Количество российских покупателей дубайской недвижимости уменьшается, и среди тех, кто уже инвестировал, некоторые испытывают убытки от своих предыдущих инвестиций. Конкуренция с новыми объектами в Дубае происходит со стороны других ближневосточных рынков и вторичного жилья. Ситуация вызвала вопросы о возможном "пузыре" на рынке и судьбе российского спроса, исследует Forbes.
Граждане России перестали занимать первое место среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае. Несмотря на то, что спрос остается на высоком уровне, часть потребителей переключилась с новостроек на вторичный рынок, по информации, полученной журналистами Forbes.
"В 2022 году Россия впервые возглавила рейтинг иностранных покупателей недвижимости в Дубае, однако к II кварталу 2023 года она опустилась на третье место, а к III кварталу - на пятое", сообщает Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate. "Уровень российского спроса вернулся к нормальному уровню, сравнимому с данными 2019 года, когда Россия также занимала пятое место с долей 5,7%".
"Спрос россиян на недвижимость в Дубае в III квартале 2023 года снизился на 40% по сравнению с предыдущим годом", рассчитал Денис Перковский, руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow.
"Тревожные данные появились в статистике Dubai Land Department (DLD) для новых строек в сентябре 2023 года, когда количество сделок снизилось на 30% по сравнению с сентябрем прошлого года", добавляет Михаил Буланов, исполнительный директор и партнер компании Tranio. "В III квартале рынок Дубая испытал замедление спроса, но нельзя утверждать, что рынок упадет. Скорее всего, ситуация стабилизируется после прошлогоднего роста спроса со стороны россиян на недвижимость в этом эмирате. В настоящее время российские клиенты более осмотрительны, не делают импульсивных покупок и уделяют больше внимания анализу и стратегии инвестирования. Это способствует более здоровой ликвидности на рынке".
Жертвы снижения стоимости рубля Одной из основных причин снижения интереса российских инвесторов к Дубаю является курс рубля, считают эксперты.
"Активность российских покупателей немного упала", подтверждает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International. "На спад спроса повлиял рост курса доллара, сокращение возможностей для перевода средств из России, а также активные рекламные и PR-кампании российских разработчиков, которые привлекли часть спроса со стороны потенциальных зарубежных инвесторов".
"Существует два 'российских рынка' в Дубае", уточняет Мила Гребенщикова, заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group. "В одном случае покупатели находятся в России и проводят расчеты в рублях. Очевидно, из-за курса доллара спрос снижается: курс не соответствует ожиданиям, и людям нужно приспособиться, чтобы продолжить инвестировать. Тем, кто недавно приобрел недвижимость по курсу 65-70 рублей за доллар, приходится сейчас платить по новому курсу. Второй 'российский рынок' создают те, кто давно живет за рубежом и рассчитываются в долларах и евро. У них нет снижения спроса, наоборот, они готовы инвестировать в объекты, продающиеся по срочной цене".
"Курс доллара подошел к отметке в 100 рублей, что временно повлияло на снижение российского спроса на недвижимость в Дубае. Количество запросов сократилось в 2-2,5 раза по сравнению с I кварталом 2023 года", добавляет Данис Латыпов, основатель компании "Этажи" в Дубае. "При этом в самом Дубае рынок не замедляется, и покупателей из России просто заменяют клиенты из других стран".
"На сегодняшний день китайцы являются лидерами по количеству покупок, заметно опережая других, за ними следуют индусы и британцы", уточняет Гребенщикова. "Дальше идет Европа, страны СНГ и другие. В этих странах спрос сохраняется на уровне или даже увеличивается. Снижение цен заметно только на объектах, приобретенных россиянами с доходом в рублях: эти объекты активно покупаются и перепродаются уже по стандартным ценам.
В Дубае наблюдается схожая ситуация с российским рынком недвижимости, где спрос на первичные объекты, стимулированный специальными условиями от застройщиков, привел к росту цен, и "вторичный" рынок стал конкурентоспособным по цене, утверждают эксперты Forbes. В результате часть потребителей переключилась на готовое жилье.
"Согласно оценке Виктора Садыгова, владельца агентства Nika Estate, рынок вторичной недвижимости вырос на 10-15% по сравнению с предыдущим кварталом и приблизился к уровню первичного рынка. Это связано с растущим интересом инвесторов к стабильным вложениям в готовое жилье для аренды и более привлекательными ценами на существующие объекты по сравнению с новостройками. Спрос на готовые виллы также вырос на 3-5% по сравнению с III кварталом 2022 года", - отмечает Садыгов.
