Благодаря современным технологиям владельцу недвижимости необязательно находиться в том же городе, где расположена продаваемая квартира. Если законный хозяин переехал в другой город намного раньше, он может и не тратить солидные деньги, чтобы вернуться назад ради одной сделки. Впрочем, специфический характер процедуры предполагает, что сначала нужно изучить теорию.
Дистанционная купля-продажа недвижимости понемногу внедряется с 2000-ых годов, а с 2011 года стал возможным обмен электронными документами, подписанными электронной цифровой подписью (ЭЦП). Контрагенты, все еще подозрительно относящиеся к новомодным технологиям, могут пойти альтернативным путем – выписать доверенность на знакомого или представителя агентства по недвижимости, делегировав права на заключение договора и его регистрацию в Росреестре, а также на подписание акта приема-передачи жилья. Однако старомодное решение имеет массу недостатков – от мошенничества (лучший друг внезапно исчезает с вашими деньгами) до банальной халатности (доверенное лицо не убедилось в чистоте сделки или купило квартиру, не заметив ее грубых минусов).
Требования к договору
Договор является исчерпывающим документом, объясняющим суть сделки. В нем обязательно недвусмысленно прописывается передаваемый объект (в четко определенных границах), сумма сделки и прочие условия передачи имущественных прав. Подписанный сторонами документ подлежит регистрации в Росреестре.
На сегодняшний день существуют три основных способа дистанционной продажи квартиры в России, и каждый из них стоит рассмотреть в деталях.
Банк в роли посредника
Банковские учреждения принимают участие в купле-продаже недвижимости только при одном условии – если выступают кредитором покупателя. Ввязавшись в сделку, банк поможет и с ее дистанционным проведением. Последовательность действий сторон в этой ситуации следующая.
-
Продавец или риелтор публикует в интернете объявление о продаже недвижимости. Заинтересованный потенциальный покупатель связывается с продавцом и, в идеале, осматривает жилье лично, а в ситуации, когда он и сам не находится в нужном городе, ориентируется на фотографии или видеотур.
-
Приняв принципиальное решение о покупке, покупатель идет в банк и просит кредит, уточнив, что сделка будет проводиться дистанционно. Стоит выбирать крупное банковское учреждение, отделения которого есть и в городе покупателя, и в городе продавца.
-
Организовывается удаленная встреча между продавцом и покупателем – обе стороны в условленное время приходят в отделения банка в своих городах. Банковские сотрудники во время сеанса видеосвязи проверяют документы, предоставленные им сторонами потенциальной сделки.
-
Убедившись в наличии всех необходимых документов, стороны подписывают условно дистанционный договор. Условно – потому что фактически прямой сделки между продавцом и покупателем не происходит! На бумаге все выглядит так, что банк покупает квартиру у продавца, и параллельно выдает кредит на нее же покупателю.
-
Регистрацией договора в Росреестре занимаются сотрудники банка. По закону на это отводится до месяца, но при отсутствии юридических сложностей и наличии всех документов госорганы должны зарегистрировать сделку быстрее.
-
В момент получения официального подтверждения от Росреестра банк зачисляет оговоренную сумму на счет продавца, а новому владельцу передает документы на купленную недвижимость.
Для продавца такой вариант удобен при условии, что ему не принципиально, с каким банком сотрудничать. Выбор банка в данном случае полностью зависит от покупателя – финансовая организация принимает роль посредника строго при условии, что выступит кредитором для совершения покупки.
Нотариус в роли посредника
Нотариусам позволили выступать в роли посредников при купле-продаже недвижимости на фоне коронавирусных ограничений – новые полномочия у представителей этой профессии появились в последние дни 2020 года. Важно, что покупатель при таком формате сделки должен сразу иметь в наличии достаточную сумму денег, чтобы оплатить приобретение за один раз. Теоретически можно договориться и о постепенной оплате частями, но это риск для обеих сторон: покупатель может задерживать дальнейшие платежи, оставляя квартиру в подвешенном состоянии, а продавец, получив задаток, может вдруг передумать и слишком долго не возвращать деньги.
