2022 год выдался тяжелым для многих – значительная часть россиян предпочла выехать за границу в поисках стабильности и предсказуемости. Особенно повезло тем, кому в переезде помог работодатель – крупные международные компании, ценя своих сотрудников, предложили релокацию на выгодных условиях. Если ехать есть куда, квартира в России может оказаться ненужной, но не всегда есть время для того, чтобы долго и настойчиво продавать ее лично.
К счастью, возможна и дистанционная продажа жилья, но нужно учитывать нюансы. Прежде всего, цены на вторичную недвижимость просели, а если хочется получить деньги за квартиру как можно скорее, придется готовиться к потере добрых 40% от запланированной суммы. Ждать лучших времен можно при условии, что деньги не нужны немедленно, но нет гарантии, что ситуация существенно улучшится в ближайшее время. Кроме того, уезжая, надо найти остающегося в России человека, которому вы доверяете – на него будем оформлять доверенность, позволяющую провести сделку купли-продажи от имени законного владельца.
Советы для продавцов
Чтобы продать российскую квартиру, пребывая за рубежом, обратите внимание на несколько важных советов.
-
Оформляйте доверенность так, чтобы доверенное лицо могло не только продать квартиру, но и подготовить документы для сделки. Спросите у риелтора, с которым планируете сотрудничать, какими должны быть права доверенного лица, иначе может сложиться дурацкая ситуация, когда друг, занимающийся продажей, фактически не может этого сделать, потому что ему не дают какую-то мелкую бумажку.
-
Определите судьбу личных вещей. Если старая мебель и вещи не очень нужны, их можно даже выбросить или просто бесплатно раздать всем желающим, а то и продать вместе с квартирой. Если каждая копейка на счету, попросите доверенное лицо (или даже риелтора) заняться продажей имущества через интернет. Особо ценное имущество, которое не удалось забрать при переезде, попросите передержать или отправить за границу почтово-курьерскими службами.
-
Заранее откройте счет в российском банке, выбрав то учреждение, на которое не распространяются санкции. Это важно – банк, отключенный от SWIFT, вряд ли сможет отправить за границу деньги, полученные бывшим владельцем за продажу квартиры. Впрочем, иногда западные контрагенты не хотят принимать перевод даже от учреждения, под санкции не попавшего, особенно если сумма солидная. Остается надеяться, что банковский консультант честно скажет, если проблема есть. Альтернативный вариант расчета – через криптовалюту или системы денежных переводов – приемлем, но надо учитывать размер комиссии и возможное наличие ограничений по сумме перевода. Кстати, еще в марте россиянам нельзя было отправлять за границу переводы крупнее 5 тысяч долларов, и хотя сейчас ограничение установлено на уровне до миллиона баксов в месяц, надо учитывать, что это может измениться. Если же оплата сделки осуществляется через банковскую ячейку (наличными), обязательно дайте доверенному лицу право вскрывать ячейку и пересчитывать деньги.
-
Будьте бдительны: попадание банка под санкции может означать, что иностранное государство на своей территории заблокирует даже работу мобильного приложения учреждения. В этой ситуации вы, владея средствами, будете испытывать сложности с тем, чтобы распоряжаться ими.
Как заманить покупателя в сделку по доверенности?
Потенциальные покупатели недвижимости часто опасаются сделок по доверенности, не будучи уверенными в том, что доверенное лицо действительно представляет законного владельца, а не втягивает их в мошенническую схему. В результате владелец, продающий квартиру из-за границы, должен быть готов предоставить дополнительную скидку или запастись терпением.
Впрочем, сегодня в качестве гаранта может выступить тот же ЦИАН – уже есть прецеденты, когда через сервис «Сделка» осуществлялась продажа квартиры в России при отсутствии на месте как продавца, так и покупателя. Такая купля-продажа проходит полностью в цифровом формате с проставлением электронных подписей, но закономерно, что посредник захочет небольшой процент за гарантию честности сторон.
Потенциальные сложности
Правила проведения сделок с недвижимостью не предполагают обязательного предоставления продавцом справок от психиатра и нарколога, но этого могут потребовать покупатели. Это их мера защиты от мошенничества, ведь бывало, что бывшие владельцы через суд оспаривали факт сделки, ссылаясь на собственную недееспособность в момент продажи квартиры. Особо ушлые риелторы могут получить справку о состоянии здоровья подопечного даже при его отсутствии в стране, но подобный документ будет отличаться от того, который выдадут при личном осмотре. То есть, для покупателя справка такого формата бесполезна, и велик риск, что он либо вообще откажется от покупки, либо запросит солидную скидку.
Аналогичным образом продавец, состоящий в браке, должен доказать, что его вторая половина не выступает против сделки. Как и в случае со справками от нарколога и психиатра, закон не требует предъявления подобной документации, но на этом может настоять покупатель. Если супруг или супруга владельца квартиры тоже пребывает за пределами России, для оформления разрешения на сделку придется обращаться в ближайшее российское консульство.
Рекомендации Росреестра
Доверенность на распоряжение имуществом не составляется в произвольном порядке – существует стандартная форма, по которой формулируется подобный документ. Бумага обязательно должна быть заверена нотариусом – он же подскажет, как правильно ее оформить. Если владелец недвижимости так и не оформил доверенность на распоряжение квартирой, пока был в России, сделать это можно и за рубежом, но тогда документу понадобится заверенный перевод на русский язык. Чаще всего заверение перевода осуществляют через апостиль, но при составлении доверенности при участии консула перевод не требуется – документ сразу оформляется на русском языке, а консул выступает в качестве заверителя.
Важно включить в полномочия доверенного лица все операции, которые могут касаться продажи квартиры. Владелец должен дать доверенному лицу право подавать заявление на регистрацию прав и получать соответствующие документы, а также взаимодействовать всеми способами с банками и госорганами от имени доверителя.
