Как сдать квартиру официально по закону?  

Пустующее жилье можно рассматривать как актив – если оно расположено в неплохом районе, можно сдавать его арендаторам и получать пассивный доход. Некоторые владельцы стараются сделать это неофициально, чтобы не «светить» прибыль и не платить налоги, но намного разумнее пойти официальным путем, ведь в случае проблем это поможет потребовать от временных жильцов восстановления ущерба и выселить их, когда придет время. Предлагаем рассмотреть все тонкости и нюансы официальной сдачи квартиры в аренду.

Я владею квартирой не в одиночку: как это влияет?

Если у квартиры несколько официальных владельцев, сдавать жилплощадь можно только с документально подтвержденного согласия их всех – устного одобрения недостаточно. Согласие совладельцев на сдачу в аренду должно быть нотариально заверенным.

Если в жилье выделены конкретные доли каждого из совладельцев, можно сдавать только свою долю и не делиться прибылью с другими собственниками, но их согласие все равно понадобится. Принцип большинства в данном случае не срабатывает: каждый отдельный совладелец может своим голосом ветировать решение, с которым согласны все остальные.

Таким образом, для сдачи в аренду квартиры с несколькими собственниками или лично вашей доли в ней требуется нотариально заверенное согласие, подписанное всеми совладельцами недвижимости.

Официальное оформление сдачи

Заключая официальную арендную сдачу, вы признаетесь государству, что получаете доход – а значит, обязаны платить с него налоги. Есть несколько вариантов статуса, каждый из которых предполагает свою специфику налогообложения:

• стать индивидуальным предпринимателем не получится быстро, зато в дальнейшем можно отчислять в бюджет всего 6% дохода;
• самозанятые платят меньше всего – буквально 4% дохода, да еще и налоговых деклараций не подают, но для этой категории существуют ограничения по максимальной сумме заработка, потому для тех, кто сдает много квартир, такой вариант не подходит;
• оплата НДФЛ максимально проста с точки зрения оформления и не предполагает особых ограничений по сумме, но за простоту придется платить 13% от дохода.

Как правильно составить договор с арендаторами?

Договор составляется, прежде всего, для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, но также и как инструкция для решения проблем в случае непредвиденных или нежелательных ситуаций. Если в разборках между владельцем и квартирантами дело дойдет до полиции и суда, первым делом органы будут определять правого и виноватого в соответствии с условиями договора.

Оспорить через суд можно совершенно все, что в договоре не зафиксировано. Простой пример: владелец недвижимости решил повысить арендную плату, указав в качестве причины инфляцию или даже приобретение новой бытовой техники. До этого жильцы на протяжении многих лет платили своевременно и в полном объеме, на них не было нареканий, и вы думаете, что так будет и дальше – тем более, что вслух они согласились с повышением цены. Однако в ситуации, когда вы решили не подписывать новый договор в связи с повышением тарифа, а жильцы ввиду отсутствия совести или жизненных обстоятельств все еще платят по старому ценнику, привлечь их к ответственности не получится! В подобных ситуациях ВСЕГДА нужно заключать дополнительное соглашение, уточняющее положения основного.

Договор надо составлять еще и потому, что его отсутствие на самом деле не означает, что налоговая никогда не узнает о дополнительном доходе – финансовый мониторинг работает достаточно хорошо. Если налоговая докажет, что вы получаете неофициальный доход, заплатить налог все равно придется, в том числе и задним числом!

Для арендатора договор тоже крайне полезен: он не только означает, что его не выселят на улицу без предварительного предупреждения, но и позволяет ему зарегистрироваться в арендуемом жилье. Без договора регистрация места проживания невозможна.

Содержание договора

Сам факт наличия договора еще не означает, что он в достаточной степени содержателен и правильно прописан – его еще нужно грамотно составить. Заключить такой договор можно как с юридическим лицом, когда компания снимает жилье для своего сотрудника, так и с физическим – тогда он называется договором найма. Жилье можно сдавать только для проживания – арендатор не имеет права использовать его как коммерческую площадь до тех пор, пока владелец официально не перерегистрирует помещение.