В целом порядок действий похож на тот, что был описан выше в случае банковского посредничества.
-
Стороны находят друг друга любым удобным способом и договариваются об условиях сделки. В качестве посредника выступают два любых нотариуса – по одному с каждой стороны. Заранее согласовав дату, продавец и покупатель проводят онлайн-встречу в присутствии нотариусов, проверяющих документы своей стороны и составляющих договор.
-
В договоре четко прописывается порядок оплаты сделки. Во избежание неприятных ситуаций часто используется нотариальный депозит – аналог банковской ячейки, когда покупатель кладет на счет деньги, которыми продавец не может воспользоваться до выполнения своих обязательств. Момент, в который продавец имеет право забрать деньги, недвусмысленно прописывается, при этом нотариусы проверяют факт резервирования средств и дают сигнал владельцу квартиры, что настал его черед выполнять принятые обязательства.
-
Устаканив условия сделки, стороны подписывают свои договора обыкновенными подписями, а со стороны нотариуса проставляется усиленная квалифицированная подпись.
-
Нотариус продавца, убедившись в наличии достаточной суммы на нотариальном депозите, регистрирует сделку в Росреестре. Документы о перерегистрации права собственности получает новый владелец, а продавец получает свои деньги.
Сделка через нотариуса хороша тем, что такой специалист по долгу службы обязан проверять чистоту сделки. Хотя стороны обращаются к разным, никак не связанным между собой нотариусам, деловая репутация специалистов, а также предусмотренная серьезная ответственность за халатность или мошенничество заставляет их оформить куплю-продажу в строгом соответствии с правилами и интересами клиента.
Продажа без посредников
Сайт Росреестра допускает самостоятельную загрузку электронных документов продавцом, а тот, в свою очередь, может подписать их с помощью электронной цифровой подписи. Электронные подписи действуют в России с 2011 года и представляют собой программный код в виде файла, прикрепляемого к подписанным электронным документам. Код содержит персональный идентификатор, сверяемый с базой данных подписей – это позволяет надежно и безопасно верифицировать подписанта. За более чем десять лет функционирования новшества кража ЭЦП случилась всего раз – в 2019 году мошенники сумели дистанционно продать московскую квартиру без ведома владельца. Согласитесь, подделывание классической подписи от руки встречается куда чаще.
Власти учли недоработку, и вероятность мошенничества с тех пор еще снизилась – контрагенты при дистанционной купле-продаже недвижимости должны использовать усиленные подписи. Собираясь использовать усиленную цифровую подпись, стороны сделки обязаны сначала лично пойти в МФЦ своего города и написать заявление о том, что скоро воспользуются ЭЦП – без такого заявления поставленная подпись будет считаться недействительной.
Дистанционная продажа квартиры без посредника выглядит достаточно простой на бумаге, еще и не требует оплаты услуг банка или нотариуса, но риски довольно велики. Покупателю нет смысла отправлять сразу все деньги до регистрации договора, иначе продавец может просто «пропасть», а ведь продавец не запустит процедуру, пока не получит хотя бы часть денег. Рискует и сам продавец: получив задаток, он проведет перерегистрацию – и в этот момент недобросовестным может оказаться покупатель, который не доплатит стоимость квартиры. Стороны могут пострадать и без мошенничества: если сделку не ведут люди с юридическим образованием, можно неправильно оформить бумаги, и они окажутся недействительными, со всеми вытекающими.
Дистанционное оформление доверенности на продажу жилья
Российским законодательством такая опция не предусмотрена. Доверитель может составить доверенность на доверенное лицо, даже пребывая в другом городе, но он в обязательном порядке должен лично явиться к нотариусу, заверяющему подобную документацию.
