Выходящий год, вероятно, станет одним из наиболее успешных для рынка недвижимости Московского региона. Согласно отчетам Росреестра за январь-октябрь, было зарегистрировано рекордное количество сделок на первичном рынке - 91 589 договоров долевого участия, и на вторичном рынке - 144 695 переходов прав, что является наивысшим показателем за десяти месяцев в истории наблюдений.
Пик спроса пришелся на конец лета - начало осени: в июле Центробанк впервые с февраля 2022 года повысил ключевую ставку, что подтолкнуло людей к оформлению кредитов до окончания срока действия ранее одобренных заявок на ипотеку по "старым" ставкам.
"Также на первичном рынке спрос поддерживало увеличение первоначального взноса до 20% и рост минимальных ставок по льготным ипотечным программам", - напомнил руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко в ходе онлайн-конференции. - "Спрос также подогревало ожидание введения с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, распространяющихся также на льготную ипотеку".
Темпы роста ипотеки также достигли рекордных 10,8% по итогам третьего квартала 2023 года (против предыдущего максимума за последние пять лет - 8,7% в четвертом квартале 2020 года), по данным Центробанка. Доля ипотечных заемщиков с высокой долговой нагрузкой достигла 47%, что также является рекордным показателем.
Ограничительные меры
Центробанка направлены на сдерживание рынка, и их результаты, вероятно, будут заметны уже в новом году. В то время как ипотечные выдачи продолжают устанавливать рекорды и уже превышают результаты аналогичного периода 2022 года на 30%, прирост количества выданных кредитов оказывается намного менее значительным, сообщил директор департамента розничных продуктов "Абсолют Банка" Виталий Костюкевич.
"Без сомнения, 2023 год станет запоминающимся и войдет в историю", - подчеркнула генеральный директор "Ricci | Жилая недвижимость" Екатерина Ломтева. - "Рынок не только достигал рекордов, но делал это вопреки всем внешним факторам, таким как повышение первоначального взноса, увеличение ставок по ипотеке и высокая цена за квадратный метр".
Объем ввода жилья по итогам 2023 года также станет рекордным, превышая 50 миллионов квадратных метров, добавила директор по продажам Dogma Жанна Белянкина. По последним данным Росстата, с января по ноябрь 2023 года в России введено в эксплуатацию 41 миллион квадратных метров многоквартирного жилья.
Реальность 2024 года: охлаждение на рынке жилья
В следующем году ожидается замедление на рынке жилья, согласно мнению экспертов. Спрос в первом квартале 2024 года, по прогнозу Екатерины Ломтевой из "Ricci | Жилая недвижимость", временно замрет или, по меньшей мере, существенно уменьшится. Этому способствуют сезонные факторы (январь – период низкого количества сделок, хотя сделки января обычно отрабатываются в декабре) и рост ключевой ставки.
Центробанк повысил ключевую ставку до 16% 15 декабря. Екатерина Ломтева предсказывала увеличение ставки и предполагала всплеск сделок в конце декабря. Однако она подчеркнула, что это, вероятно, будет последний подъем на фоне повышения ключевой ставки.
Согласно прогнозам Екатерины Ломтевой, в 2024 году рынку жилья предстоит стагнация: цены на рынке будут в среднем оставаться примерно на том же уровне в ближайшие 1,5-2 года. По меньшей мере, это относится к первичному рынку.
Екатерина Ломтева считает, что основная причина этого - заключенные соглашения с банками по проектному финансированию. Застройщики не могут произвольно снижать цены, и скидки, наблюдаемые на рынке (15-20%), свидетельствуют о том, что застройщики изначально завысили цены, чтобы затем применять маркетинговые инструменты.
Согласно прогнозу Олега Репченко, руководителя IRN.RU, спрос на вторичном рынке также снизится из-за высоких ипотечных ставок, и стоимость жилья начнет снижаться.
Олег Репченко предупреждает, что в первые месяцы нового года не стоит ожидать изменений в ценах, так как частным продавцам обычно требуется несколько месяцев, чтобы осознать изменение рыночной конъюнктуры.
Динамика цен на первичном рынке, по его мнению, будет зависеть от льготных ипотечных программ, судьба которых пока не ясна.
В "Абсолют Банке" готовятся к снижению спроса на ипотеку из-за высоких ставок и пересмотра требований по госпрограммам в первой половине 2024 года.
Виталий Костюкевич, директор департамента розничных продуктов "Абсолют Банка", считает, что вторая половина года может принести изменения, если регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики. Снижение ставки по ипотеке хотя бы до 12% сможет оживить вторичный рынок. Однако цены на первичном рынке, вероятно, не будут расти так быстро, как в 2023 году. Виталий Костюкевич предполагает, что условия программ на первичном и вторичном рынках выровняются, и количество сделок станет сопоставимым, что может произойти к концу 2024 года.
