При выборе дома или участка в эконом-классе загородного сегмента, важно не погружаться слишком глубоко в дешевизну. Большинство очень недорогих домов обладают низким качеством. Существует риск приобрести участок, на котором нельзя строить или садить растения, а затраты на подключение коммуникаций могут превысить стоимость самого участка.
Эксперты, опрошенные порталом "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", обозначили несколько тенденций, характеризующих общую ситуацию на рынке загородной эконом-недвижимости. Покупатели стали более активно обращаться за ипотечными кредитами, включая программы, распространяющиеся на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Анна Почикаева, эксперт по загородной недвижимости офиса "Миэль" "На Николоямской", отмечает одну из интересных тенденций - приход разработчиков из регионов на загородный рынок Подмосковья. Относительно цен, эксперт замечает небольшое повышение, но застройщики в целом удерживают их на уровне прошлого года. Максим Лазовский, владелец строительной компании "Дом Лазовского", говорит о серьезном увеличении стоимости материалов и услуг (до 30%), преимущественно из-за роста курса доллара.
Загородные поселки эконом-класса с коттеджами и участками, как с подрядом, так и без него, можно найти на разном расстоянии, но преимущественно в пределах 50-90 км от МКАД (и даже дальше) почти на всех подмосковных шоссе. Традиционно самые дорогие направления на загородном рынке (включая сегмент дач) - это запад и северо-запад, а самые доступные - восток и юго-восток. Некоторыми из доступных шоссе можно назвать Новорязанское, Носовихинское, Симферопольское, Горьковское и Каширское.
Для покупателя, выбирающего недорогой дом или дачу, важно определить, какой уровень комфорта ему подходит. Ему может понравиться скромный поселок с грунтовыми дорогами и летним водопроводом, или он может быть заинтересован в загородном комплексе, где можно жить круглый год.
Дома в коттеджных поселках начинаются от 5 миллионов рублей. Инфраструктура и благоустройство коттеджных поселков эконом-класса обычно включают продуктовые магазины, детские площадки и, возможно, спортивные объекты. Поселок должен быть освещен (особенно главная улица с фонарями), охраняем, огорожен и иметь контрольно-пропускной пункт (КПП). Естественно, он также должен быть подключен к коммуникациям, и все обязательства разработчика по подключению должны быть оговорены в договоре.
Что касается материалов и технологий, в эконом-сегменте популярны каркасные дома, модульные (из готовых конструкций), газобетонные блоки, а также дома из бруса. Площадь участков обычно составляет от 4 до 6 соток.
Согласно Анне Почикаевой («Миэль»), покупатель имеет реальный выбор из примерно 80 поселков эконом-класса, хотя агрегаторы указывают на наличие 190 поселков. Эксперты поясняют, что стоимость загородного дома формируется из нескольких компонентов: местоположения и удаленности от МКАД, цены на участок, самого дома (материалов, комплектации, работ), а также наличия коммуникаций. Учитываются также характеристики поселка. В любом случае, стоит рассчитывать на минимальную сумму в размере 5 миллионов рублей.
Например, согласно информации Анны Власовой, руководителя управления вторичных продаж в "Kaskad Недвижимость", в 50 км от МКАД на Дмитровском шоссе можно приобрести дом (100 кв. м) простой формы, из газосиликатного блока (200 мм), с отделкой сайдингом, полностью готовый к заселению, но без мебели, за 5-5,5 миллиона рублей. Аналогичный дом на Новорязанском шоссе в 30 км от МКАД будет стоить также около 5 миллионов рублей.
Анна Почикаева («Миэль») упоминает средний ценовой диапазон для домов из керамического кирпича (лучший строительный материал по мнению эксперта) - от 5 до 11 миллионов рублей. Таким образом, 2-этажный коттедж (116 кв. м) на участке 6,3 сотки в поселке, расположенном в 40 км от Москвы по Ярославскому (Щелковскому) шоссе, будет стоить около 7,4 миллиона рублей. В поселке есть централизованное электричество и канализация, а для подключения к газу необходимо дополнительно заплатить 650 тысяч рублей.
Среди доступных проектов покупатели могут обратить внимание на поселок "Московские дачи" - он находится в 40 км по Киевскому шоссе. Здесь можно купить коттедж площадью от 159 кв.м. по цене от 8,5 миллиона рублей.
