После 1 июня ожидается, что цены на продажу и аренду недвижимости могут подвергнуться изменениям из-за сокращения числа квартир в экономическом сегменте на первичном рынке и наличия отложенного спроса на вторичном рынке.
Как изменятся цены
В июне ожидается изменение цен на новостройки Москвы и Подмосковья. Несмотря на стагнацию стоимости новостроек, годовое увеличение цен на предложение продолжает наблюдаться. Это не связано с восстановлением рынка и большим спросом, а является результатом значительного роста интереса к недвижимости низкобюджетного сегмента в проектах комфорт-класса в первом квартале 2023 года. Продажи таких квартир выросли на 32%, по словам Валерия Кочеткова, директора направления "Новостройки" агентства "Инком-недвижимость".
Доля квартир стоимостью до 15 млн рублей снизилась с 55% в прошлом году до не более 35% сегодня. Квартиры стоимостью до 10 млн ранее составляли 15% от общего объема, а сейчас составляют всего 11%. В то же время, увеличивается предложение квартир стоимостью более 25 млн рублей. Таким образом, летом рынок будет формироваться проектами более высокого уровня, что может привести к росту средневзвешенной цены за квадратный метр.
Несмотря на сложности с точки зрения инвестиций, Валерий Кочетков советует рассмотреть приобретение недвижимости, если жилищный вопрос актуален. Рынок предлагает разнообразные варианты как строящегося, так и готового жилья на любой бюджет. Условия ипотеки в этом году были регулированы Центробанком. Хотя нулевые проценты исчезли, теперь нет необходимости переплачивать 20–30% за квартиру, и можно приобрести жилье по реальным процентным ставкам, начиная от 5,7% годовых, без увеличения цены.
Согласно его информации, предоставленной аналитиком компании "Рынки, деньги, власть", на рынке недвижимости ожидается стабильность цен на первичном и вторичном сегментах. В Старой Москве средняя цена первичных предложений составляет 346,6 тыс. рублей за квадратный метр, что означает рост на 1,1% за последний месяц. Среднестатистическая квартира в этом районе стоит 18,71 млн рублей, что на 0,9% выше, чем месяцем ранее.
В Новой Москве средняя оценка квадратного метра в новостройках составляет 228,1 тыс. рублей, при снижении цен на 2% за последний месяц. Медианная стоимость квартиры в этом районе составляет 10,8 млн рублей.
В Подмосковье средняя стоимость квадратного метра составляет 172,2 тыс. рублей, что на 0,3% меньше, чем месяц назад. Средняя оценка квартиры здесь составляет 7,96 млн рублей, что на 0,4% выше, чем в прошлом месяце.
Сергей Раманинов отмечает, что не ожидается значительного снижения цен на первичном рынке, так как застройщики могут гибко управлять объемом предложения, не оказывая давления на цены. Вторичный рынок также не предполагает систематических скидок в отсутствие политических потрясений. Возможно, сезонность будет заметна в премиальном сегменте, где покупатели с более высоким бюджетом склонны проводить длительные отпуска в летний сезон.
Чего ждать?
По словам Сергея Шломы, директора направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-недвижимость", на текущий момент наблюдается активный спрос на рынке недвижимости. В апреле этот спрос был в два раза выше, чем в апреле прошлого года, и аналогичные тенденции наблюдаются и в мае.
Шлома прогнозирует, что летом, когда обычно на рынке недвижимости наблюдается спад активности, ожидать резкого затишья маловероятно, учитывая накопившийся отложенный спрос с прошлого года. Он также отмечает, что вторичный рынок активно развивается за счет перетока покупателей из сектора новостроек. Эта тенденция сохранится до тех пор, пока застройщики не снизят цены или пока стоимость вторичной недвижимости не сравняется с ценами на новостройки. Однако в настоящее время нет оснований ожидать значительного роста цен на вторичном рынке, так как экономическая ситуация остается сложной, а покупательная способность населения не увеличивается.
