Приобретенная в соответствии с договором ипотеки недвижимость вплоть до полного погашения имеющейся по договору кредитования задолженности считается залоговым имуществом банка, выдавшего кредит. Поэтому многие убеждены, что продать такую квартиру нельзя. Но это вовсе не так.
Квартиры в ипотеке - почему их продают?
После того, как человек приобрел квартиру, время для него не останавливается, и в жизни возможны самые разные перемены: кто-то развелся, кто-то лишился работы и не может выдерживать кредитную нагрузку, а кто-то, напротив, улучшил свое финансовое состояние и может улучшить свои жилищные условия. Так что может быть множество ситуаций, при которых появляется желание продать жилье, находящееся в ипотеке. Это желание вполне может быть реализовано в любом из описанных случаев.
Отношение банков к продаже квартир
Банк никогда не откажет своему клиенту в продаже имущества, находящегося в залоге, если ему привести аргументированные причины проведения данной операции. Банк обычно оказывает помощь в такой сделке и принимает в ней активное участие: подбирает покупателей, обеспечивает клиентам безопасные и удобные способы расчета. Квартиры, находящиеся в залоге у банка, продаются достаточно часто, схема продажи отработана и является прозрачной, так что покупатели ее не опасаются.
Как снять обременение?
Когда недвижимость приобретается в ипотечный кредит, она остается в собственности того, кто получил этот кредит, но оформляется в залог выдавшему кредит банку. Когда залогодатель полностью погашает кредит, обременение с заложенной недвижимости снимается, и в ЕГРП гасится регистрационная запись об ипотеке. С этого момента владелец квартиры получает выписку из ЕГРП или новое свидетельство, где уже не будет отметки об обременении.
После полного погашения кредита по ипотеке в течение трех дней с заемщиком обязаны связаться сотрудники Сбербанка и обсудить вопросы снятия обременения. Если они не позвонили, позвоните в банк сами или напишите на почту.
Рассмотрим более подробно, каким образом можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке, оформленной Сбербанком.
Потребуется ли разрешение от банка?
Да, потребуется. Федеральным законом «Об ипотеке» предусмотрено, что залогодатель, продающий квартиру, купленную в ипотеку, должен получить согласие кредитной организации, в данном случае Сбербанка. Владелец находящейся в ипотечном залоге квартиры должен обратиться в ипотечный отдел банка, сообщить о намерении продать квартиру, после чего сотрудник банка подскажет последовательность действий и подсчитает ставшиеся кредитные средства, которые после сделки необходимо будет оплатить банку, чтобы он считал договор завершенным и далее снял обременение с недвижимости.
Как получить разрешение на продажу?
Разрешение банк выдает после рассмотрения аргументированных доводов по поводу необходимости продажи и согласования с ним цены продажи. Цель банка - получение возврата своих денег, поэтому если при сделке он свои деньги получит, то возражать, естественно, не будет. Ипотечное жилье может продаваться различными способами:
- самостоятельно;
- с помощью банка;
- с помощью риэлтора.
Самостоятельная продажа, в которой банк не участвует
Банк должен быть предупрежден о предполагаемом досрочном погашении кредита, у банка не потребуется спрашивать разрешения на продажу, а выполнить следующие действия:
- подобрать такого покупателя, который не будет возражать против внесения части денег в погашение долга продавца банку, после чего можно будет снять обременение;
- совместно с покупателем заключить договор о задатке или предварительный договор купли-продажи;
- погасить свою задолженность перед банком;
- совместными действиями банка и собственника снять с квартиры обременение;
- заключить с покупателем договор купли-продажи недвижимости;
- оформить регистрацию сделки.
Продажа, в которой принимает участие Сбербанк
Политика Сбербанка предусматривает возможность продажи квартиры, находящейся в ипотеке, только при полном погашении оставшейся части кредита. Банк может принимать в этом самое деятельное участие.
Первым делом подписывается предварительный договор о купле-продаже, полученные по которому средства поступают в банк для погашения кредита. Оставшиеся средства помещаются в банковскую ячейку. После погашения кредита заключается основной договор купли-продажи, в котором отмечается, что некоторая сумма была внесена еще до его подписания.
В то время, как продавец занимается оформлением справки о полном погашении кредита, заключенный договор находится на хранении у покупателя. Когда обременение снято, производится окончательный расчет, и недвижимость переоформляется на покупателя.
Продажа с участием риэлтора
Особой разницы между самостоятельной продажей квартиры или с привлечением банка и продажей ее через риэлтора нет, поскольку Сбербанк ставит единственным условием продажи такой квартиры полное погашение задолженности. Обращаясь к риэлтору, вы обеспечиваете профессионализм в составлении договорной документации и проходите всю процедуру, затратив значительно меньше времени и нервов.
Военная ипотека и продажа квартиры в данном случае
Возможно продать даже квартиру, полученную через «военную ипотеку». Для снятия обременения в этом случае придется не только полностью погасить банку имеющуюся задолженность, но и возвратить те выплаты, которые были произведены из госбюджета. Средства, которые военнослужащий возвратил государству, возвращаются на счет НИС и могут опять-таки использоваться для приобретения жилой недвижимости. Такой порядок действий может быть повторен несколько раз, пока военнослужащий не достигнет возраста 42 года.
Все действия по продаже квартиры в данном случае можно разделить на пять этапов:
- информирование банка и Росвоенипотеки о предполагаемом снятии обременения и последующей продаже жилой недвижимости;
- одновременно подается заявление на повторное получение документа участника реестра НИС, на основании которого появится возможность повторной покупки квартиры через военную ипотеку;
- у банка уточняется сумма задолженности по кредиту, требующаяся для его полного погашения;
- после снятия обременения получается документ, подтверждающий это;
- в ЕГРП получается свидетельство о собственности.
Как продать квартиру, купленную за счет материнского капитала?
Если квартира была приобретена за счет материнского капитала, ее продажа - достаточно сложная задача. Причиной этому является то, что для банка квартира выступает в роли залога, гарантирующего выполнение заемщиком всех своих денежных обязательств. Если деньги не возвращаются, квартиру приходится продавать и гасить долг теми деньгами, которые получены при продаже. Вопрос в том, что у квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, одним из собственников является ребенок. А практически выделить ему долю и продать ее весьма непросто.
Квартира, продаваемая в случае развода
Действия при продаже квартиры, если владеющая ей семья разводится, в целом не отличаются от ранее описанных вариантов. Важное условие - о предстоящем разводе необходимо предупредить банк, так как расторжение брака во многом изменяет жизнь заемщиков, и эти изменения банк должен знать и учитывать.
Оплата налога в случае продажи квартиры
Если квартира находится в собственности продавца не больше трех лет, на основании Налогового кодекса РФ продавец обязан составить декларацию об уплате налога с продажи квартиры и уплатить этот налог.
Покупатель квартиры, находящейся в ипотеке, рискует следующим:
- после того, как покупатель внес задаток, требующийся для расчета с банком за кредит, продавец может отказаться продавать квартиру;
- возможно затягивание продавцом процесса снятия обременения с продаваемой недвижимости;
- не исключен отказ в регистрации сделки.
Продавец ипотечной квартиры может рисковать только в одном случае: если банк, через который производятся все расчеты, оказывается неплатежеспособным.