На расстоянии 30 км от МКАД по Ярославскому шоссе ведется строительство поселка "ВамДом Пушкино". В данном поселке предлагаются коттеджи по цене от 7,6 миллиона рублей с площадью от 77 кв.м.
На Новорижском шоссе в 82 км от МКАД, в поселке "Покровские ворота", можно выбрать каркасный коттедж по цене от 8,4 миллиона рублей на участке 10,5 соток.
Также представлены участки с готовыми домами в коттеджном поселке "Петрухино" (Симферопольское шоссе, 66 км). Цены начинаются от 3,2 миллиона рублей за небольшой домик площадью 27,5 кв. м на участке 8,4 сотки. Также можно приобрести более просторный дом площадью 140 кв. м по цене 9,5 миллиона рублей на участке 12,2 сотки.
Участки без подряда: от 80 тысяч рублей за сотку
При покупке участка без подряда, клиент самостоятельно будет строить свой дом, привлекая компанию или бригаду по собственному выбору. Однако в тех поселках, где соблюдается единый архитектурный стиль, девелопер может предложить услуги своих подрядчиков.
Согласно данным агрегаторов (на которые ссылаются в "Миэль"), на рынке представлено около 800 поселков с участками без подряда. Анна Власова («Kaskad Недвижимость») считает, что в течение года в эконом-сегменте не произошло изменений в ценах, и стоимость за сотку составляет от 80 до 300 тысяч рублей в зависимости от коммуникаций и удаленности от МКАД.
Например, сотка на землях ИЖС на расстоянии 80 км от МКАД будет стоить около 80 тысяч рублей с учетом всех коммуникаций, подтверждает Максим Лазовский («Дом Лазовского»). В поселке по направлению по Рязанскому шоссе на расстоянии 100 км от МКАД можно найти участок по цене до 70 тысяч рублей за сотку, приводит пример Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости "Миэль" "Сущёвский".
Цены на дома (начиная с 80 кв. м) в эконом-сегменте начинаются от 2,8 миллиона рублей. Как указывает Анна Власова («Kaskad Недвижимость»), стоимость зависит от технологии строительства, конфигурации и комплектации дома. Самая экономичная технология - каркасная. Максим Лазовский упоминает стоимость от 4 миллионов рублей, с которой начинается цена одноэтажного дома для круглогодичного проживания.
Возможно, клиентам может быть интересен поселок "Белоозерский" (Рязанское шоссе, 57 км от МКАД), где участки для индивидуального жилищного строительства предлагаются от 58 тысяч рублей за сотку.
В поселке "Тюльпаново 2" (79 км по Новорижскому шоссе) участки стоят от 80 тысяч рублей за сотку.
В поселке "Петрухино" также доступны участки без подряда. Земельный участок площадью 11 соток можно приобрести за 2,5 миллиона рублей.
В поселке "Яркое" (Ярославское шоссе, 73 км) продаются участки от 70 до 130 тысяч рублей за сотку, а при акции можно приобрести их еще дешевле.
Находящийся в 41 км от МКАД по Каширскому шоссе поселок "Кузьминский" предлагает участки от 162 тысяч рублей за сотку.
Дачи: много неликвида
Дачи являются наиболее популярным сегментом загородной недвижимости среди населения, и их главное отличие от других сегментов рынка заключается в том, что это, в основном, сезонное жилье. Это означает, что покупатель может рассчитывать на летний дом и аскетичную инфраструктуру поселка. Также в дачных поселках обычно предоставляются базовые коммуникации, такие как септик, дачный водопровод и электричество. Однако многое зависит от управления поселка, которое может стремиться к газификации и улучшению благоустройства. Дачные поселки могут находиться на большом расстоянии от Москвы и даже на территории соседних областей.
Строительство приличных летних домов будет стоить примерно от 4 до 4,5 миллионов рублей. Модульный "всесезонный" дом можно построить за сумму от 5 миллионов рублей, при этом площадь будет относительно "скромной" - около 50-60 кв. м.
По данным Анны Почикаевой ("Миэль"), на рынке сейчас представлено около 1 тысячи дачных поселков в разных стадиях готовности. Тем не менее, треть из них можно отнести к неликвиду. За последний год появилось 58 дачных поселков на разных направлениях Подмосковья, где можно приобрести дачу за сумму до 10 миллионов рублей. И это предложение очень разнообразно: участки, участки с подрядом, участки с уже построенным корпусом, а также участки с готовыми домами.
