Власти выражают намерение заменить апартаменты на квартиры, в результате чего строительство новых апартаментов может стать невыгодным из-за возвращения налога на добавленную стоимость (НДС).
Продажи апартаментов в Москве снизились значительно больше, чем продажи новых построек, поскольку на "нежилье" не распространяются льготы по ипотеке. Однако это не удовлетворяет власти, и правительство предлагает вернуть отмененный в 2010 году НДС на услуги, связанные с передачей апартаментов со стороны застройщиков. Это приведет к значительному повышению цен на "нежилье" и сделает строительство апартаментов неприемлемым для разработчиков. Тем не менее, в центре Москвы апартаменты являются единственной альтернативой, поскольку нет подходящих участков под жилую застройку, и пока никто не планирует снижать плату за изменение целевого назначения земель.
Первый квартал 2023 года оказался неудачным для рынка новостроек, но апартаменты столкнулись с еще большим неудачей. Согласно данным компании "Метриум", с января по март на первичном рынке Москвы (включая Новую Москву) было продано всего около 500 апартаментов, что означает снижение числа сделок по договорам долевого участия на 70,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В сравнении: продажи квартир в новостройках за тот же период снизились только на 22,5% по данным Московского Росреестра.
Сегмент спроса на апартаменты на первичном рынке Москвы:
- Массовый: 198 сделок по договорам долевого участия в I квартале 2023 года (-69,2% по сравнению с I кварталом 2022 года).
- Бизнес: 185 сделок по договорам долевого участия в I квартале 2023 года (-70,8% по сравнению с I кварталом 2022 года).
- Премиальный: 14 сделок по договорам долевого участия в I квартале 2023 года (-92,8% по сравнению с I кварталом 2022 года).
- Элитный: 2 сделки по договорам долевого участия в I квартале 2023 года (-97,3% по сравнению с I кварталом 2022 года).
- Новая Москва: 92 сделки по договорам долевого участия в I квартале 2023 года (-27,6% по сравнению с I кварталом 2022 года).
Всего: 491 сделка по договорам долевого участия в I квартале 2023 года (-70,7% по сравнению с I кварталом 2022 года).
Источник: "Метриум".
Что по спросу?
Согласно данным агентства недвижимости "Бон Тон", в "старой" Москве продажи апартаментов за первые три месяца года сократились на 42,2%. В январе-феврале спрос снизился на 51,5-59,6%, но в марте темпы снижения спроса упали до 18,6%.
Активность спроса на апартаменты на первичном рынке "старой" Москвы в последний год значительно снизилась, как свидетельствуют данные АН "Бон Тон".
Рассмотрим динамику спроса по классам апартаментов. В январе 2022 года было продано 454 апартамента, в то время как в январе 2023 года этот показатель упал до 220, что составляет снижение на 51,5%. Тенденция снижения спроса сохраняется и в феврале и марте 2023 года. Для класса "бизнес" спрос сократился на 34,6%, 54,7% и 24,4% соответственно. В классе "комфорт" снижение составило 56,9%, 60% и 0,4%. В классе "премиум" спрос сократился на 84,8%, 78,6% и 51,7%. В классе "элит" данные за март 2023 года отсутствуют, однако в январе и феврале было продано всего 7 и 15 апартаментов соответственно, что свидетельствует о существенном снижении спроса в этом классе. В целом, общий спрос на апартаменты в "старой" Москве снизился на 51,5% в январе, 59,6% в феврале и 18,6% в марте 2023 года по сравнению с аналогичными периодами предыдущего года. Источник: АН "Бон Тон".
Специалисты отмечают несколько причин обвала спроса на апартаменты. Во-первых, это общее ухудшение экономических условий. Во-вторых, в этом сегменте отсутствуют льготные государственные ипотечные программы, что снижает привлекательность апартаментов для покупателей. Неопределенный статус данного вида жилья также оказывает негативное влияние на спрос, подчеркивает Валерия Цветкова, управляющий директор "Бон Тон".
Кроме того, сокращение предложения сервисных резиденций, которые ранее пользовались спросом, связано с уходом ведущих зарубежных гостиничных операторов из России, сообщает Руслан Сырцов, управльщик директор компании "Метриум". Он отмечает, что даже субсидированные кредиты, которые все еще доступны в данном сегменте, не помогают застройщикам апарт-комплексов поддержать спрос, несмотря на давление со стороны Центрального банка.
Низкий спрос на апартаменты приводит к увеличению объема предложения. По данным "Бон Тон", по сравнению с предыдущим годом, объем предложения апартаментов увеличился на почти 40%. Компания "Бест-Новострой" также сообщает о повышении количества проектов в реализации на 21% по сравнению с апрелем 2022 года, а количество доступных лотов в экспозиции увеличилось на 50%.
