Российское законодательство предполагает, что любые доходы физлиц должны облагаться налогом в размере 13% суммы. Однако есть и нюансы – например, вы же в свое время потратили деньги на покупку этой квартиры, потому нельзя считать всю ее стоимость налогооблагаемым доходом.
Основные правила налогообложения при продаже квартиры в 2021 году
Недаром мы так цепляемся именно за 2021 год – для непосвященных следует уточнить, что недавно Россия внедрила некоторые изменения, связанные с уплатой НДФЛ, в том числе в сфере недвижимости. Если ранее в некоторых регионах налоги взимали, отталкиваясь от инвентаризационной стоимости объекта, то теперь везде их будут вычитывать на основании кадастровой стоимости. В субъектах федерации, которые только сейчас переходят на новую схему, рост налогообложения неизбежен, но в первые три года власти обещают применять понижающие коэффициенты, потому процесс пойдет плавно.
С конца 2020 года внедрено правило, согласно которому инвалиды, пенсионеры и ветераны боевых действий не будут платить налог на недвижимость пяти видов, включая квартиру либо отдельную комнату в ней, частный дом и гараж. Льготники получат освобождение от налогообложения для одного объекта недвижимости каждого из перечисленных видов.
Новые льготы появились и для тех, кто участвует в долевом строительстве или приобрел жилье по переуступке прав требования ДДУ. Теперь новый владелец обладает квартирой не сразу после регистрации права собственности, а только после выплаты всех платежей по ДДУ. Получается, если дольщик или участник ЖСК продал не полностью выкупленную квартиру, он за нее налоги не платит.
Хотя с 1 января 2021 года НДФЛ для по-настоящему богатых людей (с доходами более 5 миллионов рублей) повысили до 15%, продажи недвижимости новшество не коснется. Власти приняли решение, что одноразовый доход учитываться не должен, так что стоимость проданной квартиры никак не влияет на ставку налога – для вас он останется на уровне 13%.
Оформление налогового вычета существенно упростили – для его получения уже не нужна декларация 3-НДФЛ, достаточно простого заявления. Ускорится и процесс получения денег – проверку документов в ФНС урезали с трех месяцев до одного, переводить средства после завершения процедуры будут не 30 дней, а только 15.
Формула подсчета налога
В 2021 году налоговый вычет из дохода, полученного за счет продажи жилой недвижимости, земельного участка или доли в том либо другом, составляет не более 1 миллиона рублей. Этот миллион вычитаем из суммы продажи, а от остатка берем 13% – это и есть положенный НДФЛ.
Налогооблагаемой базой может считаться фактическая стоимость продажи квартиры либо 70% ее кадастровой стоимости по состоянию на 1 января текущего года. Продавец не может самовольно выбирать одно из этих значений – автоматически подставляется более крупное, чтобы не было соблазна продавать имущество по фиктивным договорам с заниженной стоимостью.
Учитывая вышесказанное, испробуем формулу на практике. Если квартира продана за 6миллионов рублей, и этот показатель оказался выше 70% кадастровой стоимости, то из него вычитаем 1 миллион вычета – и получаем 5 миллионов дохода. 13% от 5 миллионов – это 650 тысяч рублей, их-то и придется отдать налоговой.
Другое дело, если продавец сам ранее купил эту же квартиру, и может документально подтвердить сумму, потраченную на приобретение. Получится, что в такой торговле перед получением доходов сначала были понесены расходы, а ведь прибыль по определению является доходами, из которых вычтены расходы. Тут математика уже совсем другая: представим ту же квартиру, проданную за 6 миллионов, но с условием, что перед этим ее покупали за 5 миллионов. Получится, что прибыль – всего 1 миллион, и 13% от нее – это «всего» 130 тысяч рублей. Соответственно, продавцу логичнее не настаивать на налоговом вычете, а обосновать, почему его прибыль – существенно меньше, чем сумма сделки.
Когда налог платить не нужно?