Льготная ипотека: «новости о сокращении льготных программ – уже не новости» Еще одним важным событием уходящего года стало постепенное сокращение программы льготной ипотеки. Осенью 2023 года размер первоначального взноса по всем госпрограммам был увеличен до 20%, а 15 декабря льготная ипотека была существенно ограничена. Теперь первоначальный взнос составляет 30%, а максимальный размер льготного кредита для всех регионов, включая столичные, ограничен 6 млн рублей. В Минфине утверждают, что эти меры направлены на улучшение качества кредитов.
Повышение первоначального взноса до 30% само по себе, по мнению Олега Репченко, не приведет к обрушению спроса. Однако в сочетании с другими факторами (рост минимальных ставок, введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков и др.) это будет оказывать давление на платежеспособный спрос.
Екатерина Ломтева утверждает, что рынок реагирует спокойно на новости об ужесточении условий льготной ипотеки, так как опасения Центробанка по поводу высокой закредитованности населения были известны в течение 2023 года. По ее мнению, в 2024 году льготная ипотека будет доступна ограниченному числу покупателей, но полностью программу, вероятно, не закроют.
Виталий Костюкевич из "Абсолют Банка" также не уверен, что программу льготной ипотеки продлят, и если продлят, то скорее всего, она будет сокращена.
Олег Репченко из IRN.RU делится тем же прогнозом: в условиях повышения ключевой ставки субсидирование становится слишком дорогое для бюджета, и власти ищут способы постепенного сворачивания льготной ипотеки. Обсуждаются различные варианты, такие как сохранение поддержки в депрессивных регионах и отказ от субсидирования в активно развивающихся городах.
Рыночная ипотека: от 15% и выше, и это пока
Ставки по рыночным, то есть несубсидируемым кредитам, зависят от ключевой. Пока риторика регулятора такова, что высокая ключевая ставка – это надолго и в следующем году составит в среднем 12,5-14,5%. Если исходить из этого, то, скорее всего, рыночные ипотечные ставки в грядущем году останутся примерно на текущем уровне, считает Олег Репченко.
Последнее повышение ключевой ставки 15 декабря до 16% банки пока не отреагировали. Пока минимальные ставки по ипотеке у крупных банков стартуют от 15,6-16,4% годовых. Например, в Сбербанке минимальная ставка – 15,6% годовых. Банк «Дом.рф» готов выдавать ипотеку под стартовые 15,8% годовых, в ВТБ ставки начинаются от 16,4%, в банке «Открытие» – от 16,69%, в «Уралсибе» – от 17,29%, следует из информации на сайте банков (актуально на 17.12.2023 г.).
Чтобы поддержать продажи на первичном рынке, ипотечные ставки могут субсидировать и сами застройщики. Такие программы действуют и сейчас, и, вероятно, сохранятся и в следующем году, считает директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич. По его словам, совместные программы с субсидированием на рынке существуют, но размер субсидии стал меньше – от 5 до 30%. См. «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют».
«Вряд ли застройщики будут компенсировать подорожавшую ипотеку субсидированием, так как их условия кредитования также изменятся, – считает эксперт. – Скорее всего, чаще будут применяться программы по рассрочке».
По словам директора по продажам Dogma Жанны Белянкиной, сегодня в тренде так называемая «гибридная» ипотека, часть которой субсидирует застройщик.
«Например, если клиенту необходимо взять ипотеку на 15 миллионов рублей, застройщик и банк предоставляют субсидию, позволяющую клиенту взять ипотеку по ставке 5%. Банку будет выплачиваться комиссионное вознаграждение. Гибридная ипотека будет особенно актуальна в том случае, если снизятся лимиты по господдержке», – объяснила Жанна Белянкина, отвечая на вопрос читателя IRN.RU о возможных мерах поддержки спроса в 2024 году.
Среди возможных программ стимулирования спроса от застройщиков эксперты также назвали аренду с последующим выкупом для готовых новостроек, а также трейд-ин и траншевые оплаты. См. «Ключевая ставка 15% не страшна рынку новостроек».
Ключевая ставка: «не надо питать иллюзий» 15 декабря Центробанк в очередной поднял ключевую ставку, теперь до 16%. Быстрого снижения ключевой и, соответственно, ипотечных ставок, как было в прошлые кризисные годы, руководитель IRN.RU Олег Репченко не ждет.
По его словам, сейчас логика повышения ставок иная: если в прошлые годы шоковая терапия была необходима для того, чтобы сбить панику и остановить девальвацию рубля, и эта цель достигалась достаточно быстро, то сейчас главная задача – взять под контроль инфляцию, остановить рост цен. См. «Руководитель IRN.RU: быстрого снижения ключевой ставки, как в прошлые кризисы, не будет».
«Не надо питать иллюзий, – предупредил Олег Репченко. – Регулятор если и намекает на снижение ставок, то на очень умеренное. По его прогнозу, в следующем ключевая ставка будет на уровне 12,5-14,5%. То есть даже при оптимистичном сценарии, если ключевая ставка будет на уровне 12%, то ставки по ипотеке все равно будут на заградительном уровне в 14-15%. Ставки по несубсидируемой ипотеке на комфортном уровне – это не перспектива 2024 года».
