Центробанк снова поднял ключевую ставку: как это отразится на ипотеке и спросе на недвижимость Большое количество льготной ипотеки заставляет Центробанк ужесточать свою денежно-кредитную политику.
В пятницу, 15 сентября, Центробанк повысил ключевую ставку на 1 процентный пункт, достигнув 13% годовых, что является уже третьим повышением подряд. Предыдущее повышение составило 3,5 процентных пункта. Регулятор объяснил своё решение тем, что большой объем льготной ипотеки вынуждает его проводить более строгую денежно-кредитную политику (ДКП). ЦБ отметил, что действующие государственные программы ипотечного кредитования смягчают влияние изменений в ключевой ставке на динамику кредитования.
Что может произойти в результате повышения ключевой ставки и насколько увеличится стоимость ипотеки - обсудим с экспертами.
Рыночные ипотечные ставки продолжат расти
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», считают, что после этого решения регулятора ставки по рыночным жилищным кредитам, особенно на вторичный рынок, продолжат расти на 1 процентный пункт или даже больше. Юрий Беликов, управляющий директор по валидации в «Эксперт РА», полагает, что ставки по рыночной ипотеке могут увеличиться с тем же шагом, что и ключевая ставка. Однако изменения в ставках могут быть неоднородными в различных банках, и в некоторых случаях ставки могут увеличиться сильнее.
По его мнению, это связано с тем, что некоторые банки откладывали пересмотр ставок по рыночным программам и повышали их не так сильно, как ключевую ставку повысили еще в августе. Такое поведение кредиторов связано с ожиданием более четких сигналов от Центробанка. Сегодняшнее решение свидетельствует о намерении регулятора сохранить жесткую ДКП до достижения целевого уровня инфляции.
Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России, разделяет эту точку зрения и предполагает, что рыночные ипотечные ставки могут увеличиться на более чем 1 процентный пункт. Он также отмечает, что в некоторых случаях ставки могут быть еще выше, особенно для заемщиков с высоким риском.
Михаил Доронкин, управляющий директор рейтингового агентства НКР, ожидает повышение ставок по рыночной ипотеке на 1 процентный пункт и считает, что регуляторная политика сейчас будет иметь среднесрочный характер.
Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, прогнозирует более умеренное повышение ипотечных ставок. Она считает, что средние ставки на рыночной ипотеке возрастут на 0,5–0,75 процентных пункта, так как дальнейшее увеличение может сильно ограничить поступление новых заявок в связи с ужесточением регуляторных требований.
Влияние на рынок новостроек будет менее заметным, поскольку здесь основные выдачи ипотеки происходят по льготным программам, ставки по которым пока остаются неизменными, утверждают эксперты.
Снижение спроса ожидается в октябре Дальнейшее увеличение ставок по рыночной ипотеке приведет к снижению спроса, в первую очередь, на вторичное жилье, но эти изменения станут заметными только в октябре-ноябре, считают аналитики. Психологическим барьером для ставок по ипотеке является уровень в 15%, выше которого увеличиваются риски для заемщиков. Поэтому основной объем ипотечных выдач будет формироваться льготными программами. Спрос, вероятно, снизится в октябре, так как он сейчас поддерживается заключением ипотечных сделок на заранее утвержденных условиях.
Согласно оценкам «Эксперт РА», доля рыночных ипотечных выдач в сегменте новостроек уменьшится до менее 10%. Юрий Беликов считает, что в ноябре-декабре объем ипотечных выдач (в сегментах ДДУ и не-ДДУ) может упасть на 25–30% по сравнению с месячным уровнем с января по август 2023 года.
Михаил Доронкин считает, что на фоне повышения ключевой ставки спрос на льготных программах может дополнительно увеличиться, так как разрыв в ставках между льготными и рыночными программами останется значительным. Однако рынок рыночной ипотеки, особенно на вторичном рынке, подвергнется значительному снижению. Эффект от ужесточения регулирования ипотеки с 1 октября в четвертом квартале также повлияет на ставки по кредитам с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой заемщика.
Александр Цыганов отмечает, что рынок вторичного жилья уже испытывает отток покупателей на первичный рынок, где действуют льготные программы. По его мнению, определенный эффект от повышения первоначального взноса может быть компенсирован переходом части потенциальных покупателей со вторичного рынка. В целом спрос, вероятно, сократится, но это не будет иметь катастрофического воздействия на рынок.
Скидки - на вторичном рынке, акции - на новостройки
Помимо растущих ставок по ипотеке, высокой стоимости недвижимости и увеличивающейся долговой нагрузки на население будут оказывать давление на спрос. В такой ситуации застройщики не стремятся снижать цены, так как восстановить спрос до прежних уровней может оказаться затруднительным. "В результате, в течение нескольких лет мы можем столкнуться с необычным сценарием на рынке, где цены останутся завышенными, а количество нереализованных объектов будет расти", - отметил управляющий директор по валидации в "Эксперт РА". "Ранее такое явление можно было наблюдать в сегментах премиум и бизнес, а теперь это может распространиться и на сегмент комфорт с экономом", - добавил он.
В то же время на рынке вторичного жилья в ближайшее время могут появиться скидки, как указал Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета. "Дополнительное повышение ставок по ипотеке может спровоцировать запросы покупателей на снижение стоимости жилья (2–3–5%), мотивируя это необходимостью больших выплат по ипотеке. Продавцы могут согласиться на такие скидки, но они не будут отражаться в официальной цене объектов, а скорее будут учитываться в договорах", - пояснил эксперт.
Что касается динамики цен на рынке новостроек, то вторичный рынок может стать ограничителем для их роста, так как сейчас уже можно приобрести готовое жилье по более выгодной стоимости, по словам Александра Цыганова. Он также отметил, что осенью может усилиться тенденция к расширению акций со стороны застройщиков. "Если спрос значительно упадет в октябре, застройщики и банки снова начнут предлагать различные акционные предложения, чтобы возродить интерес у потенциальных покупателей. Таким образом, спад спроса будет менее значительным", - пояснила Ирина Носова.
