В этой статье мы хотим вас ознакомить с некоторыми схемами мошенничества на рынке недвижимости. Эти материалы полезны не только простым покупателям или продавцам недвижимости, но также юристам и работникам правоохранительных органов. Зная схемы мошенничества, можно обезопасить себя от неприятных, если не сказать, от трагических последствий при оформлении сделок купли-продажи жилья.
В данной статье мы не приводим настоящие имена участников сделок, так как по некоторым уголовным и гражданским делам следствие еще не закончено.
Пожалуй, самой старой схемой мошенничества является присвоение недвижимости, принадлежащей асоциальным слоям населения. Делается это путем банальной подделки документов, причем в таких преступлениях часто принимают участие нотариусы, работники БТИ и государственные служащие. В печально известные девяностые годы такое явление носило едва ли не массовый характер. К сожалению, спустя 20 лет подобные преступления все равно не редкость.
Пример № 1
В Санкт-Петербурге в настоящее время ведется расследование по делу присвоения чужого имущества и денежных средств на почве оформления кредитов под залог недвижимости. Преступники разработали достаточно сложную схему, в которой были задействованы государственные служащие. Без их участия схема просто бы не сработала. Суть данной схемы такова. Человек обращается в банк с просьбой о выдачи солидного кредита и в качестве залога предоставляет земельный участок с добротными и очень дорогими постройками. Банк выдает кредит, а через два месяца клиент прекращает его погашать. Банк начинает процедуру отчуждения недвижимости в счет погашения долга. В это время выясняется, что на данном участке вообще нет никаких строений.
Оказалось, что этот человек нашел в деревне асоциальных граждан, у которых имелись участки под строительство. Они с удовольствием продали этому человеку свои участки за бесценок, так как строить там ничего и не намеревались. Имея сообщников в БТИ, преступник заполучил фиктивные документы, по которым следовало, что на пустырях якобы построены шикарные особняки. С этими документами он регистрирует право собственности на несуществующие коттеджи в Росреестре. Регистрация прошла, в общем-то, на законных основаниях, так как регистратор, согласно должностной инструкции, не обязан посещать объекты недвижимости. Он доверяет документам из БТИ. Пройдя регистрацию, наш герой отправился за оформлением крупного кредита. Для пущей убедительности он подготовил справки о том, что никто в его особняках не проживает, предоставил отчеты оценщиков недвижимости и даже фотографии мифических коттеджей. Понятно, что сделать такие фотографии не составляет никакого труда. Он просто сфотографировал соседние с участками дома и даже привез к ним банковского служащего. Тот удостоверился в наличии у заемщика солидной недвижимости. После этого преступнику был выдан кредит.
Теперь полиция Санкт-Петербурга занимается расследованием по этому поводу и выясняет роль работников БТИ, оценщика недвижимости и государственных служащих, которые выдали документы преступнику. Как бы там ни было, но банковские служащие не проявили должной бдительности при осмотре фиктивной недвижимости.
Мы хотим дать совет работникам кредитных учреждений. Для того, чтобы не попасть в аналогичную ситуацию, стоит иметь своего собственного оценщика недвижимости. Кроме того, при выезде на объект нужно обязательно поговорить с соседями и убедиться в том, что заемщик владеет показанными строениями. Не будет лишним уточнить информацию в местной полиции. Если речь идет о крупном займе, то банку стоит потребовать у заемщика финансовые документы, касающиеся расходов на строительство.
Пример № 2
Эта схема мошенничества является новой, но в ряде регионов России уже была применена. При этом судейской практики по такого вида преступлениям пока не наработано. Суть злодеяния состоит в следующем. Частная компания начинает давать рекламные объявления о том, что она готова выдавать кредиты физическим лицам под залог недвижимости и на очень выгодных условиях. Текст договора составляется таким образом, что данный договор можно трактовать как акт купли-продажи недвижимости. Таким образом, заемщик, по сути дела, за бесценок передает свое жилье в пользу компании. Та вскоре продает его по действующей цене другому лицу. Прежних жильцов при этом выселяют.
