Многие аналитики российского рынка недвижимости предполагают, что в наступившем году жилье в стране может подорожать на 15%. В пользу логичности этих предположений говорит и тот факт, что несколько крупных строительных компаний России уже объявили о своем намерении поднять цены на жилье.
Хуже того, эксперты уверены в том, что процент по ипотечным кредитам тоже возрастет и достигнет не менее 10-ти процентов.
Вместе с тем не помешает вспомнить, какой была ситуация в 2018-м году. Статистика за декабрь показывает, что усредненная стоимость 1-го м2 жилья на первичном рынке составила 60,9 тысяч рублей. Годом ранее этот показатель был на 7,7% ниже. Что касается вторичного рынка, то на нем рост стоимости жилья составил лишь 2,5%. Один усредненный квадрат стоил 53,9 тысячи рублей.
Что ожидает застройщиков в 2019-м году
Скажем сразу, что девелоперы окажутся не в простом положении. В стране наблюдается явное снижение реальных доходов населения, а темпы инфляции при этом растут. Чтобы сохранить спрос на жилье, застройщики должны удержать минимальные цены на него, а сделать это будет невозможно, так как новые правила работы строительных компаний этого не позволят сделать.
Эксперты уверены, что с принятием новых правил игры многие строительные компании просто прекратят свое существование.
Вместе с тем застройщики предполагают определенный всплеск спроса на недвижимость в начале этого года. Связывают они свое предположение с тем, что часть людей не станут дожидаться введения новых правил, влекущих за собой рост цен, и приобретут жилье по ныне действующим правилам. Как много будет таких покупателей, никто точно сказать не может.
Почему возрастут цены
Причин для роста цен на недвижимость несколько. Первой причиной, пожалуй, следует назвать повышение размера НДС до 20-ти%. Нет сомнения в том, что застройщики включат это повышение в стоимость жилья. Вторая причина – это переход на эскроу-счета, который произойдет с 1-го июля этого года. Существенное влияние на рост стоимости жилья окажет и повышение процентной ставки по ипотечным кредитам. Однако сильнее всего повлияет переход на банковское финансирование строительства. Поговорим об этом подробнее.
Кредиты для строительных компаний в этом году будут выдавать лишь 54 отечественных банка, получившие аккредитацию. Сейчас ставка по этим кредитам уже составляет от 13-ти до 20-ти процентов. Использовать же средства дольщиков по новым правилам застройщики не могут до момента сдачи объекта в эксплуатацию. То есть, строить дома придется за счет банковских кредитов.
Это не означает, что теперь дольщики будут обязаны оплачивать всю стоимость квартиры сразу. Они это будут, как и прежде делать частями, но эти деньги будут аккумулироваться на отдельных эскроу-счетах. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, эти деньги будут переведены на счет строительной компании.
Такое положение призвано покончить с долгостроями и с обманом дольщиков. Оно, конечно, выгодно покупателям жилья, но за это опять же придется платить. Дело в том, что банки, по сути, становятся посредниками между застройщиками и дольщиками. Заниматься посредничеством бесплатно никто не будет. Стоимость этой работы наверняка будет включена в размер ставки по кредитам. Как вы думаете, кто оплатит эту посредническую деятельность? Правильно, оплатят ее покупатели жилья.
Переход на эскроу-счета, по мнению застройщиков, приведет к росту себестоимости строительства как минимум на 20%.
Что дальше
Экономисты крупнейших строительных компаний аргументировано доказывают, что сохранить нынешние объемы строительства в новых условиях не удастся. О росте же вообще не может быть и речи. По их мнению, в 2019-м году сокращение объемов строительства жилья неизбежно.
Ситуация на рынке элитного жилья
Судя по всему, элитное жилье в этом году тоже подорожает, но не намного. Дело в том, что спрос на него сильно ограничен по известным причинам. Подавляющему числу наших сограждан такое жилье просто не по карману из-за заоблачных цен на него, а реализовать его ведь нужно. Пустующие квартиры остаются на балансе застройщика, и он от этого несет убытки.
Конкуренция между продавцами элитного жилья очень сильная, и она, несомненно, сдержит рост цен. Во всяком случае, эксперты уверены, что элитные квартиры в этом году подорожают не на 15, а на 5-7 процентов.
Что будет с ипотекой
Благодаря тому, что процентная ставка по ипотечным кредитам в ушедшем году была вполне приемлемой для дольщиков, спрос на это кредитование был колоссальный. Центробанк за это время выдал под кредиты заемщикам астрономическую сумму в 2,3 триллиона рублей! Эти деньги вернутся очень и очень не скоро. Пускать же в оборот пустые деньги нет никакого смысла, так как инфляция в стране и так ускоряется. Иного пути, кроме увеличения кредитной ставки по ипотеке, в этой ситуации у Центробанка просто нет.
Обратите внимание, что уже сейчас принято решение поднять базовую ставку по ипотечным кредитам до 7,5%. Действующая же ставка наверняка превысит отметку в 10%. Правда, уже сегодня средняя по стране ставка по ипотечным кредитам составляет 9,94%.
Застройщики же уверяют, что для того чтобы ипотека и впредь оставалась локомотивом жилищного строительства, процентная ставка по ней должна быть на уровне 5-ти 7-ми процентов. В противном случае избежать падения объемов строительства не получится.
Позиция Министерства строительства РФ
В Министерстве строительства прекрасно понимают, к чему приведут новые правила работы застройщиков. Там сейчас идут активные обсуждения вопроса об субсидировании ипотечных кредитов. Следует сказать, что одна такая программа уже действует. Речь идет о «семейной ипотеке» под 6% годовых. Право на участие в этой программе имеют семьи, в которых после 1-го января 2018-го года родился второй или последующий ребенок.
Одной этой программы, конечно же, мало для сохранения объемов строительства. В Министерстве полагают, что нужно принимать новые подобные программы или открывать доступ к «семейной ипотеке» для других категорий населения.
Заключение
Ситуация на строительном рынке России отображает общую экономическую ситуацию в стране, а она, к сожалению, желает быть лучше. Снижение спроса на жилье происходит лишь по двум причинам. Первая – это избыток предложений, а вторая – это недоступность жилья для большинства населения страны. Увы, но вторая причина у нас как раз и имеет место быть.
