Продавая квартиру, действующий владелец, может быть, и не нуждается в деньгах срочно, но наверняка уже строит на них какие-то планы. В такой ситуации настоящим разочарованием может стать тот факт, что жилье не приобретают ни через полгода, ни даже через год. Можно, конечно, вытащить из рукава последний козырь и существенно снизить цену на товар, но ведь не хочется терять деньги себе в ущерб. Специалисты считают, что есть алгоритм, позволяющий обойтись без экономических потерь и чрезмерных затрат времени.
Готовьтесь продать квартиру заранее!
Проблема многих продавцов заключается в том, что они готовы продать квартиру лишь морально, забывая о том, что это достаточно сложный процесс, в том числе, с юридической точки зрения. Как минимум, полезно отыскать документы, доказывающие, что это ваша квартира, и вы имеете право ее продавать. Принципиальный момент: нужны оригиналы, а не копии! Если вы спохватитесь в последний момент, покупатель, с которым уже согласована сделка, может не захотеть ждать, пока вы справитесь с формальностями!
Другой момент – это отсутствие долгов по коммунальным платежам. Даже если они накопились только за последний месяц, лучше не говорить потенциальному покупателю о том, что они есть, но будут выплачены вот-вот – это всегда отталкивает. Вы сами бы хотели купить квартиру, по которой еще есть какие-то долги? То-то же!
Недвижимость редко бывает в безраздельной собственности одного человека. Яркий пример: жилье, купленное в браке, считается достоянием двух людей, даже если зарегистрировано на кого-то одного. Не хотите дурацких формальностей? Тогда лучше сразу заготовьте заверенное нотариусом согласие второй половинки на сделку.
Приобретая квартиру, человек меньше всего хочет купить вместе с ней предыдущих жильцов. К моменту выставления на торги лучше уже быть выписанным из квартиры – тогда покупатель не будет бояться, что с этим возникнут сложности. Особенно отталкивает прописка в продаваемой квартире детей – выселить их, в случае отсутствия доброй воли старых жильцов, уже получивших деньги за жилье, слишком трудно.
Кстати, собственниками жилья могут числиться и несовершеннолетние. Они не могут самостоятельно влиять на судьбу квартиры, но надо заручиться согласием органов опеки и попечительства, которые подтвердят, что молодое поколение не выселяют на улицу.
Немаловажный фактор быстрого успеха в сделке купли-продажи – качественное портфолио квартиры, показывающее квадратные метры с различных ракурсов и в лучшем виде. Просмотр фотографий не заменит покупателю реальные смотрины, но если портфолио не понравится, до смотрин дело не дойдет вообще!
Портфолио нужно сопроводить толковым описанием, не оставляющим вопросов относительно того, что это за квартира, где она находится (точный адрес не нужен, района достаточно), чем она хороша. Не забывайте упоминать о реальных достоинствах, ведь они обращают внимание на ваше предложение, повышают интерес потенциальных покупателей.
Найдя клиента, заключите с ним авансовое соглашение и получите задаток – это станет своеобразной гарантией того, что контрагент не выйдет из сделки. Впрочем, даже если выйдет, ваше время не будет потерянным зря. Однако в авансовом соглашении не забудьте указать важные детали: кто стороны сделки, что продают-покупают, сколько оплачено аванса, какова полная стоимость товара. Далее надо будет подписать договор купли-продажи и надлежащим образом зарегистрировать его, а напоследок – получить положенные деньги.
Какие документы нужны?
Выше мы упомянули, что продажа квартиры невозможна без оригиналов необходимых документов. Для несведущего человека это могло прозвучать туманно, потому расшифровываем, какие бумаги имелись ввиду:
- паспорт – единственное полноценное удостоверение личности, признаваемое в любых ситуациях;
- справка о составе семьи – выписывается в МФЦ из домовой книги, позволяет покупателю понять, кто еще проживал по данному адресу и может влиять на заключение сделки;
- выписка из ЕГРН – аналог свидетельства о праве собственности, доказывает, что вы действительно владеете продаваемым имуществом и вправе им распоряжаться, получить такой документ можно в МФЦ или заказать через Росреестр;
- нотариальная доверенность – уместна в случае, если законный владелец по какой-либо причине не принимает прямого участия в сделке, но делегировал свои полномочия доверенному лицу;
- разрешение органов опеки и попечительства – необходимо при условии, что в списке собственников жилья есть лица младше 14 лет, однако не требуется, если ребенок только прописан, без права владения;
- свидетельство о рождении – пригодится в качестве удостоверения личности, если в качестве собственника выступает лицо младше 14 лет;
- письменное согласие супруги или супруга – позволяет распоряжаться имуществом, нажитым в браке, одному человеку (даже если вторая половинка не значится собственником), сопровождается свидетельством о браке;
- документ об установлении права собственности – описывает, как и когда нынешний владелец стал собственником квартиры, в такой роли может выступать договор купли-продажи или приватизации, дарственная или свидетельство о наследстве;
- техпаспорт – детальное описание жилья с указанием разрешенной планировки, выдается в МФЦ или БТИ.