Сложность состоит в законном восстановлении справедливости. С одной стороны, заемщик не имел никакого понятия о том, что практически продает свое жилье. В то же время под договором стоит его настоящая подпись. Доказать то, что заемщик не понимал сути подписываемого им документа, практически невозможно. В данном случае признать сделку незаконной в соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации практически не удастся. Также не выйдет в данном случае усмотреть уголовный состав преступления. Компания ведь выдала деньги заемщику, а он соответственно подписал договор.
Мы в настоящее время не можем с уверенностью сказать, будет ли возбуждено хоть одно уголовное дело по таким вот, прямо скажем, жульническим схемам. Совет же в такой ситуации может быть один. Следует самым внимательным образом изучать содержание тех финансовых документов, которые вы подписываете. При малейшем сомнении не подписывайте их, а лучше делать это в присутствии адвоката. Прежде чем брать в долг деньги в частной компании, удостоверьтесь в том, что она имеет лицензию на право проведения кредитования физических лиц.
Пример № 3
Этот пример мошенничества попадает под действие 4 части 159 статьи Уголовного кодекса Российской Федерации. Главный фигурант этого дела уже приговорен Красносельским районным судом города Санкт-Петербурга к трем с половиной годам лишения свободы и к выплате потерпевшим от его злодеяний 5 793 000 рублей. Остальные соучастники преступления находятся под следствием. Руководитель преступной группировки работал в компании недвижимости в качестве свободного агента. Он накапливал информацию об асоциальных гражданах, имеющих собственное жилье. Также его интересовали одинокие старики, люди, слабо разбирающиеся в жилищном законодательстве и банальные пьяницы. В составе группы в основном присутствовали ранее судимые личности. По наводке своего главаря они знакомились с этими людьми и входили к ним в полное доверие. Кому-то они представлялись заботливыми работниками социальной службы, для кого-то играли роль добрых и щедрых людей, а с кем-то просто пьянствовали. Позже они предлагали этим людям свою помощь в приватизации жилья. Мошенники водили их по нотариальным конторам, где оформлялись доверенности на право распоряжения недвижимостью и деньгами, полученными от ее продажи. Конечно же, такие доверенности они оформляли под себя. После этого преступникам оставалось лишь продать чужое жилье и присвоить деньги. Для того, чтобы избежать наказания, они вывозили пострадавших людей за город и поселяли их в доме, принадлежащем одному из членов группировки. Таким образом, шайка мошенников действовала в Санкт-Петербурге на протяжении долгих шести лет.
Следует сказать, что схема такая известна давно, однако до сих пор она достаточно успешно срабатывает. Виной тому, в первую очередь, является недостаточная эрудиция пострадавших и их чрезмерная доверчивость. Мы рекомендуем осторожнее относиться к новым знакомым, а если они начинают заводить разговоры о недвижимости, то тут стоит вообще прекратить с ними отношение.
Пример № 4
Парадоксально, но в юридической практике есть немало примеров, когда люди продают свою недвижимость после смерти. Схема таких преступлений до боли проста. Мошенники следят за очень старыми и больными людьми. После их смерти умудряются заполучить паспорта усопших и вклеить в них нужные фотографии с тем, чтобы таким образом оформить продажу квартиры умершего человека. Встречаются случаи, когда больной или престарелый человек подписывает доверенность на право продажи своей квартиры. Тогда мошенники продают жилье сразу после смерти владельца. Когда наследники узнают об этом, то отсудить квартиру, как правило, не удается. Дело в том, что жулики составляют договор купли-продажи жилья еще при жизни владельца. Таким образом, формально все выглядит вполне законно. Сделка была осуществлена при жизни владельца, а расчет по ней - после его смерти. Если бы договор купли-продажи жилья был сфабрикован после смерти владельца, то он, конечно же, считался бы недействительным, так как со смертью доверителя теряет юридическую силу сама доверенность.
