С изменением ключевой ставки во второй половине прошлого года большинство заемщиков столкнулись с недоступностью ипотеки, особенно на вторичном рынке, где отсутствуют государственные льготные программы. Текущие ставки по рыночной ипотеке начинаются с 16-17% годовых. На первичном рынке сохраняется льготная ипотека с относительно невысокими ставками, но условия выдачи кредитов в конце прошлого года были ужесточены: минимальный первоначальный взнос увеличился с 20% до 30%, а максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей уменьшилась вдвое, до 6 млн рублей.
Это привело к тому, что объем выдачи ипотечных кредитов в Сбербанке, например, в январе 2024 года по сравнению с декабрем 2023 года снизился примерно на 75%, сообщил директор дивизиона "Домклик" Сбербанка Алексей Лейпи. Из этой цифры 50% объясняются традиционным снижением спроса в январе, а 25% - уменьшением из-за изменений льготных условий. В то время как количество заявок на получение ипотечных кредитов в Сбербанке в январе осталось на том же уровне, что и в декабре - около 17 тыс. заявок в день.
Согласно данным "Метриум", доля ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы в январе 2024 года сократилась с 84% до 76%. Продажи по договорам долевого участия упали на 55,3%, что, однако, объясняется в том числе сезонными колебаниями. На вторичном рынке доля ипотеки еще осенью упала с 70% до 10-15% и до сих пор остается на этом уровне.
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов оценил снижение объемов кредитования на рынке Новой Москвы примерно на 20%.
Льготная ипотечная программа в Москве практически завершена. После сокращения максимальной суммы кредита до 6 млн рублей, заявил руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. При минимальном взносе в 30% теперь можно взять кредит под 8% только на квартиру стоимостью не более 8,5 млн рублей - что соответствует, скорее, небольшой студии на окраине столицы, и таких предложений на рынке крайне мало.
По данным "Метриум", по результатам января 2024 года под обновленные лимиты в столице (включая Новую Москву) доступны всего 395 квартир. Из них 10 - однокомнатные квартиры, остальные - студии. В Подмосковье выбор больше, но всё равно ограничен. Однако, Руслан Сырцов отметил, что в рамках семейной и IT-ипотеки по-прежнему можно воспользоваться комбинированным кредитом, что позволяет рассматривать приобретение одно- и двухкомнатных квартир.
Срок действия "IT-Ипотеки" истекает в конце этого года, но эксперты онлайн-конференции верят в её продление.
"Думаю, есть большая вероятность, что эту госпрограмму продлят. Чтобы продолжать повышать привлекательность IT-отрасли России для специалистов и не допустить их "утечки". Потому что "айтишники" являются одними из самых мобильных людей, они могут работать удаленно из любой точки мира, в том числе на иностранные компании, где зарплаты могут быть выше. И задача IT-ипотеки в числе прочих мер - удержать специалистов в стране", - сказал Олег Репченко.
Напомним, в этом году власти уже увеличили лимиты по IT-ипотеке, чтобы не допустить прекращения программы. Выдача "Ипотеки для ИТ" в Сбербанке пока приостановлена из-за окончания лимита средств, выделенных на льготную программу, поделился директор дивизиона "Домклик" Сбербанка Алексей Лейпи. Однако, по его словам, банк возобновит прием заявок после выделения нового лимита правительством России.
"Власти делают ставку на адресные программы господдержки. В начале 2024 года было принято решение продлить выдачу IT-ипотеки, несмотря на исчерпание лимитов. Думаю, программа будет продлена и в дальнейшем, так как позволяет не только развивать строительный рынок, но и удерживать в стране высококвалифицированные кадры в перспективной цифровой отрасли", - считает Руслан Сырцов.
Переход от общественного субсидирования к целевой поддержке
Распространенность льготных ипотечных программ привела к увеличению стоимости квартир в новостройках. Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками, согласно данным Центрального банка на конец 2023 года, составил 44%. Эксперты, отвечая на вопрос о будущем льготной ипотеки после 1 июля 2024 года на онлайн-конференции, подчеркнули, что необходимо перейти от общенациональной льготной ипотеки к целевой.
"Общенациональная льготная ипотека исчерпала себя, став допингом для рынка, приводящим к резкому росту цен", - заявил Руслан Сырцов. Он предложил сделать льготную ипотеку более направленной, с учетом особенностей различных регионов.
Эксперты согласились, что кредиты с государственной поддержкой могут быть целесообразными в регионах с низкими доходами и медленным темпом строительства жилья. Алексей Лейпи подчеркнул важность поддержки семей с детьми в рамках льготной ипотеки.
