В результате введения режима самоизоляции и снижения доходов многие люди, которые оформили ипотеку, рассматривают возможность продажи недвижимости. Мы установили, как происходит оформление сделки и выгодно ли идти на такой шаг в том случае, если критичных проблем с доходами пока нет.
Известные банки уже снижают ставки по ипотеке, поэтому теперь доступны ставки в размере 6,5% годовых. Возможность продажи ипотечной недвижимости рассматривают не лишь люди, которые испытывают финансовые трудности. Некоторые заёмщики рассматривают возможность реализации имеющейся квартиры с целью получения нового кредита с более выгодной ставкой. В то же время специалисты прогнозируют значительное падение стоимости жилья в новостройках.
В реальности здесь есть свои «подводные камни».
Избавляться или не спешить
- Очевидно, что на данный момент быстро продавать ипотечную квартиру не стоит. Это касается продажи любой недвижимости. Исключением можно назвать только объекты за пределами города, ведь спрос на них в отдельных регионах РФ сохраняется, – сообщил Владислав Варшавский, занимающий должность управляющего партнёра ООО «Варшавский и партнёры».
По мнению юриста, намного выгоднее обратиться в кредитное учреждение с целью реструктуризации долга.
Невозможно точно утверждать, что продажа квартиры на данный момент будет целесообразной. Иногда потери от совершения такой сделки оказываются очень существенными.
- Вариант достаточно интересный, но детальный анализ ставит всё на свои места. Человек оформил ипотеку на квартиру, определенноё время гасил её, выплачивая банку проценты. А именно на протяжении первых лет величина выплат является максимальной. Нет особого смысла в совершении обмена, - отмечает Алексей Кричевский из Академии управления финансами и инвестициями.
Эксперт считает, что если сейчас человек не может выплачивать ипотеку, лучше попробовать получить каникулы в банке. Никто не знает, сможет ли заёмщик оперативно найти работу с требуемой зарплатой. А меньший доход может привести к тому, что получить новую ипотеку не удастся. В то же время программа субсидирования имеет определенные ограничения, установленные государством.
По мнению специалиста, лучше не делать резких движений и оставить всё как есть, нежели рисковать и в конечном итоге потерять существенную сумму денег.
Но Марк Гойхман из компании TeleTrade уверен в том, что реализация заложенной недвижимости при условии отсутствия возможности выплачивать кредит, является хорошим выходом из ситуации. Это позволит избежать штрафов, судебных процессов, продажи объекта с торгов по более низкой цене и других трудностей, с которыми обычно сталкиваются неплательщики.
Если человек может оплачивать кредит, то всё не так просто. Надо брать во внимание величину задолженности, актуальную ставку, стоимость объекта и другие индивидуальные факторы.
- По прогнозам, летом стоимость квартир на вторичном рынке упадет по причине снижения платёжеспособности населения. Такая ситуация наблюдалась в 2014 году, - отметил М. Гойхман. - Если на первичном рынке объекты и станут более доступными, то не настолько. Поддержку обеспечит льготная ипотека с государственным субсидированием. Подтверждением этому являются события 2015−2016 гг.
Иван Капустянский из компании Forex Optimum уверен в том, что для получения выгоды можно рассмотреть возможность продажи при условии, что кредит оформлен недавно и на объект есть покупатель.
- Скорее всего, ключевая процентная ставка Центробанка будет продолжать падение, что отразится и на ипотечных кредитах. Вполне возможно, что стоимость квартир также упадёт. В результате кризиса может наблюдаться существенное снижение спроса, - отмечает аналитик.
Всё хорошо взвесь и только потом продавай
По словам Владислава Варшавского, продать ипотечную квартиру можно только после того, как банк даст согласие на совершение сделки. Он обращает внимание на несколько возможных вариантов развития событий.
Первый вариант состоит в том, что владелец жилья находит покупателя и банк разрешает продать объект. В договоре купли-продажи недвижимости присутствует пункт о том, что часть денег от продажи объекта будет потрачена на погашение кредита, а часть – передаётся продавцу.
- Обычно именно такое решение встречается наиболее часто, - отмечает В. Варшавский. – Мы не берём во внимание вариант, когда у владельца квартиры имеются деньги для досрочной выплаты кредита.
Во втором случае происходит смена данных в кредитном договоре - должником становится другой человек, которому передаются права на владение квартирой. Организовать такую процедуру тоже можно только после согласования с банком.
Юрист обращает внимание на то, что для выгодного совершения сделки продавец должен детально всё взвесить, чтобы понять, сколько денег в конечном итоге останется у него. Это помогает понять, можно ли будет за эту сумму купить другой объект.
