легко.
Кроме этого, новоиспеченному владельцу подобного объекта, который хочет сдавать его в аренду, будет весьма непросто принимать ключевые решения, к примеру, касающиеся выбора оптимального расположения. Необходимо брать во внимание многие факторы, с чем крайне редко может справиться новичок.
Платов уверен в том, что в текущем году данную сферу ждут серьезные трудности. В периоды изменчивости цены ожидания участников рынка могут серьезно различаться, в результате чего общее количество сделок заметно сокращается.
Руслан Сухий, который руководит каналом «Рентавед» на видеохостинге YouTube, уверен в том, что снизится ликвидность и офисной недвижимости. Прежде всего, именно такие помещения подвержены негативному влиянию проблем в экономике. Он считает, что под удар коронавируса на туристическое направление попадут апартаменты и гостиницы.
Относительно недавно наблюдался огромный спрос на коворкинги, но сейчас они уже постепенно становятся менее интересными. Хотя по их словам, последние события в экономике России на них никак не сказываются.
На данный момент никто не может быть уверенным в то, что инвестиции в подобные объекты могут принести прибыль в долгосрочной перспективе. Не стоит забывать о серьезных рисках того, что с такой недвижимостью можно встать на паузу на много лет.
Паевые инвестиционные фонды, акции и облигации
Если отказаться от вложения денег в коммерческую и жилую недвижимость, внимание привлекают ещё ПИФы.
Войти в эту сферу можно с менее серьезными суммами (обычно порог составляет около 100 000 рублей, а зачастую даже меньше). Кроме этого, привлекать людей может тот фактор, что не нужны какие-либо особые знания, профессионализм и опыт. Обычно доходность фондов коллективных инвестиций составляет около 12-14% годовых.
Правда, при оценке вариантов необходимо брать во внимание не лишь особенности объектов, с которыми ведётся работа. Эксперты рекомендуют учитывать также величину комиссионных сборов за управление, репутацию и уровень профессионализма управляющей компании, ликвидность пая на «вторичке» и другие факторы.
Покупать облигации и акции отечественных строительных компаний эксперты в области инвестирования также пока не рекомендуют. Дело в том, что почти все девелоперы сегодня пребывают под постоянным давлением, вызванным проблемами в экономике. А это значит, что стоимость ценных бумаг этих компаний в ближайшем будущем, скорее всего, не увеличится.
На данный момент фондовый рынок очень склонен к резким изменениям цен. Акции в сфере недвижимости напрямую связаны с соотношением предложения и спроса, а не с адекватной оценкой компании-эмитента. Приобретать облигации рекомендуется исключительно тем, кто рассчитывает на извлечение выгоды в долгосрочной перспективе.
По словам Д. Платова, в нынешней ситуации приобретать эти бумаги можно лишь с расчетом на среднесрочную перспективу, планируя получить дивиденды.
