Рефинансирование ипотеки позволяет заемщику заменить действующий кредит новым на других условиях. Основная цель такой процедуры - снизить процентную ставку, уменьшить ежемесячный платеж или изменить срок кредитования. Однако само по себе снижение ставки еще не означает, что заемщик действительно сэкономит.
В некоторых ситуациях новый кредит может оказаться дороже действующего. Поэтому перед рефинансированием важно сравнить не только процентные ставки, но и общую сумму будущих расходов.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование - это оформление нового кредита для погашения действующей ипотеки. Новый банк перечисляет средства на закрытие прежнего кредита, после чего заемщик продолжает выплачивать задолженность уже новому кредитору.
Обычно интерес к рефинансированию возникает, когда другой банк предлагает более низкую процентную ставку. Однако вместе со ставкой могут измениться срок кредитования, требования к страхованию и другие условия.
Поэтому оценивать предложение необходимо комплексно.
Как понять, выгодно ли рефинансирование
Главная ошибка при сравнении ипотечных предложений - ориентироваться только на процентную ставку.
Для начала необходимо определить, сколько заемщику осталось выплатить по действующей ипотеке. После этого полученную сумму нужно сравнить с общими расходами по новому кредиту.
При расчете учитываются:
- остаток основного долга;
- оставшийся срок ипотеки;
- текущая процентная ставка;
- новая процентная ставка;
- будущая переплата по кредиту;
- стоимость оценки недвижимости;
- расходы на оформление;
- стоимость страхования;
- другие обязательные платежи.
Также стоит обратить внимание на полную стоимость кредита - ПСК. Она позволяет оценивать не только процентную ставку, но и предусмотренные условиями кредита дополнительные платежи.
Важно учитывать и ежемесячный платеж. Его снижение само по себе не доказывает экономию. Например, платеж может стать меньше из-за увеличения срока кредита, а общая сумма процентов при этом существенно вырастет.
Когда рефинансирование действительно невыгодно
1. До полного погашения ипотеки осталось немного времени
При аннуитетных платежах в начале срока кредитования значительная часть платежа приходится на проценты. По мере погашения долга доля основного долга увеличивается.
Поэтому если до окончания ипотеки осталось всего несколько лет или месяцев, потенциальная экономия от снижения ставки может оказаться небольшой.
При этом заемщику все равно придется учитывать расходы, связанные с переходом в другой банк.
В такой ситуации необходимо сравнить экономию на процентах с полной стоимостью рефинансирования.
2. Разница между ставками слишком маленькая
Небольшое снижение процентной ставки не всегда дает существенную экономию.
Например, разница в несколько десятых процентного пункта может оказаться недостаточной, если остаток долга небольшой или до окончания кредита осталось мало времени.
При этом универсального порога, после которого рефинансирование автоматически становится выгодным, нет. При крупном остатке задолженности и длительном сроке даже небольшое снижение ставки способно дать заметный результат.
Поэтому решение необходимо принимать на основании конкретного расчета.
3. Новый банк увеличивает срок кредита
Увеличение срока - одна из наиболее распространенных причин, по которой рефинансирование может оказаться менее выгодным, чем кажется на первый взгляд.
Например, заемщику осталось выплатить 3 млн рублей за пять лет при ставке 18% годовых. При аннуитетной схеме ежемесячный платеж составляет около 76 тыс. рублей, а проценты за оставшийся период - примерно 1,57 млн рублей.
Если оформить рефинансирование этого же долга под 16%, но увеличить срок до десяти лет, ежемесячный платеж снизится примерно до 50 тыс. рублей.
Однако за счет увеличения срока сумма процентов за весь период вырастет примерно до 3 млн рублей.
Получается, что заемщик действительно снижает ежемесячную нагрузку, но при этом значительно увеличивает общую переплату.
Такое решение может быть оправданным, если основная задача - уменьшить ежемесячный платеж. Но с точки зрения экономии на процентах оно невыгодно.
