19 марта случилось то, чего не наблюдалось с 2018 года: Банк России поднял ключевую ставку до 4,5%, и заодно дал понять, что снижать ее, как это было в предыдущие годы, теперь некоторое время не будут. Аналитики считают, что вслед за ней подрастут и ипотечные ставки.
Как это взаимосвязано?
Хотя базовая ставка должна влиять на условия кредитования повсеместно, в последнее время впечатляющее снижение ипотечных ставок было обусловлено даже не низкой базовой ставкой, а льготными программами кредитования от государства. В феврале 2021 года для покупки жилья в новостройке действовала рекордная ставка - от 5,86%, да и на вторичке было не сильно выше - от 7,97%.
Однако рост базовой ставки теперь означает, что новых рекордно низких ипотечных ставок пока не будет, а наоборот – постепенно ипотека тоже подорожает. Повышение ожидается на уровне 0,25% - на столько же, на сколько подросла и базовая ставка ЦБ. Однако специалисты ожидают, что летом Центробанк снова повысит базовую ставку, а значит, рост ипотечных процентов также не будет останавливаться на достигнутом.
Эксперты указывают, что действующая льготная программа рассчитана только до 1 июля 2021 года, а затем с большой долей вероятности либо будет прекращена, либо ее сильно урежут. Особенно вероятно это в Москве, Питере и Краснодарском крае, где жилье в новостройках со льготами нередко покупали не те, кто будет в нем жить, а инвесторы - чтобы сдавать. Однако бесконечного роста ипотечных ставок тоже ждать не стоит, потому что платежеспособность населения России падает вот уже восемь лет подряд. Средневзвешенный показатель ипотечной ставки во втором полугодии, может достигнуть 7,5-8%, и это при том, что сейчас он составляет 7,23%.
На вторичном рынке льготной программы нет и сейчас, однако и ее цепная реакция заденет - при общем повышении стоимости кредитов ставка здесь не может остаться на прежнем уровне.
Интересно другое последствие роста базовой ставки ЦБ - она должна спровоцировать рост депозитных ставок. Сегодня многие, у кого есть деньги, предпочитают вложить их в недвижимость, потому что на депозите все равно не заработаешь, но в ближайшие годы ситуация может измениться с точностью до наоборот.
Прогноз цены
В условиях, когда жилье можно довольно выгодно взять в ипотеку, неудивительно, что спрос на недвижимость растет - а вместе с ним и цена. Эксперты считают, что в самое ближайшее время обе тенденции все еще будут оставаться актуальными. Во второй половине года рост цен на рынке жилья может замедлиться при условии, что спрос упадет на фоне отмены льготной программы и роста ипотечной ставки. В целом за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8-10% - то есть, в целом рост стоимости сохранится, хоть и снизится на фоне 2020 года, когда недвижимость выросла в цене на 21%.
При этом отмена льготной программы летом очень даже вероятна, поскольку рынок сильно перегрет. Доступные ипотечные кредиты, спровоцировавшие высокий спрос, заставили цены подскочить – и вышло, что жилье так и не стало более доступным, хотя покупать его все же стали чаще. Все, кто мог, уже это сделали, а те, кто не может, лишь еще больше отдалились от такой возможности, потому государство вряд ли продолжит обогащать инвесторов.
Застройщики также придерживаются точки зрения, согласно которой никаких принципиально новых тенденций повышение базовой ставки ЦБ здесь и сейчас не принесет - оно замедлит рост цен, но не отменит его полностью. Если же вы ждете и надеетесь, что ценники на квартиры начнут падать, то ожидать этого никак не стоит раньше второй половины года, да и то лишь при условии соблюдения всех критериев, которые были представлены выше. Сейчас же стоит ожидать только роста ипотечных ставок, который будет достаточно плавным.
