В 2023 году на московском рынке аренды жилой недвижимости наблюдался необычно высокий уровень спроса. С началом лета, вопреки привычным тенденциям, начался активный сезон, и эта тенденция сохранилась до конца года, превышая обычные сезонные показатели.
Подробнее разберем динамику рынка аренды и перспективы ценообразования на съемное жилье в Москве в 2024 году.
Спрос продолжает расти
Первая половина 2023 года для рынка аренды жилья в Москве протекала без особых изменений в спросе и предложении. Однако летом ситуация изменилась. Эксперты, опрошенные изданием «РБК-Недвижимость», отмечают резкие изменения.
«С июня количество доступных для аренды объектов уменьшилось на 20% с начала года. Особенно востребованы были квартиры экономкласса, где количество желающих снимать жилье в два раза превышало количество доступных предложений», - объясняет Оксана Полякова, заместитель директора по аренде квартир в компании «Инком-Недвижимость». Елена Лапшина из «ЦИАН.Аналитики» добавляет, что пик спроса пришелся на середину августа, когда активность была в два раза выше, чем в первой половине года. «В сентябре обычно спрос снижается, но в 2023 году этого не произошло, в связи с высокими ипотечными ставками и ужесточением условий на рынке недвижимости, что частично перенаправило спрос на рынок аренды», - говорит Лапшина.
К концу года, по данным «ЦИАН.Аналитики», спрос уменьшился лишь на четверть по сравнению с пиковыми значениями в августе. При этом предложение сокращалось до ноября, а в декабре оно несколько выросло, достигнув 10,6 тыс. лотов по сравнению с 9,7 тыс. в ноябре. Однако по сравнению с декабрем 2022 года объем предложения снизился в 3,5 раза (38 тыс. лотов).
Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль», сравнивает текущую ситуацию с концом 2021 года, когда также наблюдался резкий рост цен и спроса на аренду. Она напоминает, что стабилизация рынка в тот раз началась лишь во второй половине 2022 года.
Рост цен и снижение выбора
Необычно высокий спрос на аренду в Москве привел к увеличению цен. «ЦИАН.Аналитики» отмечает, что к началу декабря средняя ставка аренды однокомнатных квартир в Москве составила 54,6 тыс. рублей в месяц, что на 25% выше, чем годом ранее. К началу января цена достигла 55,2 тыс. рублей.
«Инком» оценивает годовой рост цен на аренду однокомнатных квартир в зависимости от района от 16% (ЗАО) до 26,4% (ЦАО). Самые низкие цены были в Юго-Восточном и Южном округах – чуть более 41 тыс. рублей в месяц за среднюю однокомнатную квартиру, в то время как год назад цена старта составляла 33 тыс. рублей.
К середине первого месяца года, по данным Оксаны Поляковой, в Москве наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются однокомнатные квартиры, их доля составляет 28,4%. Больше всего предложений на рынке – двухкомнатные апартаменты, их процент равен 38,8%, за ними следуют трехкомнатные квартиры с долей в 21,3%. Квартиры с большим количеством комнат и отдельные комнаты занимают соответственно 4,7% и 6,8% рынка. По словам Поляковой, наименее дорогие предложения (от 12 до 29 тысяч рублей в месяц) занимают лишь 4,5% рыночных предложений, и это в основном комнаты. Арендные ставки же для квартир начинаются от 30 тысяч рублей. Квартиры с арендной платой от 30 до 45 тысяч рублей в месяц составляют 27,2% предложений, квартиры в ценовой категории 46–65 тысяч рублей – 29,6%, а варианты стоимостью от 66 тысяч рублей и выше – 38,7%.
Рост арендных ставок за последний год отмечается не только в стандартных, но и в элитных сегментах, как отмечают эксперты. Юлия Дымова, директор по продажам вторичного жилья в Est-a-Tet, объясняет это повышением качества жилья, особенно в новостройках, где предлагается современный ремонт и новая мебель. Дополнительный фактор – развитая внутренняя инфраструктура в жилых комплексах. Оксана Полякова добавляет, что на рынке уменьшается количество наиболее бюджетных предложений, что также влияет на увеличение ставок.
Алексей Балакин, управляющий партнер Trust Realty, подтверждает, что в последние полгода 2023 года заметен дефицит качественного жилья в аренду, что повлекло за собой повышение цен, в том числе и в премиум-сегменте. По его словам, в декабре было заключено множество сделок с арендой квартир в высокобюджетном сегменте по максимальным ценам. В компании "Intermark Аренда" отмечают, что за последний год предложение элитного жилья снизилось на 64%, достигнув минимального уровня за последнее десятилетие. Основные причины этого – активность арендаторов и замедление вывода новых предложений на рынок.
В 2024 году перспективы рынка арендного жилья будут определяться рынком арендодателей, который позволяет владельцам недвижимости быть более избирательными в отношении арендаторов. Мария Жукова подчеркивает, что высокий спрос и многочисленные заявки на одно жилье - обычное явление. Елена Лапшина отмечает, что рост ипотечных ставок и изменения в условиях льготных программ банков поддерживают спрос на арендное жилье.
Алексей Балакин прогнозирует, что в 2024 году рынок аренды останется стабильным, несмотря на возможное появление новых предложений от арендодателей, установивших более низкие цены в предыдущие годы. Константин Каменев предполагает, что при отсутствии значительных изменений в новостях и ипотечных ставках зимой активность арендаторов будет невысокой, а увеличение спроса ожидается летом.
Оксана Полякова считает, что в начале года активность на рынке аренды снизится, что позволит предложению увеличиться. Весной ожидается рост спроса, но это не повлияет на цены аренды.
Другие эксперты предсказывают возможный рост арендных ставок на фоне ужесточения условий ипотеки. Павел Луценко отмечает, что спрос на аренду жилья возрос в результате перехода потенциальных покупателей из сегмента покупки жилья, учитывая повышение цен на аренду из-за инфляции и роста тарифов ЖКХ.
Елена Лапшина также утверждает, что рынок аренды в 2024 году будет зависеть от связанных сегментов, таких как ипотечные ставки и цены на первичное и вторичное жилье. Она предполагает, что после новогоднего спада активности возможен рост спроса на аренду, что приведет к увеличению средних ставок.
