Многие люди уверены, что недвижимость - это некий универсальный актив, так как она никуда не денется, независимо от ситуации с рублем, американской валютой или экономикой страны.
В кризисные времена люди прилагают усилия для сохранения сбережений: кто-то покупает доллары, а кому-то больше нравятся инвестиции в недвижимость. В результате роста спроса увеличивается стоимость. К примеру, аналитики из Irn.ru сообщают, что в столице в августе снова начали расти цены на жилье. Произошел 0,13-процентный рост до 184 200 рублей за «квадрат».
Примечательно, что россияне вкладывают деньги в жилую недвижимость бюджетного сегмента, расположенную в современных панельных и 5-этажных домах. Стоимость объектов в таких домах растёт, а вот квартиры в новых монолитно-кирпичных сооружениях и сталинках дешевеют.
Целесообразно ли вообще вкладываться в недвижимость? Мы решили спросить у экспертов.
Стоимость жилья не может расти вечно
Большинство граждан, которые вкладывают средства в квартиру, намерены в будущем сдавать её, а через некоторое время, когда стоимость жилья увеличится, получить дополнительную выгоду от продажи объекта. Существует даже такой метод: оформить ипотечный кредит и постепенно погашать долг на полученные от сдачи в аренду средства.
«Часто можно встретить тех, кто уверен, что можно получить прибыль, оформив ипотечный кредит под 10% и сдавая квартиру за 5%. Однако обычный банковский депозит, который сегодня многие не любят, позволяет получить те же средства. Но это намного легче», - отмечает инвестор Алексей Чаликов.
«Надо учитывать, что жилье - это материальный объект, стоимость которого может и снижаться, и расти. Этот показатель не обязан соответствовать планам владельца и только подниматься.
Стоимость жилой недвижимости в России увеличивается лишь в рублях, а в долларовом эквиваленте она снижается.
Сдача квартиры - весьма непростое дело и лишь на первый взгляд может казаться, что это легко и прибыльно. Стоимость содержания жилья будет лишь увеличиваться», - говорит специалист.
Даже после самых лучших арендаторов приходится обновлять и ремонтировать мебель, технику и другие элементы. Всё это оплачивает из своего кармана владелец квартиры.
При этом по мнению Виталия Манкевича, возглавляющего Русско-Азиатский Союз промышленников и предпринимателей, девелоперы специально распространяют слухи о том, что скоро стоимость недвижимости будет расти. Люди, которые видят эту информацию, прилагают усилия для того, чтобы оперативно обзавестись жильем по действующим ценам, а в конечном итоге переплачивают, так как через некоторое время объекты становятся более доступными. Такая ситуация наблюдалась в период кризиса 2015 года. В то время в результате девальвации национальной валюты граждане РФ всеми способами пытались сохранить деньги, что привело к быстрому росту спроса на недвижимость. В итоге её стоимость серьезно выросла, а потом, когда деньги у людей закончились, а зарплаты сократились, жилье подешевело, так как покупатели исчезли.
Манкевич считает, что на данный момент можно увидеть характерные симптомы пузыря на рынках недвижимости в Поднебесной и США. Если он лопнет, стоимость жилья упадёт не лишь в Америке или Китае, но и в других странах. Не стоит забывать о том, что экономический кризис 2008 года начался с проблем с американскими ипотеками.
Дополнительные затраты
Кроме затрат, связанных с ремонтными работами, модернизацией мебели и бытовой техники, необходимо помнить о других расходах. Речь об оплате коммунальных услуг (цены на них ежегодно растут), налоге на недвижимость (он также постоянно увеличивается), а также 13-процентном налоге на доходы физлиц (в случае сдачи объекта в аренду). Если же у вас появится желание продать объект, но с момента его приобретения пройдёт меньше 5 лет, придётся ещё раз заплатить налог на доходы физических лиц (разница в сумме между продажей и приобретением).
«В реальности вкладывать средства в недвижимость в РФ не очень выгодно. Выбирая данный способ инвестирования, необходимо в обязательном порядке брать во внимание стоимость содержания, налоги, затраты на ремонт и ликвидность конкретного объекта», - говорит кандидат экономических наук Елена Корнилова, которая преподаёт в Финансовом Университете при правительстве РФ.
Трудности с продажей
Кроме всех вышеупомянутых нюансов, следует учитывать также тот факт, что продать квартиру очень непросто.
Проанализировав предложения на специализированных сайтах по продаже жилья, можно увидеть множество вариантов, которые не покупают годами.
Даже связанный с кризисом рост спроса не помог найти покупателей на эту недвижимость. Иными словами, если в один момент у вас возникнет срочная потребность в денежных средствах, быстро продать квартиру не получится, не учитывая тех случаев, когда делается серьезная скидка. Но это уже не выгодная инвестиция, а потеря денег.
«В первую очередь нужно понимать, что покупка недвижимости - это инвестиция средств в неликвидный актив, продать который очень сложно. Помимо этого, сектор недвижимости напрямую зависит от ситуации на местном рынке. Если вкладывать деньги в стране, в которой через каждые 5-7 лет происходят кризисы, стоимость жилья будет меняться с аналогичной периодичностью. Также следует учитывать нестабильность национальной валюты. Если на неё влияют те же кризисы, стоимость недвижимости будет падать. С момента последнего экономического кризиса в 2008 году цены на жилье в СНГ снизились в 2-3 раза», - сообщает инвестор Эдвард Дубинский.
