Срочно продадим квартиру, дом, дачу, офис
+7 901 792-12-10

+7 (499) 110-28-83
Москва, Смоленский бульвар, 24, стр. 2

Заказать обратный звонок
×

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АГЕНТСТВА ЗАСТРАХОВАНА!            logoma2

полис № 39-000056-09/13
Главная \ Статьи и публикации \ Как избежать долгов при приобретении недвижимости?

Как избежать долгов при приобретении недвижимости?  

« Назад


21.06.2023 17:54

Вместе с унаследованной квартирой и другими материальными ценностями также могут перейти и задолженности. Федеральная нотариальная палата (ФНП) раскрыла информацию о таких ситуациях и предложила рекомендации о том, как избежать этих рисков.

Как избежать долгов при приобретении недвижимости

Возникновение долгов в связи с наследованием

Согласно закону, права и обязательства наследодателя, включая долги, передаются вместе с имуществом наследникам. Например, вместе с квартирой могут перейти долги по коммунальным платежам и непогашенные кредиты. В ФНП отмечают три основных сценария в таких случаях. Первый сценарий предполагает, что наследники осведомлены о задолженности и готовы ее погасить. Второй сценарий включает в себя понимание наследниками того, что долг слишком велик, и они отказываются от наследства.

Третий сценарий возникает, когда наследники не знают о долгах, и информация о них поступает к ним после получения свидетельств о праве на наследство. В этом случае наследство уже невозможно отклонить, и наследники вынуждены погасить долг, предупреждают нотариусы. В связи с этим они рекомендуют гражданам информировать своих родственников о существующих у них задолженностях. Речь идет не только о ипотеке, но и о небольших потребительских кредитах, обязанность по которым перейдет наследникам или супругу должника, если нет соответствующей страховки или брачного договора.

Тем не менее, есть обязательства, которые не переходят к наследникам. "Не нужно выплачивать алименты от имени наследодателя или исполнять его обязательства по возмещению ущерба здоровью или имуществу. Такие "личные обязательства" не могут быть переданы по наследству, и на них не распространяются правила о передаче требования и переводе долга", - пояснили в ФНП.

Особенности долгов супругов: рекомендации нотариусов

Ситуации, связанные с долгами супругов по бизнесу или компенсацией ущерба от ДТП, могут стать неожиданностью. Если личного имущества должника недостаточно для погашения долга, пострадавшая сторона может потребовать возмещения ущерба из общего имущества должника и его супруги. Нотариусы уточнили, что "общим имуществом" считается все, что было приобретено во время брака, даже если один из супругов сам заработал деньги, приобрел и зарегистрировал имущество только на себя.

Например, если жена самостоятельно приобрела дачу, все равно половину этого имущества могут изъять из-за долгов мужа. Еще одним примером является ситуация, когда женщина заключила договор о совместном участии в строительстве до заключения брака. Однако объект был завершен уже после заключения брака, поэтому он становится их супружеской общей собственностью (если суд не принял иное решение), пояснили эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Суд может выделить долю должника в общем имуществе супругов. Во-первых, на эту долю может быть наложен арест. Семья не сможет продать или иным образом распорядиться этим имуществом. Во-вторых, эта доля может быть продана на аукционе. Эксперты пояснили, что "приставы не будут продавать, например, квартиру, которая является единственным жильем, однако могут изъять условную дачу. Долю жены, конечно, не отнимут".

Брачный договор может помочь защитить вторую половину от долгов. В нем можно прописать, что каждый супруг отвечает только за свои долги своим личным имуществом. Также можно определить, какое имущество считается личным, а какое общим. "Главное, чтобы один из супругов не оказался в явно неблагоприятной финансовой ситуации. Нельзя переложить все активы на одного супруга и оставить другому только долги", дополнили нотариусы.

Приобретение недвижимости с чужими долгами

Эксперты относят покупку квартиры (дома) с непогашенными долгами по коммунальным платежам к рискам, связанным с получением чужих обязательств. Федеральная нотариальная палата (ФНП) предупреждает, что в таком случае новому владельцу придется погасить задолженность. Для избежания подобной ситуации нотариусы рекомендуют включить в договор купли-продажи "заверение об обстоятельствах". Это означает, что продавец заверяет отсутствие перепланировок, задолженностей по налогам и коммунальным платежам. Если позже выяснится, что это заверение было ложным, продавец будет обязан возместить убытки и уплатить неустойку. Более того, недостоверные заверения могут привести к разрыву сделки, и покупатель сможет отказаться от нее, поясняют эксперты.

Еще одна потенциальная опасность, связанная с чужими долгами, возникает при покупке имущества у человека, находящегося в статусе банкрота. В таком случае финансовый управляющий или кредиторы могут признать сделку недействительной, и покупатель рискует лишиться приобретенного имущества. Поэтому перед совершением сделки важно проверить, что в отношении продавца не инициирована процедура банкротства. Информацию о наличии дел о банкротстве (действующих и завершенных) можно проверить на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел.

Чужие долги могут быть связаны и с имуществом, находящимся под обременением, таким как ипотека, арест или договор безвозмездного пользования. Информация об обременениях отражается в Росреестре, и при получении выписки покупатель будет осведомлен об этом.

Однако, если сделка совершается в простой письменной форме, существует риск получить недостоверные данные из ЕГРН (например, поддельную или измененную выписку), отмечают представители ФНП. В настоящее время доступ к сведениям ЕГРН ограничен, и третьи лица (например, покупатели) могут получать информацию оттуда только с согласия собственника или через нотариуса.