Наш совет адресован покупателям недвижимости. Если вы намерены приобрести ее по доверенности, то обязательно наведите справки о самом доверителе. Лучше будет, если вы с ним встретитесь и убедитесь в том, что этот человек действительно хочет продать свое жилье с помощью третьего лица.
Передача денег за недвижимость
В последние годы участились случаи мошенничества при проведении непосредственного расчета за недвижимость. Часто продавец хочет получить всю сумму наличными, а она слишком большая. Стороны принимают решение арендовать для этого банковскую ячейку. При этом не берут во внимание то, что договор аренды банковской ячейки может быть составлен по-разному. К примеру, в договоре может быть открыт доступ третьему лицу. То есть забрать деньги из ячейки до оформления документов может продавец, покупатель, а также третье лицо, о котором продавец ничего не знает. Практика показывает, что мошенничество с использованием банковской ячейки обычно совершается при оформлении так называемых встречных сделок, когда одновременно продается квартира и покупается более дешевое жилье.
Аренда банковской ячейки
В нашей практике был такой случай. За оформление встречной сделки взялся один из дальних знакомых наших клиентов. Он якобы работал риелтором в одном из агентств недвижимости. Он собственно и подобрал приемлемые варианты для встречной сделки. Оставалось лишь оформить документы и произвести расчеты. На этой стадии псевдо риелтор стал затягивать с покупкой квартиры. Вскоре он предложил сначала продать квартиру без встречной сделки, а пока будут оформляться документы приобрести вторую квартиру по сделке. Полученные с продажи квартиры деньги стороны договорились положить в банковскую ячейку. При этом основной договор подписан не был. Вскоре выяснилось, что покупка новой квартиры по какой-то причине срывается, а первая квартира, как вы поняли, уже продана. Он пообещал подобрать другой вариант, деньги же остались в ячейке. Новую квартиру купить не удалось, потому, что деньги из ячейки просто исчезли. При этом вины банка нет никакой. Просто мошенник составил договор с правом доступа к ячейке третьего лица, которое на законных основаниях взяло деньги.
Если вы хотите воспользоваться банковской ячейкой для продажи или покупки жилья, то обязательно изучите договор о ее аренде.
О предварительных договорах
Наличный расчет при купле-продаже недвижимости часто сопровождается махинациями. Особенно часто они происходят на стадии заключения предварительного договора. Имейте в виду, что договор купли-продажи жилья приобретает юридическую силу лишь после государственной регистрации прав собственности. Предварительный же договор предполагает под собой лишь определенную ответственность. Она касается выплаты неустойки в случае отказа от сделки. Мошенники это знают и пытаются уговорить покупателя произвести расчет на основании предварительного договора. Несведущий человек отдает деньги и не берет расписку, полагая, что достаточно иметь предварительный договор. Псевдо продавец после этого отказывается от сделки. Вернуть в такой ситуации деньги практически невозможно, тем более, что в предварительном договоре, как правило, ничего не говорится об оплате.
Ни в коем случае нельзя отдавать деньги продавцу жилья до регистрации права собственности. Если этого сделать не удается, то в таком случае можно оформить небольшую сумму в виде аванса, а основную часть заплатить в день регистрации прав собственности.
Как бы не изменялось законодательство в сфере купли-продажи недвижимости, всегда найдутся ушлые люди, которые найдут лазейку для мошенничества. Ваша и наша задача не дать себя обмануть и поэтому каждый документ следует самым тщательным образом проверять. Не стоит экономить на приглашении юриста для оформления купли-продажи жилья. При этом не стоит полностью полагаться на его порядочность и эрудицию. Гораздо надежнее лично все перепроверить и ничего не подписывать при малейшем сомнении.
