Осень пока что находится в стадии «золотой», но всего лишь через несколько недель перейдет в слякотную, серую и промозглую пору. Такие сумрачные осенние дни, а тем более вечера, приятнее всего коротать дома, перед телевизором, с чашкой горячего чаю. Однако далеко не каждый уголок Москвы подойдет для этого в полной мере.
Эксперты по недвижимости каждый год публикуют своеобразный антирейтинг наиболее депрессивных районов Москвы. Они «славятся» высокой преступностью, плохой экологией, и неудовлетворительной транспортной доступностью. Однако и там недвижимость продается, и даже имеет неплохой спрос.
Как выбрать худший район в Москве
Для этого нужно всего лишь открыть карту столицы, а затем поиск по рынку недвижимости вторичного жилья на любом веб-ресурсе соответствующей тематики. Зависимость проста: чем дальше жилой объект от Садового кольца, и чем ниже цена одного кв. м, тем неблагоприятнее условия для проживания.
Профессиональные участники рынка недвижимости, да и сами москвичи, отдают предпочтение скорее северным районам столицы, нежели южным. Предпосылки к этому мнению вполне объективны, и сложились исторически. Дело в том, что долгое время на северо-западе строились элитные кварталы, а на юго-востоке строительство велось по более простым проектам, для рабочего класса. Хотя и тут есть свои исключения. Это касается районов Западного и Восточного Дегунино, достаточно непопулярных у населения.
Основные параметры антирейтинга
Для того чтобы составить обоснованный рейтинг неблагополучных для проживания районов столицы, специалисты анализируют следующие параметры:
- транспортная доступность;
- эффективное функционирование социальной инфраструктуры;
- качество жилья;
- уровень экологии;
- статистические данные по преступности;
- наличие мигрантов.
Кроме того, учитываются данные, поступающие от московской полиции и частных охранных фирм. В числе последних находится компания «Гольфстрим охранные системы», которая постоянно публикует собственный индекс тревожности столицы. Этот показатель означает частоту попыток взлома и грабежа жилья в разных районах. Среди самых опасных зон Москвы находится юго-восток, а среди наиболее спокойных в этом плане - Западный округ.
Тройка лидеров по неблагополучности
Топ-3 предсказуем, и сохраняет свои позиции из года в год. Это районы с выраженными проблемами экологии, высоким уровнем преступности и неразвитой инфраструктурой. От благополучной части Москвы они намного отстают по всем пунктам, необходимым для благополучного проживания.
1. Капотня.
Район, который «лидирует» в антирейтинге, по мнению большинства экспертов. Капотня соединяет в себе все возможные недостатки. Более чем неблагоприятную экологию обеспечивает Московский нефтеперерабатывающий завод, который является образцом одного из самых «грязных» предприятий города. Кроме того, совсем близко от жилых домов чадят котельные «ТЭЦ-22» «Мосэнерго». Сразу за кварталами района проходит МКАД, и это не добавляет жителям свежего воздуха.
К жилому фонду района относятся, в основном, кирпичные и панельные дома, с 50-х до 70-х годов постройки. Стоимость одного квадратного метра невысокая: около 120 тыс. руб. Демократичность цен привлекает в район большое количество мигрантов. Дорогие новостройки в Капотне не возводятся.
Что касается социальной инфраструктуры, то она представлена 4 школами и 5 детсадами (это на 27,2 тыс. человек, проживающих в районе). Не стоит забывать, что именно здесь расположена исправительная колония. Транспортная инфраструктура не развита вообще: в этом отдаленном районе Москвы нет метро, и в ближайшие семь лет строиться подземка не будет.
2. Некрасовка.
Далеко за МКАДом расположен район Некрасовка. Территориально – это часть Люберцов, однако Некрасовка относится к Москве. Экологические проблемы района связаны с тем, что здесь находятся поля аэрации предприятия «Мосводоканал». Даже качество грунта под участками застройки вызывает ряд серьезных вопросов. В непосредственной близости от жилых кварталов расположен мусоросжигательный завод. К тому же именно здесь «Мосводоканал» занимается очисткой значительной части сточных вод Москвы и области.
Несмотря на формальную принадлежность к Москве, фактически Некрасовка относится, скорее, к Подмосковью. Однако приобретение недвижимости здесь имеет и свою положительную сторону, пожалуй, единственную: в скором времени в районе будет открыта станция метро. Цены на жилье в Некрасовке еще более демократичны, чем в Капотне. Стоимость одного квадратного метра составляет 117 тыс. руб. Причем за эти деньги можно приобрести квартиру современной постройки.
3. Западное Бирюлево.
Бирюлево известно в Москве, как район, заселенный огромным количеством мигрантов. Это район рынков и гастарбайтеров. Неблагополучная социальная среда приводит к тому, что цены на жилье снижены на 10-15%. Местные жители при первой же возможности стремятся перебраться в другие части Москвы. Социальная инфраструктура находится на крайне низком уровне: всего 7 школ и 16 садиков на 90 тыс. жителей. Экологию интенсивно загрязняют: мусоросжигательное предприятие, «ТЭЦ-26», пивоварни. Неблагоприятно сказывается также близость МКАД и железной дороги.
Станции метро здесь нет, и пока не предвидится. Единственная крупная магистраль – Варшавское шоссе, которое очень часто бывает перегружено. Один квадратный метр жилья стоит 132,8 тыс. руб., и такая невысокая цена, в связи со всеми неблагоприятными факторами, удивления не вызывает.
Другие неблагополучные районы Москвы
Среди других участников антирейтинга выделяются Печатники и Гольяново. Метро там, правда, есть, но плохая экология и неблагополучная социальная среда способствуют поддержанию низких цен на жилье. Печатники «славятся» - промзоной (более 200 предприятий различных отраслей промышленности), Гольяново имеет плохую репутацию в связи высоким уровнем преступности.
Депрессивные районы и спрос на жилье
Все беды неблагополучных районов одинаковы для участников антирейтинга: плохая экология, огромные промзоны и транспортная недоступность. Многочасовые пробки, отсутствие ближайших перспектив на строительство метрополитена, необходимость ежедневно добираться до работы на электричке, - все это отпугивает москвичей и обеспеченных приезжих. Дефицит спроса порождает и полное равнодушие потенциальных застройщиков. Новостройки не возводятся, поэтому жилой фонд и социальная инфраструктура остаются на уровне 70-х годов прошлого века.
Таким образом, формируется главный плюс депрессивных районов: очень низкие, по московским меркам, цены за метр жилой площади. В связи с этим спрос на местном рынке жилья остается достаточно высоким. Только здесь покупают квартиры не просто те, кто желает немного сэкономить, а люди, не имеющие другого выхода.
Среднестатистический житель неблагополучных московских окраин - это человек с небольшим доходом, который не позволяет оформить ипотеку и переехать в более привлекательный район. Его соседями становятся малообеспеченные приезжие из провинции и трудовые мигранты. В результате формируется социальная среда, делающая перечисленные районы еще менее благополучными и представляющими интерес для инвесторов. Изменить положение дел смогут только кардинальные и дорогостоящие меры: расселение старых пятиэтажек, строительство станций метро и вывод промзон за территории районов.
