На рынке вторичной недвижимости имеются и такие квартиры, от приобретения которых было бы лучше воздержаться:
1. Квартиры, полученные в наследство
Покупая квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, надо быть готовым к тому, что могут появиться и другие наследники. Продавец может действительно о них не знать, но чаще всего старается скрыть их существование, чтобы быстрее продать квартиру и получить за нее деньги. Часто таким образом возникают внебрачные дети умершего человека, о чем есть запись в их свидетельствах о рождении, и на наследство они вполне могут претендовать. В этом случае сделка о продаже квартиры признается недействительной.
Могут появиться и наследники, имеющие более позднюю версию завещания, чем та, на которую опирается продавец. Оказывается, что владельцем квартиры является не он, а совсем другой человек. Частенько пожилые люди в зависимости от своего настроения оформляют несколько завещаний, отписывая свое жилье разным людям. Самая последняя редакция завещания признается действительной, а остальные силы не имеют.
Возможно также появление наследников несовершеннолетних, которые имеют обязательную долю в наследстве, даже если в завещание их и не внесли. Если обнаружится, что люди, продавшие вам квартиру, с такими наследниками не поделились, сделка будет признана недействительной.
Поэтому эксперты дружно не рекомендуют покупать такое жилье, для которого правоустанавливающим документом является право на наследство. Ведь такая сделка, как «русская рулетка», не может обеспечить покупателю отсутствия возможных новых наследников.
2. Одаренные квартиры
Когда человек дарит кому-то свою квартиру, он за нее ничего не получает. Но случается, что под оговором дарения скрывается обычная сделка, которая может быть расторгнута, если обнаружится факт передачи денег.
Сам даритель тоже может расторгнуть сделку. Например, бабушке, подарившей квартиру внуку, не понравилось, как он за бабушкой ухаживает, и она меняет свое решение. Если внук продаст вам эту квартиру, у вас есть риск остаться без жилья.
3. Квартиры, полученные по договору ренты
Пожилой человек вправе передать свою квартиру человеку, который обязуется содержать его до конца жизни и ухаживать за ним (этот уход и называется рентой). Но в ситуации, когда такой человек после смерти старого хозяина квартиры получает недвижимость и собирается ее продать, может возникнуть осложнение. Родственники старика, расстроенные тем, что квартира им не досталась, могут оспорить перепродажу жилья, попробовав доказать, что уход за стариком был плохо организован. В результате сделка будет расторгнута.
4. Квартиры с «детскими правами»
Иногда люди, стараясь избежать необходимости обращаться в органы опеки для получения разрешения на продажу жилья, перед приватизацией выписывали из квартиры несовершеннолетних детей, оформляя приватизацию без их учета. Если будет обнаружено, что ребенка выписали меньше, чем за полгода до приватизации, все последующие сделки по продаже квартиры могут быть признаны недействительными. До 1994 года родители не были обязаны включать в приватизацию несовершеннолетних детей, теперь же это требование является обязательным.
5. Квартиры, купленные с помощью материнского капитала
Пока ребенку не исполнится 18 лет, такое жилье может быть продано только с согласия органов опеки и попечительства. В договорах купли-продажи квартиры обычно не упоминают о том, что при ее покупке использовался материнский капитал. В этом случае органы опеки могут выступить инициатором расторжения договора.
Итак, что же делать, если вы решили купить квартиру на вторичном рынке жилья? Самым тщательным образом изучить всю историю квартиры и выяснить все обстоятельства, предшествующие сделке. Это поможет сократить возможные риски.
