Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по результатам сентября 2023 года  

В сентябре текущего года мы наблюдали высокую динамику роста цен на недвижимость в Новой Москве и Подмосковье, особенно в тех районах, которые граничат с МКАД. Главными катализаторами этого роста остаются инвесторы и те, кто ищет жилье, недоступное в "старой" Москве.

Согласно данным аналитического центра средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Новой Москвы в сентябре выросла на 1,3% и достигла отметки в 203 090 рублей. Сравнимо, цены на жилье в "старой" Москве увеличились на 1,6%, достигнув 264 800 рублей за квадратный метр. В Подмосковье, рост цен был более умеренным, всего 0,6%, достигнув 153 650 рублей за квадрат.

Интересно, что рост цен в Подмосковье в основном произошел за счет близких к МКАД районов, которые подорожали на 0,9%. Средняя цена жилья во всем Подмосковье увеличилась на 0,4%, тогда как в дальних районах цены практически не изменились, увеличившись всего на 0,1% по сравнению с августом. В Новой Москве, Новомосковский округ, который находится ближе к МКАД, также показал рост цен практически вдвое быстрее, чем Троицкий округ - 1,3% против 0,7%.

Этот перевес в росте цен в соседних районах с "старой" Москвой объясняется изменением спроса в последние месяцы. Основной спрос сосредоточен внутри МКАД, вызванный ослаблением рубля и ужесточением денежно-кредитной политики Центробанка. За пределами МКАД активно покупают квартиры инвесторы, так как там цены более доступны, и те, кто ищет жилье в "старой" Москве, но не желает откладывать покупку из-за роста ипотечных ставок. Поэтому обе эти категории покупателей отдают предпочтение вариантам поближе к "старой" Москве. В результате Подмосковье, которое долгое время являлось лидером в росте цен, теперь отстает, а Троицкий округ сильно уступает Новомосковскому.

Цены на жилье по типам домов

Цены на жилье по комнатности

Цены на жилье по округам внутри МКАД (сентябрь 2023 vs. август 2023)

Цены на жилье по территориям за МКАД (сентябрь 2023 vs. август 2023)

"Дорогое" и "дешевое" жильё (Индексы и изменения цен)

Индексы ожидания и доходности

Рост спроса на жилье в июле-сентябре вызван, прежде всего, значительным ослаблением рубля и, главным образом, увеличением ключевой ставки Центробанка, которая с июля по сентябрь выросла с 7,5% до 13% годовых. При такой высокой ставке, стоимость ипотеки становится недоступной для большинства потенциальных заёмщиков, составляя 14-16% годовых. Поэтому уже в октябре-ноябре, когда банки перестанут выдавать ипотеку по "старым" ставкам, спрос на вторичном рынке жилья снизится. Признаки замедления рынка уже видны были в сентябре. Таким образом, в ближайшем будущем эйфория на рынке вторичной недвижимости может смениться стагнацией, которая может продолжаться в течение длительного времени, так как Центробанк планирует сохранять высокую ключевую ставку, пока не будет побеждена инфляция.