Договор заключается в письменной форме, а вот все остальные нюансы и положения прописываются в индивидуальном порядке – никакой стандартной формы не существует. Тем не менее, для удобства можно пользоваться типовыми договорами из интернета, не забывая ОБЯЗАТЕЛЬНО прописать все те условия, о которых удалось договориться со второй стороной. Как минимум, бумага должна содержать следующую информацию:

• персональные данные сторон, включая полные имена и данные паспорта;
• порядок сдачи жилья: может ли арендатор сдавать жилплощадь в субаренду и использовать ее в коммерческих целях, или по указанному адресу можно только проживать ему самому;
• на какой срок заключен договор;
• какая жилплощадь сдается в аренду, где она находится, какая территория в расположении арендатора, сколько комнат и этажей;
• информация, подтверждающая право собственности владельца на ту квартиру, которую он сдает;
• фотографии жилплощади перед сдачей необязательны, но если вы боитесь, что жильцы испортят ремонт или украдут мебель с техникой, фото будут полезны;
• стоимость аренды, сроки и способы ее оплаты, а также право владельца пересматривать стоимость в зависимости от определенных условий или по истечении заранее известного отрезка времени;
• кто и как оплачивает коммунальные услуги;
• правила посещения владельцем его недвижимости, частота таких визитов;
• кто еще, помимо основного арендатора, будет проживать в квартире;
• условия, являющиеся причиной для расторжения арендного соглашения.

Требуется ли регистрация документа в Росреестре?

Закон предполагает обязательную регистрацию всех договоров, срок действия которых составляет свыше 11 месяцев, при этом арендное соглашение нельзя заключать на более длительный срок, чем 5 лет. Чтобы минимизировать бумажную волокиту, часто составляют краткосрочный договор, который продлевается по мере его завершения – это позволяет по мере необходимости внести минимальные правки в готовый шаблон, а переподписание отнимает не более нескольких минут.

Что будет, если сдавать квартиру неофициально?

Если владелец сдает всего одну квартиру, и она не относится к по-настоящему дорогой жилплощади, всегда присутствует соблазн не афишировать доход, ведь так проще, и получится «сэкономить». Налоговая действительно может не обратить внимания на небольшие регулярные транзакции, особенно если они проводятся в наличных, однако всегда надо быть готовым к тому, что ситуация выплывет на поверхность.

Первый фактор риска – это соседи, недовольные вашими квартирантами. Если арендаторы – люди шумные и склонны мешать окружающим, у соседей может возникнуть закономерное желание выселить их, пожаловавшись в органы – так факт аренды вскроется. Фактически достаточно любого скандала, а в отдельных случаях граждане могут пожаловаться и без ссоры – просто потому, что считают уплату налогов обязанностью всех и каждого. Между прочим, с точки зрения законодательства они полностью правы.

Утечка информации о неофициальной сдаче возможна и благодаря самим квартирантам! Парадоксально, но таким способом они могут давить на владельца в спорных ситуациях. Например, решили вы повысить стоимость проживания, или неожиданно выселить арендаторов из квартиры – а они могут использовать контраргумент в виде сообщения налоговой, как сдерживающий фактор или как месть.

Если представители налоговой узнают о том, что кто-то сдает квартиру неофициально, за это придется понести ответственность, и незнание законов никого не спасет. Варианты наказания зависят от суммы, которую нарушитель скрыл от казны:

• в лучшем случае налоговая просто потребует выплатить все полагающиеся налоги за период доказанной нелегальной сдачи жилья, и хотя это даже не наказание, а просто восстановление справедливости, итоговая сумма за несколько лет аренды может оказаться весомой и больно ударить по семейному бюджету;
• в ряде случаев налоговая еще и штрафует владельцев, требуя, кроме налогов, заплатить пеню – тогда к сумме недоплаченных налогов смело добавляйте еще 20-40%;
• если сокрытие дохода от налоговой имеет серьезные масштабы, можно стать фигурантом уголовного дела – за это могут даже посадить или отобрать имущество.