4. Нужно заново оплачивать страховку, оценку и оформление
Переход в новый банк может сопровождаться дополнительными расходами. Их перечень зависит от требований кредитора и особенностей сделки. Перед рефинансированием уточните стоимость оценки недвижимости и оформления, а также другие необходимые расходы.
Перед рефинансированием необходимо заранее узнать:
- потребуется ли новая оценка недвижимости;
- сколько будет стоить страхование;
- какие регистрационные действия необходимы;
- потребуются ли нотариальные документы;
- есть ли платные справки или другие документы;
- предусмотрены ли дополнительные комиссии и платежи.
Все эти расходы необходимо прибавить к стоимости нового кредита. Только после этого можно определить реальную экономию.
5. Вы планируете досрочно погасить ипотеку
Рефинансирование может не успеть окупиться, если заемщик планирует закрыть ипотеку в ближайшее время.
Например, деньги для досрочного погашения могут появиться после продажи другой недвижимости, получения крупной суммы или использования накоплений.
В таком случае необходимо сравнить экономию по новой ставке только за тот период, в течение которого заемщик действительно планирует пользоваться кредитом.
Если расходы на переход в другой банк окажутся выше этой экономии, рефинансирование не имеет финансового смысла.
6. Ухудшилось финансовое положение заемщика
При оформлении нового кредита банк заново оценивает финансовое положение заемщика и его долговую нагрузку.
Если доход снизился или появились новые обязательства, получить максимально выгодные условия может быть сложнее.
В результате итоговая ставка, стоимость страхования и другие параметры могут оказаться менее привлекательными, чем ожидалось.
Поэтому при сравнении предложений необходимо смотреть не только на рекламную ставку, но и на итоговую ПСК и новый график платежей.
Какие расходы чаще всего забывают учесть
Перед переходом в другой банк необходимо заранее составить полный список дополнительных расходов.
Особое внимание стоит уделить стоимости новой оценки квартиры, страхованию, регистрационным действиям, нотариальным документам, оформлению справок и возможным комиссиям.
Даже если каждый отдельный расход кажется небольшим, в совокупности они способны заметно уменьшить экономию от снижения процентной ставки.
Поэтому перед подписанием нового договора следует запросить у банка полный перечень обязательных платежей и включить их в расчет.
В каких случаях рефинансирование действительно выгодно
Рефинансирование чаще имеет смысл, если процентная ставка заметно снижается, а до окончания кредита остается достаточно большой срок и значительный остаток долга.
Дополнительную выгоду могут дать:
- отсутствие крупных расходов на переоформление;
- более удобные условия досрочного погашения;
- возможность сократить срок кредита без чрезмерного увеличения платежа;
- снижение стоимости страхования;
- другие условия нового кредита, которые улучшают положение заемщика.
Однако главным критерием остается не размер новой ставки, а итоговая сумма расходов за весь период кредитования.
Что посчитать перед рефинансированием
Перед подачей заявки полезно сделать два расчета.
Сначала определите, сколько денег вы заплатите по действующей ипотеке до ее полного погашения.
Затем рассчитайте общую сумму выплат по новому кредиту с учетом процентов, страхования, оценки недвижимости, оформления и других обязательных расходов.
После этого сравните получившиеся суммы.
Отдельно стоит рассмотреть вариант с сохранением первоначального срока и вариант с его увеличением. Это позволит увидеть, действительно ли снижение ежемесячного платежа сопровождается экономией или достигается исключительно за счет более длительного кредитования.
Главное
Рефинансирование ипотеки - это не просто замена одной процентной ставки на другую. Это оформление нового кредита со своими условиями и дополнительными расходами.
Более низкая ставка может оказаться невыгодной, если до погашения ипотеки осталось мало времени, остаток долга небольшой, новый банк значительно увеличивает срок кредита или расходы на переоформление слишком велики.
Перед принятием решения сравните действующий и новый графики платежей, общую сумму процентов, ПСК, стоимость страхования и все расходы на переход в другой банк.
Главный показатель - итоговая экономия, а не сама по себе разница между двумя процентными ставками.
