+7 (499) 110-28-83
119121, Москва, ул. Плющиха д. 9 стр. 2

Заказать обратный звонок
×

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АГЕНТСТВА ЗАСТРАХОВАНА!            logoma2

полис № 39-000056-09/13
Главная \ Статьи и публикации \ Титульное страхование: что это такое и зачем нужно?

Титульное страхование: что это такое и зачем нужно?  

« Назад


23.09.2021 22:34

Начнем с того, что полис страхования титула не считается обязательным в большинстве случаев, хотя некоторые банки не дают ипотеку без наличия такового. Цель страхования титула – не дать владельцу полиса безвозмездно потерять права собственности на недвижимость, даже если у нее обнаружатся скрытые собственники, неожиданные наследники или она станет центральным объектом другой спорной ситуации.

Титульное страхование зачем нужно

Суть титульного страхования

Любое страхование нацелено на то, чтобы финансово защитить клиента от какого-либо риска. Титульное страхование защищает вас от потери права собственности на недвижимое имущество. Особенность полиса – в том, что он не нацелен на будущие проблемы, вместо этого он гарантирует защиту в ситуации, предусловия для которой уже сложились, просто вы об этом еще не знаете.

Объект защиты в данном случае – не сама недвижимость, а титул (право владения ею). Покупая квартиру, застрахованный покупатель может быть уверен, что при любых раскладах ему компенсируют возможную потерю, даже если суд придет к выводу, что продавец не имел права продать имущество, и потребует его вернуть. Однако пожар, потоп, любое другое стихийное бедствие не являются страховыми случаями для полиса страхования титула.

Застраховать собственный титул может как физическое, так и юридическое лицо. Защитить можно имущественные права на любую недвижимость – и жилую, и нежилую.

Разумно прибегнуть к титульному страхованию при покупке жилья на вторичном рынке – практика показывает, что в сделке часто оказываются неучтенными чьи-то интересы, и обиженный бывший владелец умудряется доказать в суде, что он – вовсе не бывший. Даже подключение к сделке риелтора не всегда позволяет избежать подобных явлений, ведь жилье в старых домах нередко перепродавалось многократно. При купле-продаже без участия добросовестных риелторов отсутствие титульного страхования – это выстрел себе в ногу.

Банки требуют от ипотечных заемщиков полис титульного страхования, потому что расценивают его как дополнительную гарантию выплаты выданного кредита. Все логично: если клиента внезапно выселят из купленной квартиры без какой-либо компенсации, он может оспорить сам факт заключения сделки и не отдавать остальные деньги.

При покупке недвижимости на первичном рынке титульное страхование обычно не требуется. В нем просто нет смысла, ведь квадратные метры приобретаются у застройщика – у них толком не было предыдущего владельца, потому некому обжаловать сделку.

Принцип действия полиса

Если сделка по приобретению недвижимости вдруг будет признана незаконной, это повлечет за собой ущерб для нового владельца, уже оплатившего покупку. Полис титульного страхования защищает клиента именно от этого риска. При этом утрата недвижимости, полная или частичная, не должна происходить по воле страхователя – наоборот, инициатором должно выступить другое лицо, добившись своего через суд.

Наиболее часто проблемы подобного рода возникают в таких ситуациях:

  • уже после завершения сделки купли-продажи обнаружился собственник или наследник, чьи интересы не учтены, и который не давал своего согласия на продажу недвижимости;
  • имущество продал единственный законный хозяин, но его супруг или супруга сумели доказать, что недвижимость приобретена в браке, а вторая половинка, в свою очередь, не давала согласия на сделку;
  • окружение продавца сумело доказать его недееспособность в момент продажи, вынужденный характер сделки (была совершена под угрозой), выявило мошенническую схему при покупке;
  • любая из предыдущих сделок (необязательно с участием текущего владельца) была совершена на основании правоустанавливающих документов, содержащих ошибки, потому оспорен факт того, что последний продавец владел проданным товаром;
  • проданное имущество было приватизировано или продано в предыдущие разы с нарушением процедуры;
  • при продаже нарушены законные интересы владельцев, не достигших совершеннолетия.

В каких случаях полис титульного страхования не поможет?

Титульное страхование защищает клиента только в случае, когда оспаривается сам факт его владения недвижимостью. Ядерный взрыв или военные действия оставят владельца без недвижимости, а значит, и без права на нее, но они расцениваются как форс-мажор, потому не страхуются полисом защиты титула. Кроме того, государственные органы в установленном законом порядке наделены правом изъятия или уничтожения имущества, и подобные случаи тоже не являются поводом для компенсации стоимости утерянной недвижимости.

Опять же, потеря квартиры по вине актуального владельца, случившейся уже после покупки полиса, страховым случаем не является. Набрали долгов, и кредиторы забрали квартиру? Что ж, это не риск, а беспечная недальновидность владельца – от такого не страхуют.

