Банк России высказал ожидание, что ключевая ставка останется на двузначном уровне как в текущем, так и в следующем году. Это приводит к неизбежному забытью о доступной ипотеке как минимум на ближайшие полтора года. И это касается как вторичного, так и первичного рынка жилья, поскольку власти приняли решение о сворачивании или серьезном ужесточении условий всех льготных программ. При высокой ключевой ставке эти программы становятся слишком затратными для бюджета. В таких условиях снижение цен на жилье становится практически неизбежной перспективой, считает руководитель аналитического центра «Адресъ-недвижимость».
В течение длительного времени власти придерживались иллюзии о том, что снижение ипотечных ставок делает жилье более доступным. В результате они активно субсидировали их, и сейчас в России действует целый ряд льготных программ, кроме военной ипотеки. Однако на практике это привело к росту спроса на жилье, который не удовлетворялся предложением. Это позволило застройщикам быстро повышать цены, чем уничтожалась выгода от низких ставок для покупателей.
Сейчас власти признают, что льготные ипотечные программы, задуманные как антикризисные меры и стимулы для демографии, превратились в поддержку строительной отрасли и банковской прибыли. Замминистра финансов Иван Чебесков заявил, что доступность жилья уменьшилась за время действия этих программ.
Рост цен на недвижимость с 2020 года в Москве и других крупных городах страны превысил инфляцию в 40%. Однако следует отметить, что виноваты в этом не только субсидируемые государством ипотечные программы, но и низкие ставки в целом, включая рыночную ипотеку. Например, в 2020 году ключевая ставка ЦБ опускалась до 4,25%, что позволяло банкам предлагать жилищные кредиты под 8% годовых и даже ниже.
Однако ужесточение денежно-кредитной политики регулятора мотивировано перегревом экономики и ростом инфляции, частично связанным с массовым субсидированием ипотечных ставок. Это делает необходимым более высокие ставки для поддержания ценовой стабильности.
Центробанк ясно дал понять, что высокие ставки будут сохранены надолго, так как быстро контролировать инфляцию не удастся. Это вызывает сомнения, учитывая опыт 2014-2015 и 2022 годов, когда после повышения ключевой ставки последовал ее откат.
Финансовые рынки также ожидали изменений: до недавнего времени доходность по государственным облигациям составляла 12% годовых при ключевой ставке 16%. Надежда на снижение ключевой ставки ослабевала с каждым заседанием ЦБ, что повышало доходность ОФЗ. Застройщики также надеялись на снижение ставок, но последнее заседание ЦБ развеяло эти иллюзии.
Прогнозы Центробанка указывают на сохранение высоких ставок в ближайшие годы, что делает ипотеку дорогой и недоступной для многих. Лишь в 2026 году, по прогнозам ЦБ, ставки могут упасть до уровня, позволяющего считать ипотеку доступной. На первый взгляд это касается только вторичного рынка, но с учетом высоких ставок ипотеки даже льготные программы на первичном рынке становятся неподъемными для бюджета, что заставляет власти отказываться от них или значительно ужесточать условия.