Чтобы лучше понимать арифметику, рассмотрим на примерах. Неплохая квартира в мегаполисе может сдаваться в аренду за 30 тысяч ежемесячно, и если вы неофициально сдавали ее на протяжении двух лет, получается, что налогов не доплачено на сумму 93,6 тысяч, что само по себе немало. Налоговая сверху может навесить еще и штраф, допустим, в 30% – а это еще порядка 28 тысяч рублей. Итого выходят 120 тысяч рублей долга, свалившихся на голову внезапно. Даже если вы никогда не были человеком, априори придерживающимся всех законов, стоит хорошенько подумать, нужны ли вам такие форс-мажорные траты, если можно было все оформить правильно и платить своевременно, к тому же без пени.

Как найти адекватных арендаторов?

В договоре принято прописывать меры на случай спорных ситуаций, но каждый владелец хочет найти таких квартирантов, с которыми просто не будет проблем. Некоторые арендодатели изначально выдвигают специфические требования к потенциальным жильцам, вроде того, что ими могут стать только семейные пары, или исключительно славяне, или люди без домашних животных. На самом деле все это не показатель, ведь славяне бывают невоспитанными и далекими от норм морали, а представители других культур – наоборот, дисциплинированными и честными. Домашние животные могут быть аккуратными и никак не портить квартиру, а семья может оказаться неудачной, склонной к разборкам и скандалам.

Даже если арендатор – человек, в целом, честный, он всегда может случайно сломать мебель или бытовую технику, а также затопить соседей снизу. В худших случаях гражданин запросто может выехать из квартиры, никого не предупредив и забрав при этом новенький холодильник или телевизор. Если не хотите подобных сценариев, или хотите адекватно к ним подготовиться, примите конкретные меры.

• Заселение только по документам. Увидьте оригиналы документов жильцов и обязательно просите, чтобы они предоставили вам копии в постоянное пользование – в случае чего с ними можно обратиться в полицию. Обязательно убедитесь, что копия соответствует оригиналу.
• Интернет в помощь. Во всемирной сети обсуждают абсолютно все, а особенно то, что вызвало бурные эмоции. Если ваши квартиранты уже «отметились» не с самой лучшей стороны, об этом, вероятно, написали где-то на форуме. Не поленитесь поискать хорошенько, особенно если ФИО потенциального жильца популярны или совпадают с кем-то более знаменитым.
• Залог обязателен. На практике широко используется подход, при котором квартирант перед заселением сразу платит и за первый, и за последний месяц проживания. Если при выселении из квартиры все нормально, тогда владелец возвращает авансовый платеж или позволяет последний месяц пожить без дополнительной платы, в противном случае сумма остается собственнику жилплощади в качестве компенсации за проблемы. Правда, это не панацея – причиненный квартирантами вред может существенно превышать стоимость аренды за месяц, а если потребовать более крупный залог, большинство кандидатов на заселение просто не захотят въезжать.
• Страховка не помешает. Современные страховые позволяют купить полис для любых ситуаций. Владелец может застраховать собственную квартиру от ее порчи квартирантами, детально описав все ценное имущество в ней, или защититься от затопления жильцами соседей.
• Будьте бдительными во время осмотра квартиры потенциальным жильцом. Конечно, даже отбитый псих может ненадолго прикинуться нормальным, но если потенциальный арендатор чем-то не нравится или выглядит подозрительным, не хочет подписывать договор, много спорит, повышает тон и так далее, просто откажитесь сотрудничать с ним сразу.
  Периодически проверяйте собственное имущество. Визиты хозяина обычно не очень радуют арендаторов, но таково право владельца. Особенно поначалу, вскоре после заселения, можно несколько раз зайти «в гости», чтобы посмотреть, не уничтожают ли квартиранты жилье. Перед таким визитом надо согласовать дату и время – некрасиво, если вы придете в неудобный момент или тогда, когда жильцов нет дома. Можно придумать причину для визита, вроде сверки счетчиков или оплаты за аренду из рук в руки. Если у вас хорошие отношения с соседями, можно также связаться с ними спустя некоторое время и спросить, не сносят ли квартиранты крышу.
• Имейте запасной ключ от квартиры. Да, ходить на арендованную квартиру во время отсутствия жильцов некрасиво, но нужно всегда держать в уме ситуацию, что они выедут, не оставив хозяину ключей, или в помещении случится форс-мажор (например, прорыв канализации) в момент, когда квартиранты в отпуске. Благодаря запасному ключу владелец располагает опцией «аварийного» доступа в квартиру.
• Предусмотрите решение проблемы на случай, если жилец временно не может оплачивать аренду. Такое действительно случается – это даже не кажется подозрительным на фоне пандемии и экономических проблем, особенно если раньше эти же квартиранты платили исправно. Если вы верите, что за жилье все-таки заплатят, но позже, и не хотите выселять арендаторов, обязательно берите расписку о том, что они рассчитаются.
• Если квартиранты по договору должны самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, регулярно проверяйте, действительно ли они это делают – квартира ваша, и долги формально тоже ваши.