По словам источника, вторичное предложение недвижимости в Старой Москве сейчас оценивается в среднем на 274,9 тысячи рублей за квадратный метр и практически не изменилось за последний месяц. Средняя стоимость квартиры в этом районе составляет 14,6 млн рублей. В Новой Москве средняя цена вторичной недвижимости составляет 202,1 тысячи рублей за квадратный метр, а медианная стоимость квартиры равна 9,87 млн рублей. В Подмосковье стоимость среднестатистического квадратного метра составляет 138,6 тысячи рублей, а цена квартиры — 6,65 млн рублей.
— Мнение некоторых экспертов состоит в том, что в текущем году цены на вторичный рынок недвижимости не увеличатся, а, наоборот, квадратный метр будет дешеветь примерно на один процент в месяц. Однако я не разделяю их оптимистический прогноз. Причина в том, что ключевая ставка Центрального Банка уже полгода не повышалась, но есть сигналы о том, что это может произойти в ближайшей перспективе. Конечно, вместе с повышением ключевой ставки следует ожидать роста процентных ставок по ипотеке. Недавно ставки по субсидированным программам выросли с почти нулевых значений до четырех-шести процентов, и это уже значительно увеличило ежемесячные платежи заемщиков. Я думаю, что по крайней мере до зимы на рынке недвижимости в сегментах ниже бизнес-класса стоит ожидать значительного затишья, — считает Фёдор Сидоров, частный инвестор и основатель "Школы практического инвестирования".
Как изменятся арендные ставки
На протяжении последнего года цены на аренду в высокобюджетном сегменте остаются стабильными. Однако некоторые объекты показывают признаки стагнации, и в некоторых случаях они сдаются со скидкой, в среднем на 15%. Об этом сообщил Владимир Родионов, руководитель направления "Аренда" в компании Apple Real Estate.
Он отметил, что спрос на аренду постепенно восстанавливается, и количество обращений увеличилось на 10–15%. Эта тенденция связана с постепенной адаптацией бизнеса и государственных структур к новым реалиям. Кроме того, наблюдается рост обратной релокации, и это происходит все быстрее. Однако спрос пока не успевает за предложением, и объем доступных объектов продолжает увеличиваться. Это связано с завершением отделочных работ в новых жилых комплексах и выходом новых объектов на рынок. Дальнейшая динамика цен будет зависеть от политических и экономических факторов, а также от притока или оттока потенциальных арендаторов, отметил Владимир Родионов.
Согласно оценке заместителя директора Управления аренды квартир агентства "Инком-недвижимость" Оксаны Поляковой, цены на аренду в массовом сегменте остаются стабильными. Средняя стоимость не снижается, поскольку самые экономичные объекты быстро находят своих арендаторов и не задерживаются в экспозиции. Их доля в общем объеме не увеличивается, что сохраняет усредненные ценовые показатели.
На данный момент предложение на рынке превышает спрос в три раза. В борьбе за конкурентоспособность собственники арендуемых квартир вынуждены идти на уступки и снимать ограничения для арендаторов. Они готовы предоставлять скидки или бонусы, такие как рассрочка выплаты страхового депозита. Интерес арендаторов в массовом сегменте сосредоточен на объектах эконом-класса, поскольку люди стремятся минимизировать бюджет аренды. Оксана Полякова добавила, что это связано с общей экономической неопределенностью и ситуацией в стране.
Она также отметила, что летом не ожидается резкого увеличения спроса на долгосрочную аренду в массовом сегменте, так как этот период традиционно спокойный на рынке. Изменения цен на аренду в Москве также маловероятны. В отличие от общего роста цен, ставки аренды не увеличивались в последние годы, за исключением нескольких месяцев осени, когда рынок оживляется и арендодатели могут поднять цены на 5–10%. В условиях невысокого спроса аренда также не может стать дороже.
Оксана Полякова ожидает незначительное увеличение интереса к аренде в конце июля и начале августа. Это будет связано с тем, что люди будут стремиться найти выгодные варианты до начала осеннего сезона, когда спрос и цены возрастут.
