На московском рынке недвижимости предоставляется обширный выбор апартаментов в новых строениях. Несмотря на высокие цены, существует возможность найти небольшие площади и воспользоваться ипотекой для приобретения жилья. Примерно половина покупателей апартаментов обращается в банки за кредитами. Однако условия ипотеки стали более строгими, процентные ставки поднялись до "защитного" уровня, и государственных льготных программ для апартаментов не существует. В этой связи застройщики стараются предложить ставки ниже рыночных.
На сегодняшний день покупателям апартаментов доступен значительный выбор. В июле и августе, согласно экспертам, на рынке "старой" Москвы представлено от 130 до 139 комплексов с апартаментами, включая МФК (согласно данным "Метриум", Est-a-Tet, Nikoliers).
В Новой Москве предложение апартаментов намного скромнее – всего 2-4 проекта («Бон Тон», bnMAP.pro, Est-a-Tet).
С начала года на рынке появилось 19 новых проектов апартаментов, включая новостройки и реконструкции. Большинство из них относятся к массовому сегменту: по данным "Бон Тон", 11 проектов стандарт-класса, 2 комфорт-класса, 3 бизнес-класса, 1 премиум-класса и 2 элит-класса. Проект с самой доступной ценой за квадратный метр – "Wellbe" (186 тыс. рублей) – находится в Зеленограде, а самый дорогой – "Island House" (более миллиона рублей) – в Крылатском (bnMAP.pro).
Новые комплексы в большинстве своем представляют собой проекты точечной застройки, при этом максимальное количество апартаментов – 444 – представлено в проекте сервисных апартаментов "Izzy на Садовнической", как отмечает Анна Мурмуридис, заместитель директора департамента жилой недвижимости Nikoliers.
Что касается стоимости апартаментов, средняя цена квадратного метра в "старой" Москве превышает полмиллиона рублей, что заметно выше, чем у обычных квартир. Согласно данным bnMAP.pro, средневзвешенная цена за квадратный метр апартаментов составляет 525,4 тыс. рублей, в то время как у квартир – 452,0 тыс. рублей. У "Метриум" средняя цена апартаментов еще выше – 540,1 тыс. рублей, а у Est-a-Tet – даже 587,3 тыс. рублей.
В Новой Москве ситуация менее напряженная, средняя цена на апартаменты сравнима с ценами на квартиры – 223,9 тыс. рублей за квадратный метр по сравнению с 230,0 тыс. рублей соответственно (bnMAP.pro).
Эксперты, опрошенные редакцией портала "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", объясняют разницу в ценах на апартаменты и квартиры в "старой" Москве. По мнению Алексея Новикова, директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, эту разницу в значительной степени определяют проекты премиального сегмента, где средняя цена за квадратный метр апартаментов выше, чем у квартир, на 24%.
Согласно оценке Руслана Сырцова, управляющего директора компании "Метриум", подобная ситуация обусловлена "высоким числом микроапартаментов экономкласса с относительно дорогой стоимостью за квадратный метр, что обусловлено их востребованностью благодаря невысокой общей стоимости".
Средняя площадь таких апартаментов значительно меньше, чем у квартир – на 28% (18 кв. м против 26 кв. м). Следовательно, итоговая стоимость апартаментов (7,1 млн рублей) ниже, чем у квартир (7,8 млн рублей), и разница составляет 9,4%.
Действительно, апартаменты, особенно в массовом сегменте, обладают компактными размерами. Например, в проектах City-комплекса Citimix (Тропарево-Никулино) представлены лоты площадью около 20 кв. м, в "Олл ин Салют" (Тропарево-Никулино) – 14 кв. м. В апарт-комплексе "Динамо-Студио" (метро "Динамо") площади варьируются от 13 до 24 кв. м, в "Лайкапарте" (метро "Щелковская") – от 9 до 15 кв. м, а в "Лофт Рязанском" (Жулебино) представлены студии площадью 16,8 и 17,5 кв. м.
Следовательно, покупатели успешно пользуются ипотечным кредитованием для приобретения таких апартаментов. Эксперты указывают, что доля ипотеки в общем объеме сделок с апартаментами составляет 46-47%, и эта доля значительно возросла за последние годы. Во втором квартале текущего года она составляла 46%, весной 2022 года – 38%, а весной 2020 года – 19%, как отмечает Анна Мурмуридис из компании Nikoliers.