Однако качественные предложения, соответствующие текущему спросу, все еще являются редкостью, по мнению эксперта. На рынке также есть переоцененные объекты, которые могут быть проданы со скидкой до 30% от стоимости. Поэтому покупатели часто покупают земельные участки с старыми дачами, а затем сносят их, чтобы построить новый дом. Кроме того, клиенты часто предпочитают рассмотреть варианты на вторичном рынке из-за уже существующей инфраструктуры поселков и готовности к проживанию.
Поселок "Фаустово" (Новорязанское шоссе, 61 км от МКАД) может заинтересовать будущих дачников, где участки предлагаются от 6 до 10 соток по цене от 109 тысяч рублей. Несколько участков также предлагаются по акции по цене от 70 тысяч рублей при полной оплате.
На Новорязанском шоссе (65 км) ведется строительство дачного поселка "Сапроново". В продаже имеются участки от 6 до 20 соток с ценой от 50 тысяч рублей за сотку.
Участки площадью 6-12 соток в поселке "Мед" на Каширском шоссе (75 км) стоят от 105 тысяч рублей за сотку.
В охраняемом поселке "Фаворит" в Новой Москве (40 км от МКАД) продается двухэтажный дачный коттедж из бруса площадью 80 кв. м на участке 8,5 соток за 5,3 миллиона рублей. Коммуникации, такие как вода, электричество и канализация, подведены централизованно, а газ находится на границе участка. Дом готов к проживанию.
На вторичном рынке за 4,2 миллиона рублей можно приобрести дачу в СНТ на Дмитровском шоссе в 50 км от МКАД. Это кирпичный дом с мансардой общей площадью 130 кв. м на участке площадью 9 соток.
Советы экспертов: как сэкономить
Основное рекомендация – не стремиться исключительно к дешевым вариантам, которые, как предупреждает Татьяна Ананьева («Миэль»), могут быть связаны с рисками для покупателя. Чтобы избежать таких проблем, рекомендуется обратиться за помощью к опытному специалисту или юристу в области загородной недвижимости.
Ведь, например, при приобретении земельного участка могут возникнуть проблемы с получением разрешения на его использование, и может оказаться, что на участке нельзя строить или заниматься какой-либо деятельностью.
Однако есть способы сэкономить без риска. При покупке земельного участка Анна Власова («Kaskad Недвижимость») рекомендует обратить внимание на участки неправильной формы - они часто продаются с дисконтом. Также можно обратить внимание на участки, предлагаемые на аукционах, так как цена на них часто значительно ниже. Однако, если участок продается на аукционе в коттеджном поселке, необходимо предварительно связаться с управляющей компанией поселка и уточнить наличие дополнительных платежей, например, за подключение коммуникаций или разрешение на подключение к ним. Такие платежи могут обойтись гораздо дороже (в два и более раз) самой земли, продаваемой на аукционе.
Например, стоимость подключения к электросети теперь составляет не 550 рублей, как раньше, а до 500 000 рублей в зависимости от технических условий. Аналогичные ситуации могут возникнуть с газом или бурением скважины, указывает Максим Лазовский.
При строительстве дома Анна Власова («Kaskad Недвижимость») советует заключать договоры с компаниями, специализирующимися на массовом строительстве. Такие компании закупают материалы по оптовым ценам и предлагают более выгодные расценки на строительные работы, что в итоге делает стоимость дома более доступной.
Желающие сэкономить могут обратить внимание на каркасную технологию строительства, но при этом следует тщательно изучить предлагаемые на рынке варианты, так как существуют некачественные предложения. Например, в компанию "Миэль" обращался застройщик, который строил каркасные дома в своем поселке. Однако риелторы отказались сотрудничать с ним из-за низкого качества предлагаемых каркасов.
Также можно экономить на параметрах дома, таких как форма стен, крыша, высота потолков, окна, объясняет Анна Власова. Чем проще форма дома (например, без эркеров), тем более бюджетным он будет. Двускатная или односкатная крыша является более экономичным вариантом по сравнению с сложной ломаной крышей. Стандартные размеры окон можно приобрести в строительных магазинах, а не заказывать индивидуально у производителя. Также закупка строительных материалов зимой может позволить семье сэкономить на бюджете.
