В течение многих лет отечественные заемщики могут лишь мечтать об ипотечных кредитах с отрицательными либо минимальными ставками. Ставки «как в Европе» уже практически стали реальностью. Прежде всего, ипотека стала более доступной за счет снижения ключевой ставки и поддержки со стороны государства. В то же время некоторые известные застройщики предлагают продукты, согласно которым выплата процентов по ипотеке осуществляется не покупателем, а застройщиком.
Имеются ли здесь подводные камни и можно ли действительно оформить «бесплатную ипотеку»? Разобраться в этом помогут специалисты девелоперских компаний.
За все уже заплатили
В условиях карантина все быстро поняли, что ипотечные кредиты с государственной поддержкой в текущих реалиях могут не сработать, так как пандемия негативно повлияла на покупательскую способность россиян. Даже те люди, доход которых остался на прежнем уровне, могли пересмотреть свое решение оформить ипотеку в связи с отсутствием уверенности в дне грядущем.
В связи с этим поддержки государства в виде новых льготных условий и снижения ключевой банки Центральным Банком могло быть недостаточно. Это привело к тому, что крупные строительные компании решили принять прямое участие в стимулировании спроса – они взяли на себя оплату части процентов в качестве дополнения к поддержке со стороны государства.
Одновременный запуск программ такого формата осуществили несколько компаний. Их предложения немного отличаются между собой, однако принцип единый - девелопер на некоторое время выплачивает проценты по ипотечному кредиту вместо покупателя.
Кредитные программы, по условиям которых застройщик выплачивает проценты по ипотеке вместо клиента в течение определенного промежутка времени, по сути, представляет собой разновидность субсидирования ипотечного кредита. Застройщик выплачивает банку проценты за более доступную для клиента ставку по той же схеме, что и государство, рассказывает Артем Вишневский, возглавляющий группу ипотечного кредитования группы компаний «А101».
«Льготные условия для клиента стандартные - в этой ситуации платежи на установленный срок берет на себя девелопер, а другие риски кредитное учреждение оценивает как во всех обычных случаях», - отмечает Ирина Дзюба, заместитель гендиректора компании MR Group.
Минимальные размеры ставок
Необходимо подчеркнуть, что программы девелоперов не предполагают такие условия на весь период кредитования. Не во всех случаях клиентам доступна нулевая ставка, что также надо учитывать.
В большинстве случаев девелоперы согласны на субсидирование ставок таким образом, что покупателю недвижимости доступен кредит со ставкой в пределах 0,01-2% на период от нескольких до 24-х месяцев.
«В большинстве случаев интересные программы кредитования доступны клиентам лишь наиболее серьезных банков, предлагающих ипотечное кредитование, которыми являются ВТБ, Сбербанк и Альфа-банк. Создание продукта происходит без особых хлопот, применяется матрица ставок. Девелопер делает выбор в пользу варианта оплаты процентов банку за более доступную ставку для покупателя», - отмечает ФСК Андрей Вербицкий, возглавляющий управление партнерских продаж, ипотеки и субсидий группы компаний ФСК.
Более низкая процентная ставка является замаскированной скидкой, которую покупатель может получить в виде уменьшенных платежей по ипотеке и снижению переплаты. Девелопер использует скидку в тех случаях, когда проект позволяет предоставить такой бонус, говорит Вячеслав Приймак, возглавляющий направление ипотечных кредитных программ группы компаний «Инград».
«Например, застройщик намерен продать максимальное количество объектов в начале продаж. Если строительство объекта осуществляется по эскроу, то в результате оперативного заполнения счетов банк готов предложить застройщику более низкую процентную ставку. Благодаря этому ГК “Инград” может получить по некоторым объектам кредит всего под 0,2%, вместо традиционных 2-4%. Один из факторов, способствующих получению такой привилегии, - оперативное наполнение эскроу-счетов», - отмечает специалист.
Ищем подводные камни
Во многих случаях льготные условия влекут за собой более серьезные требования либо дополнительные ограничения для клиента. Определенные нюансы есть и в данном случае, причем они всегда разные.
Прежде всего, если «база» данных предложений в большинстве случаев - это 6,5-процентный ипотечный кредит с государственной поддержкой, то она имеет свои условия - исключительно граждане РФ, величина стартового взноса и размер ипотеки максимум 12 млн рублей, сообщает В. Приймак.
«Существующее у нас ограничение - в продукте от Альфа-банка кредит оформляется на 20 лет», - говорит Алена Анцышкина, которая работает в ГК «Самолет» директором по развитию партнерских программ.
Если необходимо оформить кредит на сумму выше 12 млн, придётся оформлять программу со ставкой 8,1%, говорит Юрий Никитчук, который руководит управлением клиентских программ ГК «ПИК». Помимо этого, разновидность данной программы для апартаментов доступна со ставкой 8,1%, начиная со 2-го года выплаты займа.
С определенными трудностями могут столкнутся клиенты, которые уже получили одобрение ранее, особенно если они договорились обо всём с банками, не являющимися партнёрами девелопера.
«Если покупатель получил одобрение иного банка, ему доступен продукт “Ипотека 0% на 12 месяцев”. Но надо понимать, что в ГК «ПИК» эта программа с субсидированием предлагается лишь с ВТБ», - обращает внимание Ю. Никитчук.
Если покупатель своими силами смог получить одобрение в банке-партнере девелопера, ему также доступна возможность использования программы субсидирования. Однако пересмотр конкретного решения по займу происходит в течение нескольких часов, отмечает Анцышкина.
Вообще без процентов
По словам экспертов, в отдельных случаях клиентам удаётся и вовсе не выплачивать проценты по кредиту.
К примеру, это возможно, если в течение 6 месяцев человек получает большое наследство, берет в долг у знакомых, становится победителем лотереи или его бизнес становится высокодоходным, говорит Дзюба. «В большинстве случаев ипотека на большой срок интересует людей, у которых нет дополнительных источников денег, но бывает и такое, что покупателю удаётся выплатить всю сумму в течение 24-36 месяцев, если доходы заметно увеличились, человек получал бонусы и премиальные», - отмечает специалист.
Если человек оформляет ипотеку под 0,5% годовых к концу года и ему удаётся выплатить деньги за этот промежуток времени в полном объеме, к примеру, после продажи другой квартиры, то он почти не платит процентов. Нужно лишь сделать всё в течение срока субсидирования и минимально использовать кредитные средства, рекомендует Вербицкий.
Но эта возможность доступна далеко не каждому заемщику, поскольку обязательным фактором является получение значительного количества денег на протяжении небольшого промежутка времени. Если невозможно полностью обойтись без переплат, необходимо проанализировать, насколько выгодна субсидированная ставка.
«Если взять кредит размером 5 млн рублей на 15 лет и заплатить сразу 15% от суммы, в конечном итоге удастся сэкономить 319 000 рублей», - считает Никитчук.
По словам Вишневского, на протяжении первых 6 месяцев заемщик осуществляет погашение «тела» кредита, а выплату процентов берет на себя девелопер. Выгода здесь не лишь в текущем уменьшении величины платежа, но и уменьшении «тела», что сделает платеж более доступным и после увеличения процентной ставки.
В результате этого в большинстве случаев покупателям жилья в новостройке надо выбирать между скидкой на недвижимость или привлекательными условиями ставки по ипотечному кредиту. Каждый случай индивидуален, поэтому надо тщательно взвешивать все нюансы. При этом Вербицкий советует обращаться к ипотечным менеджерам, которые могут помочь всё проанализировать и сравнить выгоду при выборе разных вариантов.