Ставки загородили путь к ипотеке на апартаменты
Приобретение апартаментов через ипотеку влечет за собой ряд особенностей, ведь такое жилье считается нежилым объектом. Это подразумевает отсутствие государственных льготных программ для ипотеки, которые применяются к жилым помещениям. Как отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнер компании Prime Life Development (жилой комплекс «1-й Нагатинский»), при покупке апартаментов возможно использование только стандартных ипотечных продуктов.
Также важно отметить, что не все банки предоставляют подобные кредиты даже на обычных рыночных условиях, предупреждает Руслан Сырцов из компании "Метриум". Однако в большинстве ведущих кредитных организаций подобная опция все же доступна.
С учетом повышения ключевой ставки Центробанка до 12%, базовые ставки по ипотеке как для квартир, так и для апартаментов повысились на 2-2,5% до 14,5%. Это событие не самое приятное, так как уровень в 12% считается пороговым для ипотечных кредитов. И если рынок жилых новостроек, как правило, продолжит наслаждаться государственными программами с льготными ставками, то что будет с ипотекой на апартаменты?
Субсидии вместо госпрограмм
Чтобы компенсировать отсутствие государственных программ, застройщики апартаментов давно практикуют программы с субсидированными ставками, снижая процентные ставки на несколько пунктов и улучшая базовые условия.
Ольга Клапанюк, заместитель руководителя департамента новостроек компании "ТСН Недвижимость", подчеркивает, что на некоторых объектах застройщики предоставляют условия, близкие к тем, что действуют для новостроек с государственной поддержкой. Однако стоит отметить, что эти субсидии застройщики компенсируют за счет повышения итоговой стоимости объекта, как подчеркивает эксперт.
Среди примеров таких программ на рынке апартаментов Ирина Доброхотова, основатель компании "Бест-Новострой", упоминает ставку в 9%, предлагаемую одним из крупных банков в рамках совместной программы с застройщиком. При этом базовая ставка составляет 13,8%, что позволяет клиентам сэкономить 4,8% на процентной ставке.
Руслан Сырцов из компании "Метриум" отмечает, что есть предложения, где минимальная ипотечная ставка на весь срок кредита составляет 5%.
Также многие крупные банки предлагают снизить ставку через дополнительную комиссию. Ирина Доброхотова считает, что это выгодно при долгосрочной ипотеке. Например, клиенты могут оплатить комиссию 5,15% и получить снижение ставки на 1,5%, что позволит сэкономить на переплате несколько миллионов. Однако данная схема действительна при условии, что клиент не планирует рефинансировать или досрочно погасить кредит, так как банк не вернет оплаченную комиссию.
Строители апартаментов также активно рекламируют так называемую "траншевую ипотеку", при которой предусмотрены символические платежи в начальный период кредита.
Споры по поводу околонулевых ставок
Однако эксперты разделились по мнению о возможности получения кредитов с околонулевыми ставками. Алексей Новиков из компании Est-a-Tet утверждает, что сейчас на рынке нет околонулевых ставок. Изменения в субсидировании затронули как квартиры, так и апартаменты.
В то время как Руслан Сырцов отмечает, что кредиты с ставками от 0,1%, хоть и не на весь срок, но на период строительства апартаментов, все же существуют. Компания Glorax также подтверждает, что ограничения Центробанка, касающиеся субсидирования ставок застройщиками, в большей степени относятся к долгосрочным кредитам. На рынке есть примеры краткосрочных кредитов, где предлагаются ставки 0,2% на 1 год и 1,2% на 2 года.
Комфортный первоначальный взнос
По словам Руслана Сырцова, на рынке апартаментов сохраняется "комфортный первоначальный взнос - до 15%". Это важно учитывать, так как Центробанк также стремится контролировать уровень первоначальных взносов. Алексей Новиков добавляет, что программа без первоначального взноса практически исчезла с рынка, а минимальный уровень первоначального взноса составляет 10% от стоимости объекта.
Однако стоит помнить, что каждый банк может установить собственные правила, и некоторые из них могут требовать более высокий первоначальный взнос. Важно отметить соотношение между ставкой и первоначальным взносом: чем ниже ставка, тем выше обычно требуется первоначальный взнос.
Отделка и ипотека
Часто апартаменты продаются с готовой отделкой. По данным компании "Метриум", на первичном рынке сейчас представлены 4567 апартаментов с чистовой отделкой. Возникает вопрос, можно ли оформить ипотеку на апартаменты с отделкой? Эксперты подчеркивают, что это возможно, но только если стоимость отделки уже включена в общую стоимость апартаментов. Компания GloraX дополняет, что в случае покупки сервисных апартаментов клиент также обязан приобрести мебельный пакет, который не подлежит включению в ипотечный кредит, однако его можно оплатить в рассрочку.