Таким образом, спрос на апартаменты на первичном рынке "старой" Москвы снижается, причинами чего являются общее экономическое ухудшение, отсутствие льготных ипотечных программ и неопределенность статуса апартаментов. Увеличение предложения и недостаток спроса создают неблагоприятные условия для застройщиков апарт-комплексов.
Объем предложения апартаментов в Москве за последний год значительно вырос, согласно данным АН "Бон Тон".
Рассмотрим динамику предложения апартаментов по месяцам. В январе 2022 года было предложено 5 898 апартаментов, в то время как в январе 2023 года этот показатель вырос до 8 251, что составляет увеличение на 39,9%. Аналогичная тенденция заметна и в феврале и марте 2023 года, где предложение выросло на 43,2% и 32,2% соответственно. В апреле 2023 года предложение составило 7 870 апартаментов, увеличившись на 22% по сравнению с апрелем 2022 года. В целом, общий объем предложения апартаментов в Москве увеличился на 34% за последний год. Источник: АН "Бон Тон".
Этот рост предложения апартаментов связан с несколькими факторами. Во-первых, спрос на новостройки в целом снизился, поскольку цены на недвижимость увеличиваются с ростом готовности строительства и доходы большинства граждан не улучшились. Однако, несмотря на это, новые проекты с апартаментами продолжают появляться на рынке. Во-вторых, апартаменты комфорт и бизнес-класса часто оказываются менее доступными и привлекательными для покупателей из-за высоких ставок по ипотеке (льготные кредитные программы не распространяются на апартаменты как на коммерческую недвижимость), отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель "Бест-Новострой".
Таким образом, предложение апартаментов в Москве значительно выросло за последний год, и это объясняется снижением спроса на новостройки в целом и ограниченной доступностью апартаментов комфорт и бизнес-класса из-за высоких ставок по ипотеке.
Апартаменты в Москве всех классов наблюдают заметное изменение в динамике предложения, согласно данным bnMAP.pro.
Количество проектов апартаментов в конце апреля 2023 года составляло 601, с 1 958 корпусами и общим числом лотов (проектных) в размере 622 939. Количество лотов в экспозиции составляло 117 503, а общая площадь апартаментов (проектная) достигала 30 180 871 квадратных метров, а площадь в экспозиции составляла 6 027 806 квадратных метров.
Сравнивая эти данные с началом января 2023 года, видно, что количество проектов, корпусов и лотов в проекте и экспозиции увеличилось. Количество проектов апартаментов в начале января 2023 года составляло 551, а количество корпусов - 1 863. Общее количество лотов (проектных) составляло 592 894, а количество лотов в экспозиции было 106 479. Общая площадь апартаментов (проектная) составляла 28 893 682 квадратных метров, а площадь в экспозиции - 5 450 298 квадратных метров.
По данным Est-a-Tet, в первом квартале 2023 года в Москве начались продажи в 10 проектах с апартаментами. В сравнении с прошлым годом за тот же период на рынок вышло восемь апартамент-комплексов, а также в трех проектах началась реализация новых корпусов. В первом квартале 2021 года на рынок вышли четыре ЖК, и еще четыре проекта добавили новые корпуса.
Несмотря на рост предложения апартаментов по сравнению с прошлым годом, рынок пока не насыщен. Согласно оценкам Est-a-Tet, объем квадратных метров в экспозиции все еще на 19,3% меньше, чем в 2021 году. Общий объем предложения постепенно восстанавливается после активного 2021 года, но пока не достигает уровней 2019-2020 годов, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Однако доля апартаментов в спросе на первичном рынке Москвы (включая новостройки и апартаменты) значительно ниже доли предложения. За год доля апартаментов сократилась на 4 процентных пункта и составляет 8%. В экспозиции апартаменты занимают 15,4% против 16,9% в первом квартале 2022 года и 23% в первом квартале 2021 года, по данным Романа Родионцева.
На фоне снижения спроса и увеличения предложения, скидки на апартаменты уже достигают 40%. Однако цены на апартаменты, так же как и на рынке новостроек, остаются стабильными. Средневзвешенная цена за квадратный метр изменяется в пределах статистической погрешности, отмечает Валерия Цветкова.
Для апартаментов в "старой" Москве представлены данные о ценах и их динамике, согласно АН "Бон-Тон" и "Бест-Новострой".
В 2022 году цены на апартаменты в Москве постепенно росли. В январе средняя стоимость составляла 441 046,6 рублей, а в апреле достигла 450 298,0 рублей, что означает рост на 2,1%. Однако в феврале цены немного снизились до 452 327,5 рублей, а в марте вновь выросли до 447 801,3 рублей, что составляет прирост в 1,7%. В апреле цены незначительно упали до 448 500,0 рублей, что является снижением на 0,4%. Эти данные предоставлены АН "Бон-Тон".
