Цены на квартиры в столичных небоскребах значительно снизились. Если верить исследованиям риэлтерского агентства «Метриум Групп», то элитные апартаменты в высотках на сегодняшний день занимают около трети от всех московских небоскребов, в счет включены и высотки в «Москва-Сити». Жилье бизнес-класса занимает половину рынка высотной недвижимости, а вот демократичный класс «комфорт» занимает порядка 20%. Происходит не только демократизация цен, но и расширяется строительство высоток в различных ценовых сегментах, и увеличивается география строительства. Среди компаний специализирующихся на высотном строительстве лидирующие позиции занимают Эталон-инвест, MR Group, ГК ПСН. 31% объектов в нише «комфорт» класса ведет компания ГК ПСН.
Столичный небоскреб - это вам не европейские высотки
Со слов Павла Брызгалова (компания ФСК «Лидер», директор по развитию), различие между московскими высотками и европейскими, конечно, есть, и связано это в первую очередь с различной законодательной базой и особенностями технического характера. В нашей стране к высотным зданиям принято относить объекты, высота которых составляет более 75 метров. В Европейских согласованиях небоскребами считаются здания высотой 100 метров и более. В последние годы в Москве разрабатываются проекты, в которых высота потолка 2 метра 97 сантиметра, с добавлением двух сантиметрового перекрытия.
Опираясь на эти данные, можно сделать вывод, что в столице к жилым комплексам повышенной этажности относятся проекты, имеющие здания в 26 этажей и более. А вот по европейским стандартам - это здания высотой минимум в 33 этажа. На сегодняшний день в Москве осуществляется строительство 13 объектов в классе «комфорт», 4 элитных высотки и 19 небоскребов в сегменте бизнес-класса. Ярослав Дарусенков (компания «Азбука Жизни», департамента консалтинга) также обращает внимание на то, что на присвоение зданию категории высотки влияет высота этажа. Обычно высота этажа варьируется в пределах 2,5-4 метра, а это примерно 25-этажное здание.
Сколько стоит квартира комфорт-класса?
В редакции «Дом» решили выяснить, во сколько обойдется нашему человеку квартира комфорт-класса в бюджетной высотке. Эксперты первичного рынка недвижимости утверждают, что существенного отличия между ценой на квартиры в небоскребе комфорт-класса и ценой на такое же жилье в привычном нам жилом массиве нет. Мария Литинецкая (эксперт, партнер «Метриум») сообщает, что цена на квартиры эконом-класса в обоих вариантах будет составлять 8-11 миллионов рублей: «Если сопоставить бюджет на приобретение жилья в высотках комфорт-класса и бюджет на покупку такого же жилья в других зданиях обычной высоты, которые при этом находятся недалеко друг от друга, то разница будет не большой, примерно 4-5%». И что очень интересно, эти 4-5% могут колебаться и в ту, и другую сторону. Средняя цена за метр квадратный в бюджетных высотках комфорт-класса примерно составляет 146,7 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра в обычном жилом массиве на 5% больше, это связанно, в первую очередь, с тем, что большинство проектов-небоскребов сосредоточенно в удаленных местах.
Валерий Ручий (эксперт рынка недвижимости, департамента продаж компании Est-a-Tet) поделился информацией о стоимости квадратного метра жилья в основных строительных компаниях: в ЖК Level Амурская (39 этажей) цена квадратного метра составляет 98 тысяч рублей, в компании «Эталон Сити» (31 этаж) цена квадратного метра - 105 тысяч рублей, в компании «Домашний» (высотка в 26 этажей) цена квадратного метра - 106 тысяч рублей. В небоскребах таких компаний, как «Селигер Сити», «Савеловский Сити», «Золотая Звезда», «Маяковский» квадратный метр жилья варьируется в пределах 146 до 159 тысяч рублей.
Александр Шибаев (компания Blackwood, департамент исследований) приводит данные по бюджету на покупку жилья в небоскребах комфорт-класса: студия в 18 квадратных метрах в компании Level Амурская будет стоить 2,8 миллиона рублей, студия в 25,9 квадратных метров в компании «Домашний» обойдется в 3,4 миллиона, в компании «Селигер Сити» за 25,2 квадратных метров придется заплатить 4,2 миллиона, компания «Эталон Сити», 35,6 квадратных метра - 5 миллионов. Покупка жилья у таких застройщиков, как «Фестиваль Парк» (33,3 метра), «Столичные поляны» (40,4 метра), ЖК WelltonPark (28,4 метра) и «Золотая Звезда» (33,2 метра) обойдется в 5,2-6,2 миллиона рублей.
Плюсы и минусы отечественных небоскребов
Стоимость квартиры в небоскребах эконом-класса практически не отличается от цены на подобное жилье в зданиях типичной этажности, но это не единственный плюс. Мария Литинецкая акцентирует внимание на том, что по пожарно-техническим стандартам и инженерным нормативам высотки значительно превосходят здания меньшей этажности. Высотка - это сложный, высокотехничный проект, который должен гарантировать безопасность жильцов. Более того, на крышах таких зданий есть вертолетные площадки, которые задействованы в транспортировке больных, эвакуации. Высотные дома имеют развитую инфраструктуру. Также в плюсы стоит записать видовые характеристики. В жилом комплексе Level студия с панорамным видом (18.5 квадратных метров, без отделки) на 23 этаже обойдется в 3,3 миллиона рублей.
Минусы
Не каждый клиент готов приобрести квартиру на 20-30 этаже, даже люди, у которых нет страха высоты, могут иметь свой предел этажности.
Высотные жилые комплексы возводятся дольше, чем обычный этажный дом, а, значит, и для клиента период ожидания завершения строительства будет дольше и дороже (аренда жилья), чем для людей, отдающих свое предпочтение среднеэтажным комплексам. Быстрый износ коммуникаций (частая замена и ремонт труб приводит к повышению цен на обслуживание высотки).
Эксперты первичного рынка недвижимости считают, что свои клиенты есть и у высотных жилых комплексов, и у жилых комплексов средней этажности. Поэтому жилье в демократичном ценовом диапазоне будет доступно и для одной, и другой стороны. Александр Шибаев отметил, что в последнее время наблюдается рост спроса на жилье комфорт-класса с красивыми панорамами, а, значит, застройщики будут двигаться в этом направлении, удовлетворяя спрос. Тем более, что с каждым годом приоритетных зон для строительства в пределах Москвы становиться все меньше, и возведение зданий более, чем в 25 этажей позволит частично нивелировать ситуацию.
По статистике Единого реестра, можно проследить динамику постепенного увеличения средней этажности объектов. Так, в первом квартале 2018 года львиная доля строительства в стране приходилась на дома 12-17 этажей, но уже к апрелю ситуация поменялась: проектов в 18-24 этажа оказалась больше на 14 тысяч квадратных метров. А вот доля возведения высоток, а это здания в 25 этажей и более, только за месяц выросла с 15,1% до 15,5%. Однако не все районы в Москве подходят для строительства небоскребов, как с точки зрения технических моментов, так и архитектурных особенностей города.
Павел Брызгалов поспешил успокоить приверженцев застроек средней этажности: «Небоскребы эконом-класса строить продолжат, но полностью переориентации рынка не произойдет, в пределах старых административных границ столицы есть земля, которую можно использовать для строительства жилых комплексов средней этажности».
