В Москве ожидается очередная волна сноса пятиэтажных домов. Появился недавно и законопроект, где в общих чертах рассказывается о том, как пройдет этот процесс. Если коротко - владельцы собственного жилья и наниматели жилья социального в старых пятиэтажках будут получать равноценные по площади квартиры в новостройках.
Когда проходил «лужковский» снос, некоторые инвесторы принялись лихорадочно скупать подлежащие сносу квартиры в ожидании получения новых. Кому-то удалось на этом заработать, а кое-кто так и не дождался сноса. Мы обратились к профессионалам за оценкой влияния нововведения на рынок жилья столицы - увеличатся ли цены и возрастет ли спрос на старые хрущевки, имеет ли смысл смотреть на них, как на хорошие инвестиции, или лучше быстрее избавляться от этих неликвидов, пока дом не начали рушить.
Пока все ожидают
Риэлторы на сей раз не отмечают значительной реакции рынка на новую инициативу властей. Повышенного инвестиционного интереса не наблюдается. «Звонит кое-кто, но реализованный спрос очень низок», - говорит Марина Москвичева, руководитель департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. По опыту прошедших лет можно думать, что реализовываться эта программа будет долгие годы, поскольку совершенно не определено, что конкретно и когда будет снесено. Новостройки вполне конкурируют с вторичным жильем, даже с наиболее дешевым, да и на дома, которые сносятся, никакой банк ипотеки не даст.
По мнению экспертов, спрос на пятиэтажки, если рассматривать долгосрочную перспективу, может вырасти только для наиболее удачных районов, где квадратный метр стоит дорого. Примером могут послужить такие районы, как Черемушки, Фили-Давыдково, Зюзино, Академический, Мневники и другие западные, северо-западные и юго-западные районы Москвы, где хрущевки ценятся уже сейчас дороже, чем в других районах столицы. В новостройках, предназначенных для переселения, цены окажутся еще более высокими.
Наметилась и первая реакция продавцов: обладатели хрущевок начали убирать свои объявления о продаже квартир. «В основном, люди решили подождать и подумать о том, какая судьба ожидает их жилье в старых пятиэтажках. Цены подняли лишь единицы. Эти очень немногие случаи не повлияли на соотношение спроса и предложения, а также на общую ценовую ситуацию», - комментирует Юлия Антясова, возглавляющая офисы «Таганский» и «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». Впрочем, Марина Москвичева считает, что когда адреса для сноса станут известными, количество пятиэтажек на рынке жилья уменьшится, так как их владельцы будут надеяться на выгодный обмен.
Собрались - так продавайте
Резкого подъема цен на жилье в пятиэтажных домах эксперты не ожидают. Как считает Иина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой», цены могут подрасти только вначале, в качестве первичной реакции на замыслы власти.
«Эта тема активно обсуждается в различных СМИ, что может побудить некоторых обладателей хрущевок увеличить на них цены, - отмечает она. Но по завышенной цене избавиться от старого жилья можно будет лишь в ближайшие несколько месяцев, да и то если удастся найти желающих». Как она оценивает, на сегодняшний день в тех же самых районах продается достаточно много новостроек, и нет совершенно никакого смысла дорого покупать старое жилье и жить в нем или сдавать его, пока не состоится переселение. Более разумно будет приобрести сразу хорошую квартиру.
Эксперт также отметил, что на вторичном рынке существует достаточно большой выбор жилья, и в этом сегменте продается более 40 тысяч квартир, среди которых не более 10% занимают пятиэтажки, назначенные для сноса. Такое количество ничего кардинально поменять не сможет.
Сомнительные инвестиции
Если во время первой волны сноса пятиэтажных домов многие старались вложить в них свои средства, чтобы на этом заработать миллионы. Но на сегодняшний день эти перспективы представляются весьма сомнительными. Анна Моисеева, гендиректор агентства недвижимости «Хоум Стейджинг» уверена, что подобные вложения имеют смысл только в трех ситуациях:
- вам удалось найти действительно удачный, недооцененный объект, продаваемый дешевле рыночной цены;
- вы готовы подождать любое время, хоть 20 лет, не боясь туманных перспектив;
- вы собираетесь купить квартиру не чтобы жить в ней, а в качестве инвестиции.
Это значит, что вы не последними своими деньгами за квартиру рассчитаетесь, а «лишними». Такая покупка может быть привлекательна только инвестору-профессионалу, имеющему много инвестиционных объектов, а 95% покупателей смысла в ней не увидят.
Мария Литинецкая обратила внимание на то, что бывшая программа реализовывалась в течение 18 лет, и последние из пятиэтажек, в нее вошедших, еще предстоит снести к концу 2017 года. В эту программу входило 1700 домов, а теперь говорится о восьми тысячах зданий. Так что вам вполне, может быть, придется подождать сноса и переезда в новое жилье лет десять. Эксперт отмечает, что эта программа весьма затратна - она составляет 1,5 триллиона рублей - это практически равно годовому столичному бюджету. А это значит, что вполне вероятны отклонения от намеченного и утвержденного заранее графика.
