Приобретение квартиры в Москве тесно связано с выбором района, который является основным фактором. Иногда стоимость квартиры может быть завышена из-за ее местоположения. Тем не менее, некоторые районы могут быть недооценены, но иметь потенциал для будущего роста цен на недвижимость.
Попросили аналитиков найти такие районы Москвы, где приобретение жилья в 2023 году будет выгодно.
Как выбирали районы
Аналитики выделили перспективные районы, где цены на жилье в настоящее время ниже среднего уровня по Москве, но имеют потенциал для роста. Они также оценивали уровень скидок в этих районах и наличие скоро открывающихся или недавно запущенных станций метро. Кроме того, эксперты указали на программы реновации и реорганизации промышленных зон как факторы, которые могут увеличить привлекательность инвестиций в недвижимость.
Районы где недавно открылись станции БКЛ
Локации, расположенные рядом с недавно открытыми станциями Большой кольцевой линии (БКЛ), могут быть перспективными для покупки жилья. Однако это не относится ко всем районам, так как большинство участков БКЛ, которая была запущена 1 марта, проходят через территории с уже хорошей транспортной доступностью. При этом рост цен на жилье произошел еще до открытия станций.
Некоторые районы, расположенные рядом с недавно открытыми станциями Большой кольцевой линии (БКЛ), могут быть перспективными для покупки жилья. Однако, согласно управляющему партнеру компании "Метриум" Надежде Коркка, есть исключения, среди которых Нагатинский Затон. Средняя цена 1 квадратного метра здесь составляет 444,8 тысячи рублей. Транспортно-пересадочные узлы "Нагатинский Затон" и "Кленовый бульвар" значительно сократили время в пути до центра города для жителей этого района на юге столицы. Кроме того, реконструкция Южного речного вокзала, завершающаяся этим летом, а также масштабное благоустройство набережной, положительно влияют на инвестиционный потенциал Нагатинского Затона. По мнению Надежды Коркка, цены на новостройки в этом районе могут вырасти на 17-20% в течение года.
Открытие станции Большой кольцевой линии (БКЛ) в районе Сокольники может значительно повлиять на цены на рынке новостроек. По мнению эксперта, после полного запуска БКЛ девелоперы будут активно строить проекты бизнес-класса в этом районе, а стоимость первичного жилья может вырасти на 20-25%. В настоящее время средняя цена 1 квадратного метра новостроек в районе Сокольники составляет 326,4 тысячи рублей.
Аналогичная ситуация наблюдается в районе станции «Варшавская», где пока представлен всего один ЖК. Однако после открытия станции и ее включения в состав БКЛ в Нагорном районе и Москворечье-Сабурово будут реализовываться больше проектов бизнес-класса, что может привести к росту цен на новостройки на 15–20%. В настоящее время цена 1 квадратного метра в этой локации составляет 365,8 тысячи рублей.
Также появление крупного транспортного узла «Марьина Роща» (две станции метро и две станции МЦД) может в перспективе повысить цены на новостройки в прилегающих локациях до 15%, где сейчас средняя цена 1 квадратного метра составляет 386,2 тысячи рублей, согласно прогнозам экспертов из «Метриума».
Районы, где готовятся к открытию новые станции метро.
Эксперты рекомендуют рассмотреть перспективные районы, где планируется открытие новых станций метро Люблинско-Дмитровской линии - "Физтех", "Лианозово" и "Яхромская", которые должны начать работу в текущем году. Северный район может быть потенциально интересным с точки зрения роста цен, средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 253,7 тыс. рублей против 301,3 тыс. в Москве в целом. Дмитровский район также входит в этот список с ценой в 277,2 тыс. рублей за квадратный метр, сообщила эксперт "ЦИАН.Аналитики" Виктория Кирюхина.
Также согласно мнению Надежды Коррки, стоит обратить внимание покупателей на первичное жилье в районах Дмитровского (304,2 тыс. руб.) и Северного (246,7 тыс. руб.). Эксперт отметила, что перспективность этих локаций не ограничивается появлением новых станций метро. Например, в Дмитровском районе планируется реорганизация части промзоны "Коровино", где будут построены современные производственные здания и общественно-деловой центр. В Северном районе скоро откроется зона отдыха "Долгие пруды", новые детский сад, школа с физкультурно-оздоровительным комплексом и один из крупнейших социальных центров в столице. Управляющий партнер компании "Метриум" допустила, что цены на новостройки в Дмитровском районе могут вырасти примерно на 15-17% за год, а в Северном районе - на 12-15%.
