Идея альтернативной сделки
Термин "альтернативная сделка" отсутствует в законодательстве Российской Федерации и не является частью кодексов и законов страны. Тем не менее, его отсутствие в законах не означает запрет. Судебная практика, например, свободно использует термин "альтернативная сделка" в своих решениях.
Суть этой сделки заключается в том, что гражданин продает свою квартиру, одновременно ища или уже нашел новое жилье для покупки - альтернативу. Иногда такую сделку также называют встречной. Суть в том, что субъект заключает два договора купли-продажи недвижимости: в одном он выступает продавцом, а в другом - покупателем. Например, семья, проживающая в двухкомнатной квартире, хочет переехать в трехкомнатную. Однако у них нет достаточных средств, чтобы купить новую квартиру. Они могут найти покупателя для своей текущей квартиры и продать ее, а затем приобрести новую квартиру. Покупка нового жилья осуществляется за счет средств, полученных от продажи старой квартиры, а также с использованием собственных сбережений или ипотечного кредита.
Для предыдущего собственника трехкомнатной квартиры эта сделка также может представлять альтернативу. Например, если в этой квартире жили родители с молодоженами, после продажи они могут купить двухкомнатную квартиру для родителей и однокомнатную для молодой пары. Таким образом, альтернативная сделка - это две или более взаимосвязанных гражданско-правовых сделки по купле-продаже недвижимости, осуществляемых одновременно или в короткий период времени.
Типы альтернативных сделок
Альтернативная сделка может быть подобранной (продавец уже нашел новое жилье для покупки) или отложенной (продавец ищет подходящий вариант). В этой сделке участвуют нижний (или главный) покупатель, верхний (или главный) продавец и обычные участники - альтернативщики, находящиеся между ними.
Нижний покупатель - это тот, кто покупает квартиру, не продавая ничего. Верхний продавец - это собственник, который продает квартиру, не покупая ничего. Между ними находится третий субъект сделки, обычно одновременно продающий и покупающий квартиры.
Альтернатива может включать в себя цепочку сделок, в которой между нижним покупателем и верхним продавцом находятся два, три или более участников, одновременно покупающих и продающих квартиры. Это позволяет людям переезжать в новое жилье, не оставаясь без крыши над головой. Однако альтернативные сделки, как правило, осуществляются в экономическом сегменте, поскольку более обеспеченные люди могут приобретать жилье за свой счет.
Эксперты сообщают о случаях в Москве, когда число участников встречной сделки достигало 50 человек (нижний продавец, верхний покупатель и 48 граждан, продающих и покупающих квартиры). Однако такие случаи встречаются редко.
Расчеты при альтернативных сделках
Расчеты при альтернативных сделках обычно проводятся через банковские ячейки (через "индивидуальные банковские сейфы" или ИБС). Иногда используется аккредитив, но реже.
При использовании ИБС покупатель размещает деньги в ячейке в пользу продавца. Если в сделке участвует один альтернативщик, то обычно используется одна ячейка. В случае цепочки из двух, трех и более альтернативщиков количество ячеек увеличивается. Покупатели арендуют ИБС по количеству конечных продавц
ов и ячеек для возможной доплаты. Продавцы получают деньги, когда все субъекты завершат оформление своих квартир. Банк предоставляет доступ к ячейке только после предъявления продавцом необходимых документов.
Аккредитив - это форма безналичного платежа, аналогичная ИБС. Покупатель открывает счет в банке продавца и переводит туда деньги. Аккредитив оформляется на определенный срок, обычно на 1,5-2 месяца, достаточного для регистрации перехода права собственности. После изменений в ЕГРН продавец предоставляет банку документы, подтверждающие переход права собственности, и получает доступ к деньгам.
Правовые риски при осуществлении альтернативных сделок
Необходимо выделить риски, возникающие до и после совершения альтернативных сделок. Основной риск, предшествующий совершению сделки, заключается в возможности ее неудачного завершения. Обычно, для подтверждения своей серьезности, покупатель вносит задаток (или аванс) продавцу в соответствии с заключенным договором, по которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в будущем (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.11.2016 по делу N 33-43313/2016).
Если сделка сорвана по вине покупателя, то существует риск, что он может потерять задаток полностью (см. Решение Ленинского районного суда города Костромы от 20.01.2023 по делу N 2-191/2023(2-3206/2022)). В случае, если договор не заключается по вине продавца, покупателю часто приходится возвращать задаток через суд (см. Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 17.07.2020 по делу N 2-1203/2020).
Однако, еще более серьезным является риск мошенничества в процессе альтернативной сделки, который может привести к признанию одного из договоров недействительным. В таком случае, все связанные с этим соглашения также могут быть признаны недействительными, и квартиры с правами собственности могут быть возвращены предыдущим владельцам (см. Приговор Замоскворецкого районного суда города Москвы от 17.06.2014 по делу № 1-18/2014(1-342/2013)).
Кстати, если покупатель использует кредит или ранее полученные средства от продажи недвижимости для покупки, он может рискнуть потерять и деньги, и жилье, так как предыдущие сделки (включая с банком) будут считаться законными и действительными.
Следует отметить, что эти риски характерны не только для альтернативных сделок, но и для всех видов сделок с недвижимостью.
Кроме того, к правовым рискам альтернативных сделок можно отнести опасность частичной регистрации. Несмотря на одновременное предоставление участниками всех необходимых документов в Росреестр, каждая сделка рассматривается регистратором как самостоятельная. В результате возможны ситуации, когда одна сделка успешно проходит регистрацию, а другая – нет. В таком случае участникам придется обращаться в суд или подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке.
Теперь рассмотрим причины, по которым чаще всего не удается заключить альтернативную сделку.
Зависимость от внешних объективных факторов играет существенную роль. Отсутствие полного контроля со стороны участников сделки может привести к вмешательству непредвиденных обстоятельств. Чем больше участников в схеме, тем выше вероятность сорвать сделку по объективным причинам. Например, отказ банка выдать согласованный ипотечный кредит (см. Решение Томского районного суда Томской области от 20.06.2023 N 2-753/2023), неожиданная болезнь одной из сторон или государственные меры по самоизоляции, как в случае с covid-19 (см. Решение Советского районного суда города Тулы от 10.03.2022 N 2-209/2022(2-2971/2021;)~М-2861/2021), могут привести к срыву сделки. В результате цепочка рушится, и восстановление ее в первоначальном составе становится маловероятным.
Отсутствие альтернативных вариантов для продажи или покупки квартиры также может стать фактором неудачи альтернативной сделки. Это может произойти в случае отложенной схемы, когда стороны заключили предварительный договор купли-продажи, но один из участников не в состоянии продать свою квартиру или найти подходящий вариант. Например, риелтор продавца не может найти альтернативный вариант с учетом предоставления доли несовершеннолетнему (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.08.2022 по делу № 33-31834/2022), или покупатель не может продать свою квартиру и получить деньги для совершения сделки по приобретению новой недвижимости (см. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.04.2023 N 88-10480/2023). В обоих случаях сделка сорвется из-за невозможности найти подходящий вариант.
Отказ одного из участников от сделки по собственному усмотрению также является причиной неудачи альтернативной сделки. Причины отказа могут быть разнообразными: от политической нестабильности до несогласия с выбором банка для аренды индивидуального банковского сейфа.