В некоторых случаях НДФЛ при продаже квартиры все-таки не требуют – чаще всего это происходит в ситуации, когда ситуация выглядит «жизненной», а не связанной с бизнесом. Вот простые примеры:
- текущий владелец купил квартиру не позже, чем пять лет назад;
- продажа была совершена по меньшей цене, чем покупка этой же квартиры, но сумма сделки превысила порог в 70% кадастровой стоимости;
- сумма сделки по продаже превысила порог в 70% кадастровой стоимости, но равняется сумме предыдущей покупки той же недвижимости.
Если ни одно из этих условий не выполнено, заплатить налог придется.
Способы снижения налогообложения
Выше мы уже затронули эту тему, но рассмотрим ее еще раз, более предметно. Собственно, налог с продажи вы можете не платить вообще, но для этого надо выдержать минимальный срок владения недвижимостью. По закону, он составляет пять лет – после этого имущество можно продавать без уплаты НДФЛ. Если квартира была получена в наследство или подарена кем-либо из близких родственников, то минимальный срок владения ею оказывается даже ниже – всего три года, потом объект можно продавать без налогообложения.
Если минимальный срок владения еще не вышел, но квартиру обязательно надо продавать уже сейчас, используйте все возможные документы, чтобы доказать: недвижимость куплена, и за немалые деньги. Для этой цели лучше всего подходит договор купли-продажи, но не помешают и акт приемки-передачи, банковские выписки, приходные кассовые ордера и любые другие документы, показывающие сумму, перешедшую в пользу предыдущего владельца или застройщика. Если сумеете доказать факт траты конкретной суммы на покупку, налог заплатите только с разницы между покупкой и продажей!
Имущественный вычет, размер которого ограничен одним миллионом рублей, может быть задействован по отношению к сумме всех продаж недвижимости за год. Если вам удастся продать квартиру за сумму, меньшую этого миллиона, и при этом не пожалеть об этом, то налоги платить вообще не придется!
Тонкости подсчета налогов
Как это часто бывает, неумение правильно трактовать положения законодательства способно сильно подвести того, кто пытается трактовать их в свою пользу. Например, вы получили квартиру в наследство, и имеете право продать ее через три года без уплаты НДФЛ. От какого момента отсчитывать ваше владение? Юристы объясняют, что стартом будет переоформление права собственности в ЕГРН (а не дата выдачи свидетельства о праве на наследство!). При этом неважно, как долго владел недвижимостью предыдущий владелец. Примечательно, что наследник вправе получить налоговый вычет с покупки квартиры еще наследодателем, если последний не успел этого сделать.
Если унаследованная или подаренная квартира была обременена ипотекой, налоговый вычет может отталкиваться от суммы, потраченной на погашение ипотеки. То есть, квартиру вы все-таки не получили бесплатно, а потратили на нее деньги – считай, купили, хоть и по дешевке. Из стоимости продажи эти средства следует вычесть, и только потом считать НДФЛ.
Бывает, что нынешний владелец приобретал ныне продаваемую квартиру постепенно – например, часть получил в наследство, а затем вторую часть выкупил. Раз часть была куплена за деньги, до момента продажи придется выждать пять лет, чтобы избежать налогообложения. В противном случае НДФЛ высчитывается по сложной схеме в зависимости от того, какая именно часть квартиры была куплена.
При продаже квартиры вообще не платят НДФЛ пенсионеры и те, кому положено ежемесячное пожизненное содержание.
Процедура получения налогового вычета
Налоговый вычет при продаже недвижимости не предоставляется автоматически – продавец должен запросить его, выполнив предусмотренные законодательством формальности. Чтобы налоги не начислялись на максимальную сумму вычета до 1 миллиона рублей, продавцу понадобится:
- по истечению календарного года подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ;
- собрать документы о продаже, с обязательным указанием суммы дохода;
- при желании вычесть сумму расходов на предшествовавшую покупку этой же квартиры – предоставить документы о покупке, показывающие масштаб понесенных расходов.
Документы двух последних пунктов подаются либо по месту жительства, либо в электронной форме в личном кабинете налогоплательщика. При личном посещении ФНС продавец подает только копии названных бумаг, но при этом должен иметь при себе оригиналы.