В полисе могут быть прописаны прочие правила, соблюдать которые необходимо, раз уж вы подписали документ. Титульное страхование может автоматически «выключаться», если недвижимость сдается в аренду или была перепланирована без согласия со стороны страхового агента. Словом, договор надо читать очень внимательно – в нем могут быть прописаны дополнительные случаи, не относящиеся к страховым.

Процедура оформления титульного страхования

Первым делом страховики захотят убедиться, что клиент имеет реальный титул – они ведь не выдают полис наугад, чтобы потом обязательно выплатить обещанную компенсацию. Контора проверяет всю историю сделок по объекту, поднимает правоустанавливающие документы, изучает наличие обременений, особенности последней сделки и даже чистоту сторон, чтобы не вышло, что продавец и покупатель сговорились и «развели» страховую компанию на компенсацию.

Если недочеты все-таки обнаружены, вас об этом оповестят – спасибо и на этом. Полис клиенту выдадут только в том случае, если контора не обнаружила каких-либо проблем, и сама считает, что вы – полностью законный владелец своей недвижимости. Только после оценки всех рисков компания назовет полную стоимость полиса.

Поскольку титульное страхование необходимо для покупки недвижимости, получить полис на будущий титул надо до заключения сделки. Когда сделка уже завершена, обращаться к страховикам зачастую поздно – они могут найти слабые места в вашем титуле, и тогда предсказуемо откажутся страховать клиента. Впрочем, теоретически застраховаться можно и постфактум, но только при условии, что у вашей сделки действительно не видно подводных камней.

При покупке недвижимости в ипотеку страхование может взять на себя банк, в остальных случаях клиент сам обращается в любую удобную страховую компанию. Срок действия полиса можно выбирать в пределах 1-10 лет. Помните: обжаловать сделку можно именно в течение десяти лет, так что максимальный срок страхования имеет смысл.

Сколько стоит полис?

Приобретение полиса титульного страхования ложится не слишком тяжелым грузом на плечи покупателя: средняя стоимость его составляет примерно 0,3-1% от суммы оценочной стоимости покупаемой недвижимости. Страховщики, впрочем, могут выставить повышенный коэффициент, но это в большей степени актуально для жилья, передававшегося из рук в руки неоднократно и имеющего внушительную историю, в которой нетрудно запутаться. Если полис все-таки кажется клиенту достаточно дорогим, в большинстве случаев можно договориться со страховой компанией о его постепенной оплате.

Пакет документов

Разные страховые компании выдвигают собственные требования относительно того, какие бумаги должен предоставить владелец собственности, желающий защитить собственный титул. Стандартный пакет включает следующие позиции:

  • выписку из домовой книги и ЕГРН;
  • поэтажный план объекта, экспликацию;
  • справки о том, что участники сделки купли-продажи психически здоровы;
  • в ситуации, когда хотя бы частично владельцами проданной недвижимости были несовершеннолетние – заключение органов опеки о том, что их права не нарушены.

Особенности страхования при ипотечной сделке

Кредитор требует от клиента оформления полиса титульного страхования в случае, если прокредитованная недвижимость будет куплена на вторичном рынке, и к ее прошлому могут быть вопросы. Банки готовы идти навстречу тем заемщикам, которые оформят полис еще до покупки – за это кредитор иногда соглашается снизить процентную ставку. На практике зачастую получается, что снижение процентной ставки полностью перекрывает расходы на полис, да при этом вы еще и застрахованы от неприятностей!

Точнее, недвижимость, конечно, все-таки могут отсудить, но тогда не выйдет, что новый собственник остался в дураках – и без квартиры, и с долгами. При страховом случае возмещение убытков происходит в первую очередь в пользу банка (особенно если заемщик все еще не выплатил большую часть стоимости недвижимости), а значит, у пострадавшего хотя бы не будет долгов за плечами.

Получение страховой выплаты

Точные условия, при которых застрахованный получит причитающиеся деньги, прописываются в полисе. На практике, конечно, почти каждая страховая компания старается найти обоснование, чтобы не заплатить, потому без вступившего в силу решения суда ни за какой компенсацией можно не обращаться. Главная тонкость, которую не учитывают многие застрахованные – это то, что страховой срок должен перекрывать именно момент вступления в силу судебного решения. Если сделку начали оспаривать еще во время действия полиса, но суд успешно дотянул прения до момента, когда страховка закончилась – это провал, компенсации ждать не приходится!

В договоре указан размер компенсации, но права собственности на недвижимость можно потерять не полностью, а частично. Выплаты в полном размере возможны только при полной потере права собственности, при частичной его утрате страховик высчитает пропорциональную сумму компенсации.

При наличии незакрытой ипотеки первым делом перекрываются финансовые интересы банка – это помогает владельцу, потерявшему имущество, не остаться с долгами. Впрочем, в результате этого он может получить скромную долю предусмотренной полисом компенсации, которой точно не хватит на покупку хоть какого-нибудь альтернативного жилья.