ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АГЕНТСТВА ЗАСТРАХОВАНА!            logoma2

полис № 39-000056-09/13
Главная \ Статьи и публикации \ Элитная недвижимость: кризис нипочем?

Элитная недвижимость: кризис нипочем?  

« Назад


25.10.2022 10:49

Рынок элитного жилья по сравнению со всей остальной недвижимостью можно считать достаточно стабильным – большинство кризисов если и не обходят его стороной, то бьют не так больно. Причин для стабильности довольно много: элитной недвижимости сравнительно мало, а спрос обычно одинаков, и он почти никак не зависит от условий кредитования – штучный товар берут и в ипотеку, но случается это не так часто.

элитна недвижимость в кризис

Если изучить примеры всех кризисов рынка жилья, которые в последние десятилетия случались неоднократно, то окажется, что все они задевали элитную недвижимость не так сильно. В качестве первого примера – «образцовый» кризис 1998 года, когда стабильного рынка жилья еще толком не было. В тот момент цена на недвижимость упала в среднем на 45%, но элитное жилье показало снижение «всего лишь» на 30%. Оба показателя, конечно, существенно ударили по перспективам отрасли, но все же дорогие дома и квартиры оказались для девелоперов более устойчивым направлением для ведения бизнеса.

2008 год – снова тотальный кризис, но к этому моменту российский рынок недвижимости уже можно было считать оформленным, со стабильно пополняемыми объемами предложения в сегменте новостроек, достаточно высоким спросом на них и умеренным, но постоянным ростом цен. Цены в долларах, а именно в этой валюте на тот момент оценивалось большинство лотов, практически не просели, а в рублях стоимость даже выросла, усугубив падение спроса. Девелоперы крутились, как могли, предлагая многочисленные акции и скидки, и без огромного проседания интереса со стороны покупателей поначалу удавалось обходиться.

Однако уже в следующем, 2009 году, застройщикам пришлось согласиться с неизбежным: чтобы продолжать продавать недвижимость, надо существенно снизить цены, даже если это сопровождается некоторым ущербом. В среднем московские новостройки по итогам того года подешевели на 19%, но элитное жилье снова продемонстрировало более мягкое проседание по ценам – лишь на 8%. И хотя в первой половине года спрос на элитную недвижимость был относительно невысоким, уже на стыке лета и осени рынок стал показывать первые признаки выздоровления, а в декабре удалось достичь докризисного уровня, и даже превзойти его.

2014 год – опять кризис, вызванный неопределенной геополитической ситуацией в мире и новыми вызовами для российской экономики. Покупатели, в основном, не понимали, что будет дальше, но считали разумным вкладывать деньги в новое жилье в начале года, когда конфликт еще не раскрутился, и в последнем квартале, когда картина будущего понемногу начала проясняться. На фоне непрогнозируемого развития дальнейших событий, с вероятной взрывной инфляцией и потерей стоимости сбережений, многие россияне предпочли инвестировать в новую недвижимость – либо для улучшения собственных жилищных условий, либо с целью последующей сдачи в аренду. Как и в предыдущий раз, рублевые цены заметно подросли на фоне того, что долларовый эквивалент даже немного просел, но с элитным жильем ситуация снова была лучше, чем в среднем – спрос на него упал всего на 3%, тогда как «обычным» жильем стали интересоваться на 20% меньше. Правда, россияне все же стали чуть экономнее: даже приобретая новостройки элитного сегмента, повышенное внимание они уделяли лотам со сравнительно доступной стоимостью – в пределах миллиона долларов. Волатильность национальной валюты, в полной мере проявившая себя в тот кризис, заставила власти законодательно закрепить рубль в качестве единственной валюты для внутренних расчетов.

Коронавирусные ограничения 2020 года имели все шансы для того, чтобы создать полноценный новый кризис, но на самом деле проблема не успела развиться до масштабов катастрофы. Наиболее тревожно выглядел второй квартал, когда количество сделок сократилось примерно вдвое, но после снятия первых, наиболее жестких ограничений рынок быстро восстановился, и по итогам года удалось даже превысить показатели 2019 года. Это стало возможным благодаря тому, что в последние месяцы 2020 года объем сделок на рынке элитной недвижимости взял рекордную планку – сказался и отложенный спрос, и низкие депозитные ставки, заставившие инвесторов вкладывать в физически осязаемое имущество. Сказалось и то, что просел курс рубля к доллару – те, у кого были сбережения в иностранной валюте, оказались в выгодной ситуации. В бюджетном сегменте тоже был отмечен рост, но его подогревала государственная политика в виде внедрения льготной ипотеки. Как результат, за год элитное жилье подорожало на 10%, а бюджетное – даже на 16%, но давайте не забывать, что второй результат обеспечен благодаря титаническим усилиям государства, тогда как первый – только здоровой рыночной конъюнктурой.

В 2021 и начале 2022 года рынок элитной недвижимости в России пребывал на пике – жилье активно строилось и вводилось в эксплуатацию, им живо интересовались, оно становилось предметом большого количества сделок, даже несмотря на сохраняющийся рост цен. Сейчас же речь идет о некоторой стагнации, но она наблюдается на фоне рекордных прошлогодних цифр. По факту цены понемногу растут, а спрос, хоть и умеренный, все же есть – то есть, рынок живет.

Спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации непросто, поскольку на него влияет масса факторов. В чем можно не сомневаться – так это в том, что элитный сегмент недвижимости останется достаточно устойчивым к экономическим потрясениям и сумеет обойтись без государственной помощи. В ближайшие годы рекордных рыночных показателей ждать не стоит, тем более что спрос во многом был насыщен в прошлом году – не исключено даже, что застройщикам придется побороться за внимание покупателя, предлагая индивидуальные скидки, особенно на то жилье, которое уже давно ждет своего владельца. Снижению спроса способствует и то, что российская экономика снова оказалась на перепутье, и большинство потенциальных инвесторов не спешат делать свой выбор, предпочитая подождать.

В первой половине текущего года в эксплуатацию сдано солидное количество лотов недвижимости элитной категории, а те объекты, работа над которыми уже начата, вероятно, будут успешно сданы в положенный срок. Сейчас рынок ищет справедливую стоимость элитной недвижимости, и можно ожидать, что она определится ориентировочно в начале 2023 года.