Как продать недвижимость с материнским капиталом

17.02.2023 09:00

Материнский капитал представляет собой помощь государства для семей, у которых появились дети. Субсидия предназначена для того, чтобы обеспечить ребенка всем необходимым для комфортной интеграции в общество. Такие средства можно потратить только на определенные нужды, серди которых – покупка жилья.

Продажа недвижимости с материнским капиталом

В том случае, если семья решит продать жилье, купленное за маткапитал, им придется столкнуться с определенными затруднениями. В этой статье рассмотрим подробнее, как продать такую квартиру, и какие необходимо соблюдать условия для такой процедуры.

Выделение принадлежащей ребенку доли

Чтобы продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, необходимо соблюдать права несовершеннолетних. Приобретенное с использованием государственной поддержки жилье необходимо законно разделить между родителями и детьми. Чтобы вычислить долю ребенка, необходимо знать общую стоимость жилья и сумму маткапитала, используемую для покупки этой недвижимости.

В том случае, когда при покупке квартиры оформлялась ипотека, необходимо провести дополнительные расчеты. Для определения доли ребенка необходимо выяснить, какую часть долга родители выплачивали со своих средств, а какую – из маткапитала.

Согласие уполномоченных органов

Следующий этап после выделения детской доли – обращение в уполномоченные органы. Таким вопросом занимаются органы опеки и попечительства – именно у них необходимо просить разрешение. При этом важно заранее подготовиться к этой процедуре, ведь специалисты рекомендуют осуществлять продажу и покупку в один день. Уполномоченный орган может не дать согласие, а также опротестовать и аннулировать сделку в будущем, если не будут соблюдены определенные условия.

Запрос родителей будет одобрен в том случае, если взамен отчужденных долей дети получат равноценные или более дорогие доли. Условия проживания ребенка не должны ухудшаться, иначе государственное учреждение может вмешаться и опротестовать свое разрешение. В идеале новая часть квартиры, которая будет принадлежать несовершеннолетнему, должна быть либо больше по площади, либо дороже. Доля, соответсвующая предыдущей – это всего лишь допустимый минимум.

Рядом с приобретаемой недвижимостью должна быть вся необходимая инфраструктура, такая как школа, детский садик и поликлиника. Не допускается покупка жилплощади в неудовлетворительном или аварийном состоянии. Игнорирование перечисленных правил во время покупки новой недвижимости приведет к тому, что уполномоченные органы через суд опротестуют сделку. После суда приобретенное жилье вернется назад к предыдущему владельцу, который обязуется вернуть его полную стоимость покупателю.

Для получения разрешения на продажу жилья, купленного с применением помощи от государства, необходимо непосредственно обратиться в отделение по месту жительства и узнать, какие для этой процедуры нужны документы. Как правило, в список входит письменное заявление и паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка и документы на владение недвижимостью. Точный список документации лучше всего уточнять в уполномоченных органах.

Собранный пакет документов подается на рассмотрение органами опеки, которым необходимо некоторое время на вынесение решения. Рассмотрение заявки обычно занимает приблизительно половину месяца. Если учреждение откажет в выдаче разрешения на продажу жилплощади, приобретенной с применением маткапитала, родителям необходимо запросить разъяснение от уполномоченного органа.

Что если квартира куплена в ипотеку?

Законом предусмотрено разрешение применения маткапитала для оплаты долга по ипотеке перед банком. Однако оформленная ипотека при продаже квартиры добавляет лишний шаг, усложняя процедуру. Продать квартиру все же возможно, но придется дополнительно просить разрешение у банка.

Банки неохотно соглашаются выделять в недвижимости детские доли, ведь это дополнительные обременения, отягощающие недвижимость, которая де-факто все еще принадлежит им. Со стороны закона никаких запретов на такую сделку нет, но согласие финансового учреждения получить совсем непросто. Причина в том, что фактически владельцами части жилья становятся неплатежеспособные несовершеннолетние дети.

Если после одобрения выделения долей родители перестанут выплачивать долг, банк не сможет принудить их к исполнению своей части сделки, ведь это ущемит интересы детей. Из-за такого риска финансовые учреждения обычно отказывают в выделении детских долей. Самый простой способ продать квартиру под ипотекой – это досрочно выплатить оставшийся долг перед банком. Избавившись от ипотеки, родителям можно действовать по стандартной схеме – выделить детские доли, получить разрешение органов опеки и осуществить продажу.

Существует еще один способ, позволяющий продать ипотечное жилье, приобретенное с помощью материнского капитала – вернуть сумму государственной помощи в Пенсионный фонд. Такая сделка фактически аннулирует применение маткапитала, поэтому жилье можно продавать по стандартной схеме – как обычное заложенное имущество. Такой способ также избавляет от процедуры выделения детских долей, что существенно сокращает количество бумажной работы.

Продажа квартиры с маткапиталом

Выделение детской доли в недвижимости – это самый важный момент во время продажи и покупки квартиры с участием маткапитала. Несоблюдение этого правила, будь то просто по незнанию или со злым умыслом, повлечет за собой негативные последствия.

Самая большая проблема заключается в том, что несоблюдение прав несовершеннолетних чаще всего выявляется много лет спустя, когда средняя стоимость недвижимости уже изменилась. Причина такой задержки заключается в отсутствии каких-либо отметок в ЕГРН, свидетельствующих об использовании материнского капитала при покупке жилья. По этой причине родители могут даже не знать о своей обязанности выделить детям соответствующую долю в новой квартире. По этой причине об этом важно думать не только владельцам недвижимости с маткапиталом, но и потенциальным покупателям.

Когда государство выясняет, что приобретенное новым владельцем жилье ранее было куплено родителями за маткапитал, но при этом продано без соблюдения правил, сделка о покупке может быть аннулирована, даже если прошло много лет. В такой ситуации страдают обе стороны договора, но больше всего именно покупатель, который потеряет права на подорожавшую недвижимость.