Как сдавать квартиру с невыплаченной ипотекой?

Оформляя ипотеку, вы подписывали договор с банком – внимательно изучите его, чтобы понимать, что вам можно, а чего нельзя до момента погашения ипотеки. Если банк против того, чтобы жилье сдавалось в аренду, обычно это прописывается прямо и недвусмысленно – это положение уже никак не обойти. Но формулировка может быть и заковыристой – допустим, банк не запрещает сдавать жилплощадь в аренду, но как только это случится, владелец обязан НЕМЕДЛЕННО закрыть ипотеку в полном объеме.

В крайнем случае всегда можно обратиться напрямую в банк и задать вопрос в лоб: не будет ли банк против, если ипотечную квартиру сдать в аренду, и не станет ли он требовать немедленного погашения ипотеки. Впрочем, даже если банк не разрешает сдавать жилье в аренду до погашения ипотеки, теоретически можно выкрутиться методом заключения краткосрочного договора – он не регистрируется в Росреестре, и банк о нем, вероятно, не узнает.

Регистрация для жильцов: за и против

Прежде всего, закон требует уведомлять МВД о проживании в вашей квартире кого-либо дольше, чем 90 дней. Следовательно, необходимо либо временно зарегистрировать квартирантов по адресу сдаваемой квартиры, либо уведомить миграционную службу о проживании арендаторов без регистрации. Игнорирование этого требования чревато штрафом, причем не для жильцов, а именно для владельца квартиры – в двух столицах можно выложить за такое правонарушение от 2 до 7 тысяч рублей.

Регистрация жильцов не обязательна при условии, что квартирант уже зарегистрирован в этом же регионе страны. Иными словами, если молодая семья просто съехала от родителей, но осталась в том же городе, никуда об этом сообщать не нужно.

Регистрировать жильцов можно через МФЦ – для этого квартиранты должны прийти в центр вместе с владельцем жилья и паспортами, а также с документом, подтверждающим владение жилплощадью. В качестве альтернативы можно обратиться в локальное управление по делам миграции. При необходимости регистрация аннулируется в кратчайшие сроки – и при заселении, и при выселении документы выдадут тут же.

Зарегистрированный квартирант никаких прав на арендованное жилье не имеет – его статус просто говорит о том, что он живет по указанному адресу законно и временно может указывать его как свой.

Как решить проблему с жильцами, которые не хотят выселяться?

Нет ничего хуже, чем квартирант, возомнивший себя хозяином. Если жильцы не платят за квартиру, по закону их уже можно выселить, в том числе принудительно – через суд. Однако долгосрочный договор считает просрочкой только отсутствие оплаты за полгода и более, потому краткосрочные договора более практичны: нет оплаты в течение двух месяцев – до свидания.

Правильно составленный договор оставляет владельцу квартиры право расторжения договора и во внесудебном порядке, но должны быть четко прописаны причины для этого. Если жилец заартачится при выселении, он может подать в суд и аргументировать невыполнение особых положений тем, что свои основные обязанности (аккуратное проживание и своевременную оплату по счетам) он выполнил. Однако люди, которые любят создавать проблемы, обычно сами избегают подписания договоров с дополнительными обязательствами, или в соглашении можно прописать специальные условия, благодаря которым резкое выселение без вины квартиранта станет для него менее болезненным.