Статистика неумолима: недвижимость в российской столице дорожает практически всегда. В последний раз несущественное снижение цен на жилье в Москве наблюдалось в 2017 году, но с тех пор ценники только растут, и даже коронавирус не сумел охладить рынок – наоборот, в середине 2020 года наблюдался всплеск роста. Справедливости ради, для вспышки минувшего года был ряд причин – строительные материалы резко взлетели в цене на фоне пандемической неопределенности будущего, не добавлял оптимизма и скачущий курс национальной валюты, при этом народ в условиях нестабильности резко задумался о собственном жилье, а государство подыграло, запустив программу льготной ипотеки.
Сейчас роста, сопоставимого с прошлогодним, не наблюдается, и все-таки специалисты считают, что надежд на снижение цен в ближайшем будущем не должно быть.
В лучшем случае – фиксация на нынешнем уровне?
Специалисты не отрицают: прямо сейчас цены растут сравнительно медленно. За последний год средняя цена московских квартир нашла стабильную и довольно узкую нишу между 245 и 270 тысячами рублей за «квадрат». Разница между полярными показателями не столь велика, и эксперты не прогнозируют какого-то взрывного подорожания к Новому году.
Откуда такая стабильность? Ее обеспечивает ряд факторов – с одной стороны, народ, как и раньше, хочет в Москву, потому даже отмена льготных условий ипотечного кредитования только притормозила рост цен; с другой, рынок постепенно переполняется предложениями. Основных причин для увеличения экспозиции выделяют три: во-первых, строительная отрасль немного ожила и снова начала интенсивно сдавать в эксплуатацию жилье в новостройках, во-вторых, часть потребителей на фоне кризиса не справилась с выплатами ипотеки, потому недвижимость продается по второму кругу по сниженным ценам. В-третьих, на фоне роста смертности из-за «короны» на рынке становится все больше наследственного жилья.
Эксперты также указывают, что есть ряд причин, которые должны бы сокращать спрос – это и повышение ключевой ставки, и достаточно пессимистичные прогнозы по инфляции. Однако многие граждане, опасаясь падения курса валют, сегодня предпочитают не вкладывать деньги в банк, а инвестировать в недвижимость, и именно этот фактор оказывается ключевым. Потому отдельные риелторские компании отмечают продолжение роста цен, называя цифру в 2% за октябрь 2021 года.
На длинной дистанции повышение цен еще более заметно – так, в октябре прошлого года недвижимость стоила сразу на 19% дешевле, если брать средний ценник по столице за квадратный метр. Сейчас этот показатель, по данным «Авито Недвижимость» зафиксирован на отметке чуть более 271 тысячи рублей. Поскольку преобладающая часть населения – все-таки не миллионеры, наиболее резко растут цены на компактные вторичные квартиры-студии – именно на них спрос стабильно высок. Есть все основания думать, что такое положение вещей в ближайшее время не изменится.
Есть и сугубо культурный фактор, способный повлиять на расценки до конца года. Дело в том, что в России принято завершать год вместе со всеми делами – то есть, человек, желающий приобрести квартиру, подсознательно стремится купить ее скорее к Новому году, чем после него. Аналогичным образом действуют продавцы – они еще более заинтересованы в том, чтобы избавиться от старой квартиры и коммунальных платежей за нее, потому теоретически будут более сговорчивыми в плане торгов. Однако специалисты с многолетним опытом работы в риелторской сфере считают, что активность продавцов не перекроет активности покупателей, потому рост цен до Нового года все-таки возможен, причем вплоть до 5%.
Предложения становится больше
Вторичный рынок недвижимости потихоньку наполняется новыми предложениями. После пика пандемической паники, наблюдавшегося в 2020 году, когда все резко оценили преимущество наличия собственной недвижимости, наблюдается повышенная готовность граждан расстаться с «лишним» вторичным жильем. В октябре прошлого года по сравнению с октябрем 2021 количество предложений на рынке вторичного жилья было на треть меньше, да и на фоне сентября оно успело вырасти на 5%. Часть риелторов, правда, называет более скромные показатели прироста – 3%. Однако даже на фоне августа увеличение количества продаваемых объектов очевидно – в зависимости от района, оно составило 6-8%.
Если говорить о числовом выражении, то сейчас в продаже находятся примерно 40-41 тысяча вторичных квартир. Эксперты указывают, что это еще мало, ведь типичным показателем для Москвы считаются 50-60 тысяч одновременно продаваемых единиц вторичной жилплощади. Впрочем, бывало и хуже – например, в декабре 2020 года покупатели могли выбирать только среди 33 тысяч квартир.
Падения спроса не наблюдается
Если в новое жилье стали в 2021 году инвестировать меньше, то на вторичном рынке до сих пор наблюдается оживление, невиданное на протяжении многих лет. С января по сентябрь 2021 года в Москве было куплено 122 тысячи единиц вторичного жилья – более серьезная активность в последний раз наблюдалась в далеком 2014 году. При этом не наблюдается сезонных колебаний – на протяжении всего года граждане активно интересуются «вторичкой» и вкладывают в нее деньги.
Пока что на статистике никак не сказался факт прекращения программы льготного кредитования. Одной из причин такого явления называют банальную причину: доходы населения на фоне кризиса несколько снизились, новостройки, пусть даже в кредит, многим стали не по карману, но ведь жить где-то надо. По итогам ноября-декабря ожидают только прирост сделок на вторичном рынке – как было сказано выше, сказывается потребность среднего россиянина завершить свои дела в текущем году, не откладывая на потом.
Покупать сейчас или запланировать на будущее?
Этот вопрос больше всего интересует людей, располагающих некоторыми средствами прямо сейчас и надеющихся на собственное стабильное положение в дальнейшем. Однако честные эксперты не подталкивают сомневающихся к покупке здесь и сейчас, резонно замечая, что единого рецепта для всех не существует. Единственный разумный совет – правильно оценивать собственную индивидуальную ситуацию, и покупать квартиру только тогда, когда она уже необходима, и когда на это хватает денег. Стоит ли ожидать лучших условий, откладывая покупку на потом? Эксперты считают, что здесь ничего нельзя прогнозировать – тот, кто ждет улучшенного предложения, часто загоняет себя в тупик и переплачивает.
Что касается приобретения квартиры в ипотеку, то тут эксперты менее осторожны в своих прогнозах. Они считают, что в ближайшее время ключевая процентная ставка будет только расти, да и инфляция не просто есть – она растет. Таким образом, брать ипотечный кредит надо либо сейчас, либо когда-нибудь в далеком будущем, потому что в данный момент условия его потенциального получения только ухудшаются.
Есть, однако, и такие специалисты, кто считает, что человеку с уже имеющимися деньгами на покупку вторичной квартиры следует хвататься за возможность сделки прямо сейчас. Причина – в уже упомянутом стремлении продавца завершить дела к Новому году. Рецепт снижения ценника достаточно прост: будьте готовы торговаться, ненавязчиво покажите контрагенту, что сомневаетесь в целесообразности покупки по такой цене, продемонстрируйте, что заметили какие-то недостатки – и не исключено, что взамен получите столь желанную скидку.
