В целом по России, а особенно сильно в Москве и Петербурге, набирает популярность весьма сомнительная форма жилья. Речь идет о покупке части квартир. По сути, полноценные квартиры после закрытия таких сделок превращаются в печально известные «коммуналки».
Кто-то приобретает часть квартир по причине нехватки средств для оплаты всей квартиры. Кто-то надеется потом перепродать свою долю и получить от этого прибыль. По нашему глубокому убеждению, и те, и другие допускают ошибку. Ниже мы поясним свою позицию по этому вопросу.
Причиной для всплеска спроса на долю в квартирах является стремление людей выбраться из глубинки и поселиться в крупных городах страны. Секрет же состоит не в удобстве совместного с кем-то проживания в одной квартире, а в том, что у приезжих появляется возможность зарегистрироваться по данному адресу.
Покупателями части квартир являются приезжие, маргиналы и малоимущие. Тем не менее, некая инвестиционная привлекательность в таких сделках присутствует, иначе реализации бы просто не было.
Немного истории
Рост спроса на часть жилья в России начался пять лет назад. До этого такие сделки имели место быть крайне редко, да и то совладельцами, как правило, становились родственники. За прошедшие пять лет спрос на части квартир возрос в несколько раз. Связано это с реальным снижением уровня жизни людей. Очень многие наши соотечественники не могу гасить ранее взятые кредиты и поэтому вынуждены продавать часть собственных квартир. С другой стороны, банки, получившие в свое распоряжение залоговую недвижимость, не могут ее продать. Как вариант, они начинают продавать квартиры по частям. Покупатели на эти части находятся по причине бедности немалой части наших сограждан.
Разбираемся с ценой
В настоящее время купить часть квартиры в Москве можно за 1,8-4 миллиона рублей. В самых же престижных районах столицы цена может быть в 10 раз выше.
К примеру, на Смоленской набережной половина 134-метровой квартиры стоит 25 миллионов рублей. Аналогичная половина на Котельнической набережной стоит на один миллион дороже. Нам попалось объявление о продаже 90% площади квартиры, расположенной на Смоленской набережной за 45 миллионов рублей! Стоит сказать, что в общей массе предложений такие цены являются редкостью.
Продажа частей престижных квартир обычно происходит из-за конфликтных ситуаций между совладельцами или членами семьи. Вторая причина - это неумение бывших супругов полюбовно разойтись. Третья - это получение квартиры в наследство несколькими людьми.
Если говорить о минимальных ценах на часть квартир, то сегодня в Москве ради прописки можно купить часть жилья из расчета 40 - 85 тысяч рублей за квадратный метр. Что касается проживания на приобретенной площади, то это будет крайне мучительно. Многие, купив скромный угол в квартире, прописываются в Москве, но живут на съемных квартирах.
Жилищные спекуляции
В наше непростое время спекулянты недвижимости открыли для себя новую лазейку для обогащения. Суть ее состоит в том, что купить квартиру полностью обходится гораздо дороже, чем по частям. Спекулянт приобретает часть квартиры, будучи уверенным в том, что оставшуюся часть он все равно сможет купить у того человека, который остался жить в этой квартире. Для того, чтобы он согласился это сделать, долго мудрить не нужно. Для этого достаточно сделать его жизнь в квартире не комфортной, а лучше невыносимой. Предложить же достойную цену спекулянтам не хочется.
Статистика сделок показывает, что стоимость одного квадратного метра части квартиры на треть ниже стоимости того же метра, когда квартира продается полностью. В случае успеха спекулянт получает 30% прибыли!
Спрос и предложение
Если есть спрос на части квартир, то обязательно будут и предложения. И то, и другое в Москве, Петербурге и в других престижных городах страны неуклонно растет. Впрочем, растет и стоимость полноценной недвижимости. Статистика показывает, что в Москве спрос на части квартир за год возрос на 34,6%. Радоваться столь радикальному скачку популярности сомнительной недвижимости не приходится. Что тут делать, в столицу приезжают десятки тысяч людей на заработки, и почти каждый из них пытается «бросить здесь якорь». Таковым же в данной ситуации является прописка.
Аналитики утверждают, что максимальный рост спроса и предложений части квартир в этом году наблюдался в Новой Москве. Связано это, конечно же, со стоимостью одного квадратного метра.
Следует сказать, что в Петербурге торговля частью квартир идет намного активнее, чем в Москве, и это тоже связано с тем, что жилье там стоит дешевле.
Аналитика показывает, что продажа части квартир больше приходится на обедневших граждан, а вот покупка на приезжих. От последних существенно отстают спекулянты недвижимостью.
Голь на выдумки хитра
В Москве и Петербурге наблюдается тенденция продажи части жилья, которая выглядит как отдельная квартира, хотя по документам таковой не является. Такие метаморфозы требуют проведения некой реконструкции. К примеру, в коммунальной квартире, состоящей из 12-ти комнат, обустраивают несколько санузлов, и таким образом создается иллюзия отдельного жилья. Из такой квартиры умельцы могу создать 8 квартир студий.
Смех сквозь слезы, но в обеих столицах уже появились компании, занимающиеся именно таким бизнесом. Их услугами охотно пользуются спекулянты.