Мнение поддерживает и Рустам Азизов из ГК "А101", который считает, что молодежь также нуждается в адресной поддержке. Он предложил создать "молодежную ипотеку" для лиц до 30 лет с максимальным сроком кредитования до 50 лет. Это, по его мнению, поможет улучшить демографическую ситуацию в стране. Процентная ставка по такой программе не должна превышать 3%, а максимальная сумма кредита должна зависеть от региона, например, 15 млн рублей для Москвы и Петербурга и 12 млн рублей для других регионов. Азизов также предложил государственную поддержку в виде сертификата на первоначальный взнос для молодых семей после заключения брака.
Спрос на рынке новостроек сталкивается с замедлением, но у застройщиков есть финансовый запас
В январе текущего года спрос на первичном рынке недвижимости Москвы упал на 59,3%, сравниваемый с предыдущим декабрем (снижение до 5 326 ДДУ), согласно данным Росреестра города. Несмотря на то, что в январе традиционно наблюдается снижение продаж, участники рынка признают, что на этот раз падение было более значительным, чем обычно, в частности, из-за того, что значительная часть спроса была удовлетворена в предыдущем году.
Однако, несмотря на снижение спроса, предложение на рынке не уменьшилось. Напротив, как отмечает Алексей Лейпи, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка, за последние шесть месяцев объем предложения на московском рынке первичного жилья увеличился примерно на 15%. Этот рост был особенно заметен в районах, прилегающих к Большой кольцевой линии метро, где строительство стало более привлекательным после реализации крупного проекта.
"Самое существенное увеличение предложения отмечается в районах Сокол, Тимирязевский, Ярославский, Преображенское, Текстильщики, Коньково, Аэропорт, Москворечье-Сабурово. Количество предложений на первичном рынке увеличилось в 2-7 раз", - подчеркнул Лейпи.
Данные компании "Метриум" показывают, что объем предложения на первичном рынке Москвы в настоящее время составляет 74,84 тысячи квартир и апартаментов. За прошедший год этот показатель сократился всего на 4,6%, так как застройщики активно выводили новые объемы на рынок. В январе этот показатель увеличился на 10,3%.
Снижение спроса, по всей видимости, не успевает за предложением: средние цены за квадратный метр и лот на первичном рынке недвижимости Москвы уже вернулись к значениям ноября. Кроме того, в феврале застройщики увеличили размер скидок, которые теперь достигают 30%. Этот шаг стал следствием ужесточения условий выдачи льготной ипотеки и, как результат, снижения цен на жилье. Эксперты отмечают, что сейчас самые высокие скидки предоставляются на квартиры.
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", предполагает, что цены на жилье на первичном рынке Москвы пока стагнируют из-за уменьшения спроса после ужесточения условий льготной ипотеки и высоких цен. Однако он не ожидает значительного изменения цен в ближайшее время, так как застройщики, благодаря активному спросу в третьем квартале 2023 года, получили хорошую прибыль и накопили значительные средства на эскроу-счетах.
Рынок вторичного жилья готовится к снижению цен
В отличие от первичного рынка, который даже после ажиотажа сохраняет активность застройщиков, объем предложения на вторичном рынке сократился за последние полгода на 17%, по данным "Домклик". Самое значительное снижение предложения отмечено в отдаленных районах, преимущественно на востоке Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД.
Алексей Лейпи, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка, предполагает, что основная причина сокращения предложения в этих районах заключается в особенностях жилого фонда, где преобладают дома, построенные в 60-70-е годы. Продажа старого жилья в текущих условиях представляется сложной, особенно для покупателей, ориентированных на бюджетный сегмент, которые предпочтут вторичные квартиры в новостройках близких районов, где цены примерно такие же.
В целом, спрос на вторичном рынке снижается из-за высоких ипотечных ставок, поднятых вместе с ключевой. По данным Росреестра Москвы, в январе количество сделок с переходом прав уменьшилось на 49,8% по сравнению с декабрем.
Алексей Лейпи также отметил, что увеличение ключевой ставки во втором полугодии 2023 года привело к естественному снижению спроса на готовое жилье. Доля вторичного рынка с июня по ноябрь упала с 70% до 50%, что является историческим минимумом. В январе количество выдач ипотеки на вторичном рынке упало до 25 тыс.
Специалисты прогнозируют стагнацию и снижение цен на вторичном рынке в 2024 году из-за дорогой ипотеки и сниженного спроса. Однако, существенного снижения цен ожидать не стоит в ближайшем будущем, поскольку продавцы только начинают осознавать новую реальность рынка после ухода ажиотажа в конце 2023 года.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум", также прогнозирует постепенное снижение цен на вторичном рынке до снижения ключевой ставки.
Касательно ключевой ставки, участники конференции не ожидают ее снижения в ближайшей перспективе. Центробанк сохраняет ключевую ставку на уровне 16%. Несмотря на отсутствие прогнозов о снижении, также не ожидается и ее роста. Вероятное снижение ключевой ставки прогнозируется лишь во второй половине 2024 года, когда она может опуститься до 10-12%, согласно управляющему директору "Метриум" Руслану Сырцову.