Согласно утвержденному проекту планировки, 1 марта мэр Москвы Сергей Собянин подтвердил планы по строительству второго и третьего участков Бирюлевской линии метро от станции "Кленовый бульвар" до станции "Бирюлево". Новая ветка проходит через несколько районов, включая Нагатинский Затон, Печатники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. Специалисты отмечают, что последние два района являются перспективными с точки зрения улучшения транспортной доступности, особенно для тех, кто предпочитает жить в Старой Москве. Эксперты ЦИАН подчеркивают, что Бирюлево Восточное занимает 117-е место по цене среди других районов (226,7 тыс. руб.), а Бирюлево Западное - 121-е место (211,9 тыс. руб.). В отличие от новомосковских проектов, где также планируется строительство новых станций, эти районы находятся в пределах МКАД.
Районы в Новой Москве и дешевые цены в старых границах
Эксперты из компании "Домклик" выделяют районы в Новой Москве, которые в настоящее время активно развиваются и могут привлечь дополнительный спрос в будущем. Это поселения Новофедоровское, Филимонковское и городской округ Щербинка. По словам аналитиков "Домклик", основной причиной является доступная стоимость квадратного метра - до 200 тыс. рублей.
Эксперты "Домклик" рекомендуют рассмотреть районы в старых границах Москвы, включая Алтуфьево и Бибирево, как интересные локации для покупки квартир. Они отмечают, что преимуществами этих районов являются не только относительно низкая стоимость квадратного метра (до 230 тыс. руб.), но и близкое расположение к станциям метро. Также стоит обратить внимание на районы Марфино и Богородское, которые находятся вблизи центральной части города. За зиму стоимость квадратного метра в этих районах снизилась на 7-8%. В Марфине 1 кв. м стоит около 460 тыс. руб., а в Богородском - 357 тыс. руб.
Эксперты также указывают на Академический район в ЮЗАО как перспективное место для покупки жилья. Согласно данным "НДВ Супермаркет Недвижимости", 45% предложения новостроек находится на начальной стадии. Средняя цена за квадратный метр составляет 383 тыс. рублей, что на 15% ниже, чем средняя цена на рынке в целом. "Район обладает высоким уровнем социальной и коммерческой инфраструктуры, а также отличной транспортной доступностью. Кроме того, в этой локации есть высокий спрос на жилье бизнес-класса", - пояснила глава "НДВ Супермаркет Недвижимости" Наталия Кузнецова. Эксперты также относят Нагатино-Садовники (ЮАО) к перспективным районам. Средняя цена за квадратный метр в этом районе сейчас составляет 327 тыс. рублей, но есть потенциал для роста до 25%, считает эксперт. Улучшение транспортной доступности и отложенный спрос являются основными факторами роста, по ее словам.
Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость», назвал Донской район (ЮАО) одним из лучших районов для покупки недвижимости в 2023 году. По мнению Алексеева, этот район становится все более привлекательным для инвесторов благодаря программе вывода промзон и появлению новых жилых комплексов. Кроме того, в ближайшее время здесь должна открыться станция метро «Крымская» на Троицкой линии. Среди преимуществ Донского района Алексеев отмечает благоустроенность, близость к центру города и «интеллигентный» социальный состав. Ожидается, что цена за квадратный метр в этом районе вырастет на примерно 7% к концу года.
Эксперт отмечает, что Хорошево-Мневники в СЗАО является другим привлекательным районом. Здесь имеется отличная инфраструктура, а также большой выбор жилья на первичном и вторичном рынках. Удобный доступ к центру города и Новорижскому шоссе, а также наличие множества зон отдыха, включая Москва-реку и Серебряный Бор, делают этот район особенно привлекательным. Кроме того, есть перспектива появления новых станций метро. В начале 2023 года стоимость квадратного метра в новостройках этого района составляла 415 тыс. рублей, а во вторичном фонде - 377 тыс. рублей. Алексеев предполагает, что к концу 2023 года цены на жилье могут вырасти на 5%.
Районы реновации
Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является программа реновации. Согласно оценкам ЦИАН, владельцы старых квартир получают в новых домах жилье, площадь которого в среднем больше на 32% или 14 кв.м. Так как дома для расселения являются новостройками, стоимость квадратного метра в них выше, чем в старых жилых фондах, сообщает эксперт ЦИАН. Средняя стоимость 1 кв.м в новом доме, построенном по программе реновации, составляет 322,7 тыс. рублей, а в хрущевках под снос - 272 тыс. рублей. Таким образом, переезд в новый дом позволяет владельцам выиграть примерно пятую часть стоимости квадратного метра, уточняет эксперт.
В различных районах Москвы разница в цене между хрущевками под снос и новыми домами по программе реновации различна. Например, в Черемушках разница составляет 36%, в Головинском - 26%, а в Кузьминках - 17%. Хотя данные районы не являются самыми дорогими в Москве, если целью является заработок на переезде в жилье лучшего качества, можно рассмотреть их и пятиэтажки под снос в этих районах, рекомендует эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.