Марина Шалаева, управляющий партнер Parus Real Estate, подтверждает изменение спроса на вторичный рынок и указывает, что, несмотря на небольшое различие в ценах между первичным и вторичным жильем, в некоторых случаях приобретение готового жилья может оказаться более выгодным, чем ожидание завершения строительства новостройки. Таким образом, текущий тренд на рынке недвижимости направлен на готовые объекты.
Некоторые эксперты также заметили признаки охлаждения на рынке Дубая. Согласно Евгению Казимирскому, сооснователю агентства RED Experts, "вопросы по этому рынку возникли около девяти месяцев назад". Многие инвесторы пересмотрели свои стратегии и начали ожидать, что произойдет дальше.
Георгий Патанин, генеральный директор "Агентства недвижимости Георгия Патанина", также предостерегает от возможного "пузыря" на рынке Дубая и утверждает, что осталось около полутора лет до возможного перехода от роста к спаду.
По данным Tranio, доля новостроек, сданных с опозданием, в Дубае к началу II полугодия 2023 года составила 35%, средний срок задержки составил 15 месяцев, а максимальный - около 10 лет.
"Мы также замечаем изменение спроса в сторону вторичного рынка", говорит Буланов из Tranio. "Наши клиенты интересуются разнообразными локациями и классами новых проектов, а также выбором инвестиционных инструментов, включая сдачу в аренду готового жилья, гостиничных номеров и коммерческой недвижимости. Однако спрос и цены на новостройки в самых развитых и популярных локациях Дубая продолжают расти. Новые проекты в этих локациях выходят на рынок по более высоким ценам, и их площади раскупаются в течение дней, а иногда даже часов после начала продаж".
Соседние эмираты
Соседние эмираты также привлекают часть спроса, который ранее был характерен для Дубая, в частности, возрастающий интерес к Абу-Даби, отмечают собеседники Forbes.
"С каждым днем становится сложнее найти выгодные инвестиционные возможности в Дубае, и поэтому клиенты начинают обращать внимание на Абу-Даби, Рас-эль-Хайм, а также на другие страны Ближнего Востока, такие как Оман, Маскат, Бахрейн и Катар", говорит Марина Шалаева из Parus Real Estate.
"Интерес покупателей переключается на соседние эмираты, особенно на Абу-Даби", подтверждает Даяна Березовская, руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group. "Многие крупные застройщики запускают флагманские проекты и сотрудничают с международными гостиничными сетями в Рас-эль-Хайме, где стоимость жилья на пляжной линии на 40% ниже, чем в Дубае. Например, можно приобрести апартаменты площадью 100 квадратных метров в премиальном проекте на первой линии за средние $700,000. Этот эмират также привлекателен для инвесторов, так как там ограниченная доступность пляжных участков, и в скором времени будет открыто первое казино в ОАЭ. Следующий год обещает интересные проекты в Рас-эль-Хайме, включая разработку крупного застройщика Aldar Properties, который имеет опыт успешных проектов в Абу-Даби".
Согласно Виктору Садыгову из Nika Estate, стоимость жилья в Абу-Даби увеличилась на 30% с начала 2022 года. В Омане в новых проектах в III квартале было продано большинство квартир на этапе pre-launch.
Некоторые эксперты также отмечают, что ранее недвижимость в Абу-Даби была доступна только резидентам, но сейчас нерезиденты стали приоритетной аудиторией. В Рас-эль-Хайме планируется строительство казино, и в первом полугодии 2023 года количество сделок увеличилось на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.
Многие собеседники Forbes подчеркивают, что, несмотря на сдвиги в рынке, Дубай остается популярной локацией для инвестиций, и высокий спрос на недвижимость не является признаком пузыря.
"Интерес к рынку недвижимости Дубая - это мировой тренд, который отмечают многие инвестиционные аналитики", говорит Буланов из Tranio. "В сентябре 2023 года швейцарский финансовый холдинг UBS вновь включил Дубай в тройку городов с наименьшим риском возникновения "пузыря" на рынке недвижимости".
"Рынок недвижимости в Дубае не перегрет, и окупаемость инвестиций при аренде жилья одна из самых быстрых в мире - всего 15 лет", добавляет Агеева из Ageeva Real Estate. "Для сравнения, в Сингапуре окупаемость составляет 23 года, в Париже - 31 год".