Будет ли дорожать загородная недвижимость
Прогнозируется отсутствие роста цен на загородную недвижимость, а, наоборот, ожидается снижение средних цен на продажу домов в летний период примерно на 10%. Начальник отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "Инком-недвижимость" Татьяна Максимова поделилась данными об этой ситуации.
Она отметила, что количество интересных предложений естественным образом уменьшается, так как они активно покупаются, а новые объекты строятся в небольшом количестве. В период пандемии строительство загородной недвижимости замедлилось. Кроме того, на рынке присутствует значительное количество объектов с завышенными ценами, в то время как реальные сделки происходят по более низким ценам. Это означает, что качественное жилье по рыночной цене остается доступным в экспозиции только на короткое время и не оказывает существенного влияния на средние ценовые показатели. В то же время объекты с завышенными ценами остаются в рекламе на протяжении длительного времени, создавая неверное представление о ценовых ориентирах для собственников недвижимости.
— Когда собственники выставляют свою недвижимость на продажу, они часто удивляются, почему она не находит покупателя. Они думают, что рынок застойный. Но на самом деле рынок живет и функционирует на другом уровне! Если объект завышенно ценится, он будет долго оставаться в экспозиции, и к моменту, когда собственник снизит цену до разумного уровня, интерес покупателя уже снизится, и объект перестанет быть привлекательным. Правильная оценка имеет огромное значение для успешной продажи! В настоящее время очевидно, что цены на загородную недвижимость не будут расти, а, наоборот, с большей вероятностью можно говорить о снижении цен, — считает Татьяна Максимова.
Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании HalleHouse, отметил, что рост интереса к строительству начинается с мая. Особенно это относится к небольшим компактным домам площадью до пятидесяти квадратных метров и стоимостью до 5 миллионов рублей. Он отметил, что не все архитектурные стили пользуются одинаковым спросом среди аудитории. В текущем году барнхаусы остаются лидером, дома-треугольники занимают второе место, а объекты в стиле хай-тек вызывают наименьший интерес. Это отражает текущий сезонный тренд на недорогие компактные дома. Спрос на такие дома будет расти, однако строители не предвидят значительного увеличения цен. Сезонные колебания уже учтены в расчетах.
— Мы пока не наблюдаем снижения спроса на рынке загородной недвижимости. Однако есть тенденция снижения активности целевой аудитории в сегменте домов с участками, находящимися в пределах пяти километров от МКАД и имеющими площадь от 120 квадратных метров. Такие дома, включая землю, стоят от 25 миллионов рублей и выше (в зависимости от степени готовности). Готовый дом высокого класса с использованием натуральных материалов оценивается от 35 миллионов рублей. При этом речь идет о комфорт-классе, а не о премиум-сегменте. Цены на элитные объекты начинаются от 50 миллионов рублей, — рассказал Максим Лазовский, владелец строительной компании "Дом Лазовского".
Он полагает, что спрос на такие объекты начнет плавно снижаться к середине июня. Однако спрос на загородную недвижимость с участками площадью шесть соток, находящимися в 90 километрах от МКАД и стоимостью от 5 миллионов до 6,5 миллионов рублей, будет сохраняться до середины лета. Затем спрос начнет последовательно снижаться до осени, так как потребность в отдыхе в своем доме летом уже будет удовлетворена.
— Говоря о готовых домах, спрос на них летом снижается незначительно (на 15–20% в сезонном отношении), поскольку люди больше отдыхают и меньше времени уделяют поиску локаций. В сегменте квартир сезонное снижение спроса обычно ощущается сильнее. Что касается цен на загородную недвижимость, летом они могут повыситься на 5–10% в эконом-сегменте и до 30% в премиальном сегменте. Это связано не с активностью или ее отсутствием у покупателей, а с ростом стоимости импортных материалов, включая из стран-партнеров (например, Китая) и через параллельный импорт, — добавил Максим Лазовский.