К примеру, в районе станции метро «Рязанский проспект» миниатюрная студия площадью 11 - 13 м2 стоит от 1,75 до 2,5 миллиона рублей. Продавцы указывают в своих объявлениях, что продают это жилье только за наличные деньги.
Ситуация на первичном рынке
Печально и то, что продажа части квартир ныне процветает и на первичном рынке недвижимости. Правда, это пока не относится к Москве. Все чаще и чаще застройщики начинают разбивать просторные трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры на студии. Понятно, что на эти преобразования они получают разрешения. Больше всего подобных предложений сейчас наблюдается в Петербурге на Васильевском острове и в Девяткино. В итоге застройщик оказывается в существенном выигрыше, ведь стоимость пяти студий гораздо выше стоимости квартиры, на базе которой они были созданы.
Аналогичная ситуация наблюдается практически во всех престижных городах России, кроме Москвы.
Если посмотреть московские объявления о продаже недвижимости, то вы там обнаружите массу предложений о продаже квартир-студий площадью 10 м2, расположенных на первых этажах типовых жилых домов, но не от застройщиков, а от владельцев.
А что же московские застройщики?
Пока московские строительные компании по собственной инициативе не разбивают просторные квартиры на несколько студий. Как долго это продлится, сказать не может никто. В то же время они охотно выполняют эту работу по инициативе инвесторов. Понятно, что в данном случае инвестором является спекулянт. Он оплачивает стоимость квартиры и при этом заключает договор на ее преобразование в несколько квартир-студий. Все это включается в проект здания и после сдачи дома в эксплуатацию, инвестор фактически получает не одну большую, а несколько маленьких квартир-студий.
Максимальная выгода от этой сделки получается, если инвестор оплатил стоимость квартиры в момент начала строительства. Продать студии в новых домах гораздо проще и, главное, выгоднее, чем перепродать большую квартиру.
Неужели все так просто и замечательно?
На первый взгляд кажется, что такая сделка - это отличный вариант для того, чтобы стать москвичом или петербуржцем. Еще привлекательнее выглядит перспектива удачной перепродажи «клетушки» или сдачи ее в аренду. На самом же деле все оказывается несколько иначе, а проблемы связаны с законодательством.
Как бы там ни было, но юридически новоиспеченная студия все равно будет оставаться частью квартиры. Вот вам конкретный пример.
Вы купили микроскопическую студию, обжились в Москве и захотели купить полноценное жилье, а студию продать. Однако сделать это будет весьма проблематично. Дело в том, что вы являетесь совладельцем одной квартиры, из которой были сделаны студии. Таким образом, чтобы продать свой угол, вы должны по закону предложить его всем остальным владельцам таких же углов в былой квартире. Только в случае их отказа вы имеете право продавать студию другим лицам. Хорошо, если ваши соседи быстро откажутся от предложения. Тогда проблема будет снята. Однако где гарантия, что кто-то из них не пожелает соблюсти свой интерес и не предложит вам символическую сумму? Где гарантия, что среди ваших соседей не найдутся тени «из прошлого», которые впоследствии не оспорят сделку? Речь идет об отсутствующих лицах, имеющих право на свою часть в этих крохотных студиях. Такой гарантии нет. Любой суд будет на их стороне, и вам придется выплатить солидную компенсацию, которая может превысить даже стоимость самой студии.
Второй момент еще каверзнее. Как бы мудрено не были спланированы эти студии, в квартире все равно остаются места общего пользования. Право на них имеют все жильцы студий. На этой почве легко могут возникнуть препоны для продажи угла.
Далее такой юридический казус. Купленная вами студия фактически является неопределенной частью квартиры, но не полноценным жильем. При ее создании обязательно использовался, по крайней мере, коридор или прихожая квартиры. Это означает, что выделение доли в изначальной квартире определяло лишь порядок пользования помещением, и не более того.
Хорошо, если вам посчастливится разбогатеть и выкупить все студии в квартире. Тогда все проблемы будут сняты. В остальных же случаях при продаже вас ждут колоссальные проблемы. Впрочем, вы всегда можете сдать свое сомнительное жилье в аренду. Только вот для этого желательно иметь нормальную собственную квартиру.
Если же вам удастся успешно договориться со всеми соседями, то ваши страдания на этом не закончатся. Дело в том, что вам придется пройти сложную процедуру выделения части квартиры в пользу покупателя вашей студии. Хуже того, покупателю в суде объяснят, что он покупает не жилье, а некую абстрактную территорию в квартире, и доказывать свое право на пользование этой территорией ему, возможно, придется не один раз. Пойдет ли покупатель на это?
Отвратительно и то, что у нас появилась новая профессия «выселятор» или, как ее еще называют, «профессиональный сосед». Эти люди знают, как сделать вашу жизнь настолько невыносимой, что вы, в конце концов, продадите дешево свою студию заинтересованному лицу. Таковым обычно является кто-то из совладельцев преобразованной квартиры. Он просто на время поселяет в свою студию «профи», и тот делает свое дело.
Стремительный рост популярности торговли частью квартир еще не означает, что это печальное явление приняло массовый характер. Статистика показывает, что на вторичном рынке московской недвижимости на долю таких сделок приходится лишь 1,38% от общего числа сделок. Правда, 6 лет назад этот показатель составлял только 0,1%.
Вывод из этой ситуации напрашивается только один. На покупку части жилья идут только отчаянные люди, безгранично верящие в свою силу духа.