Как установить адекватную цену?
Желание «срубить» побольше за родные квадратные метры не имеет ничего общего со стремлением продать их быстро, ведь покупатель вряд ли захочет переплачивать. Потому продавцу придется вникнуть в актуальные особенности ценообразования – в частности, поискать объявления о продаже аналогичных квартир и изучить, почем продают их. В крупном городе по типу Москвы или Питера крайне важно учитывать малейшие детали – на стоимость может влиять ремонт, отсутствие или наличие перепланировок, расположение на верхнем этаже. При желании продавец может запросто найти несколько объявлений, описывающих практически его квартиру, в том же районе, и сопоставить цены максимально близко. Если сомневаетесь в том, как оценить свое жилье, не поленитесь даже сходить на смотрины чужого жилья как покупатель, чтобы понять, за что просят определенную сумму, и есть ли у вас шанс объективно просить столько же или даже больше.
Безусловно, предложенные действия отнимают немало времени, но это издержки продажи жилья – от них никуда не деться. Пожелав сэкономить время на начальном этапе, вы рискуете не продать квартиру даже за год, и потерять еще больше времени, или получить за апартаменты слишком мало. Хотя вся наша статья посвящена тому, как продать квартиру побыстрее, на каждом из этапов важно не спешить. Особенно в переговорах с потенциальным покупателем стоит проявить терпение, ведь его может насторожить стремление сбагрить недвижимость срочно, а любая агрессия, проявленная владельцем в ответ на сомнения насчет покупки, окончательно отобьет охоту тратить свои деньги именно на этот товар.
Оформление договора
Продажа квартиры – серьезный шаг, требующий полноценного юридического оформления. Договор может быть как печатным, так и составленным от руки, но строго по образцу (можно скачать в интернете), с подписями сторон и с заверением нотариуса. Как только бумага подписана, она считается вступившей в силу. Впрочем, для вступления в права собственности надо будет отдельно обратиться в Росреестр.
Как производится расчет?
Не привлекая к проведению сделки юристов и риелторов, продавец может позволить себе не оплачивать их услуги, но есть риск, что ушлый покупатель заберет себе недвижимость, а деньги выплатит в неполном объеме или не выплатит вообще. В аналогичной опасности пребывает покупатель – есть риск, что он даст деньги, а взамен ничего не получит.
Специалисты советуют проводить платежи через нотариальный публичный депозитный счет. Нотариус – посредник, который передаст деньги дальше только в том случае, если увидит, что сделка не имеет признаков мошеннической, и что права обеих сторон соблюдены. Опять же, перевод денег на счет осуществляется без наличных – значит, нет риска потерять средства или быть ограбленным.
Чего точно не стоит делать при продаже квартиры?
Оценивать недвижимость неадекватно высоко. Некоторые продавцы считают, что ценник надо завысить, ведь без торга такие сделки не делаются. Однако торговаться любят не все покупатели, а слишком высокие расценки изначально отпугнут большинство кандидатов.
Выставлять на обзор захламленную и грязную квартиру. Посетитель, пришедший на осмотр недвижимости, может и не обладать достаточной фантазией, чтобы за тоннами грязи и хлама разглядеть уют. Кроме того, мало кому захочется заниматься чужим мусором. Специалисты считают, что даже старый ремонт (при условии, что он выглядит аккуратно) не так страшен, как грязь и неопрятность.
Выходить на рынок при отсутствии полного набора документов. Многие люди склонны порывисто соглашаться на сделку, а потом начинать сомневаться. Особенно это актуально в крупных городах, где всегда можно подыскать альтернативу покупке именно вашей квартиры. Если покупатель готов здесь и сейчас купить ваше жилье, будьте готовы продать его немедленно, иначе сделка может сорваться.
Продавать квартиру с незаконной перепланировкой. За это вообще-то штрафуют, да еще и предписывают вернуть недвижимость к первоначальной планировке. Как думаете, покупателю оно надо?
Продавать недвижимость через все агентства сразу. Теоретически «дубли» объявления могут быть восприняты покупателями как фейковые, или указать на ваше чрезмерное желание продать квартиру побыстрее, возможно, чтобы избавиться от проблем с ней.