Похожие данные о средней стоимости апартаментов в "старой" Москве для разных классов представлены АН "Бест-Новострой". В апреле 2022 года средняя стоимость апартаментов различных классов была следующей: стандартный - 155 860 рублей, комфорт - 231 760 рублей, бизнес - 434 584 рубля, премиум - 942 364 рубля и элитный - 1 607 492 рубля. К апрелю 2023 года средняя стоимость изменилась: стандартный - 150 794 рубля (-3,2%), комфорт - 232 875 рублей (+0,5%), бизнес - 431 740 рублей (-0,7%), премиум - 977 487 рублей (+3,7%) и элитный - 1 867 182 рубля (+16,1%). Эти данные указывают на изменение цен в зависимости от класса апартаментов.
Согласно Роману Родионцеву, апартаменты в Москве все еще стоят примерно на 15% дешевле квартир аналогичного качества. Оценка Дениса Коноваленко и Алексея Перлина указывает на еще большую разницу в ценах между квартирами и апартаментами в одной и той же локации - 20-25%.
Этот фактор играет критическую роль в обеспечении текущего спроса. Согласно опросу, проведенному IRN.RU, более трети потенциальных покупателей готовы предпочесть апартаменты с официальным статусом, но только если они будут стоить на 20% дешевле квартир.
Важно, чтобы на рынке представлены апартаменты комфорт-класса, которые пользуются наибольшим спросом и позволяют существенно сэкономить при покупке квартиры. Они должны быть полностью готовыми к проживанию, с отделкой и встроенной кухней, подчеркивает Валерия Цветкова.
Однако в апреле правительство внесло законопроект в Госдуму, предполагающий возвращение отмененного в 2010 году НДС на услуги застройщиков при передаче апартаментов. Если законопроект будет принят, можно ожидать рост цен на апартаменты этого типа на 15-20%, прогнозирует Руслан Сырцов.
Таким образом, цены на апартаменты будут примерно такими же, как на квартиры, но они больше не будут попадать под льготную ипотеку, а их статус останется неопределенным. Очевидно, что это сильно снизит уже невысокий спрос на такую недвижимость, и "в ближайшее время ситуация на рынке апартаментов может стать еще более напряженной", считает Руслан Сырцов.
Окончательная версия законопроекта пока неизвестна, так как он даже не был рассмотрен в первом чтении. Многое будет зависеть от того, какие объекты попадут под действие закона - все или только те, которые будут введены в эксплуатацию после принятия законопроекта, подчеркивает Михаил Звягинцев, директор по маркетингу COLDY. Однако, если все объекты станут облагаться налогом, это приведет не только к росту цен, но и, в конечном итоге, к сокращению строительства апартаментов, полагает эксперт.
Михаил Звягинцев согласен с Ириной Доброхотовой. По ее мнению, строительство апартаментов в историческом центре города и в уникальных локациях будет востребовано в любом случае, так как там конкуренция на рынке новостроек невысокая или отсутствует из-за ограниченного количества участков под строительство жилья. Однако привлекательность проектов в сложных локациях на периферии города может значительно снизиться. В этом случае, считает эксперт, имеет смысл переформатировать площадку или предложить уникальную концепцию или выгодную цену.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум", прогнозировала появление на рынке "старой" Москвы 70-80 апартаментных комплексов в 2023-2024 годах до появления законопроекта о возвращении НДС. Однако теперь количество проектов с апартаментами, скорее всего, сократится.
В целом, уменьшение спроса и, следовательно, объемов строительства апартаментов очевидно является целью правительства. Уникальность апартаментов всегда заключалась в их более доступной цене по сравнению с квартирами. Однако мы наблюдаем, что законопроект направлен на сокращение числа апартаментов и увеличение строительства квартир, путем создания условий, которые делают строительство апартаментов невыгодным для застройщиков. В сегменте элитной недвижимости (премиум и делюкс класс) этот формат в настоящее время составляет треть (33%) первичного рынка. Следовательно, главной целью является увеличение количества квартир и выполнение инфраструктурных и градостроительных норм, на которые коммерческая недвижимость не обязана соблюдать, говорит Андрей Соловьев, партнер и региональный директор департамента городской недвижимости в компании NF Group.
Однако существует проблема, связанная с необходимостью вывода участка из промышленной зоны для строительства квартир, что требует изменения разрешенного использования земли - и это очень затратно. В текущей ситуации оптимальным и разумным вариантом будет достижение баланса на рынке недвижимости путем упрощения и снижения стоимости процедуры изменения разрешенного использования, одновременно с введением НДС. Это грамотно стимулирует рост количества квартир в центре города без ущерба для застройщиков, заключает Андрей Соловьев.
