В процессе сделок с недвижимостью занижение цены может привести к различным негативным последствиям, включая судебные разбирательства, лишение налоговых вычетов и даже уголовное преследование. В этой статье мы рассмотрим, с какими рисками могут столкнуться стороны сделки.
Иногда стороны сделки с недвижимостью намеренно указывают в документах меньшую стоимость объекта. Например, вместо 10 миллионов рублей могут записать 8 миллионов рублей, а разницу передают наличными или через банковскую ячейку. Покупатель также может оставить расписку или подписать дополнительное соглашение.
Что может повлечь за собой такая манипуляция, и какие риски несут покупатель и продавец — мы обсудим с юридическими экспертами.
Причины занижения стоимости
Снижение цены в сделке с недвижимостью обычно связано с попыткой скрыть определенные обстоятельства. Как поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева, основная причина такого поведения — желание уменьшить налог на доходы физических лиц или избежать уплаты налога совсем.
Кто платит налог при продаже недвижимости
Закон устанавливает два предела владения недвижимостью: три года и пять лет. Если недвижимость была получена в результате приватизации, наследства или в подарок от близких, то ее можно продать без уплаты налогов через три года. В остальных случаях минимальный срок владения для продажи без налогообложения составляет пять лет. С 1 января 2022 года налоговые льготы распространяются на людей с двумя и более детьми до 18 лет, если вырученные средства используются для приобретения нового жилья. В таком случае доход от продажи предыдущей квартиры не облагается налогом, независимо от срока владения.
С 2024 года в России вступает в силу новая система НДФЛ. Налоговая ставка на продажу недвижимости останется 13% для суммы до 2,4 миллиона рублей, а на сумму свыше этого порога будет применяться ставка 15%.
Иногда занижение цены может иметь бытовые причины, например, если один из родственников хочет скрыть реальную сумму продажи от других членов семьи.
Юристы отмечают, что случаи занижения цены стали менее частыми благодаря улучшению состояния рынка недвижимости и усилению контроля со стороны налоговых органов. Современный рынок недвижимости более цивилизован и ориентирован на соблюдение правил, а налоговые органы тщательно проверяют сделки, что снижает вероятность успешного уклонения от уплаты налогов.
Тем не менее, занижение цены всё ещё встречается и может создать серьёзные риски для обеих сторон сделки. Рассмотрим их подробнее.
Риски для покупателя
Покупатель часто находится в более уязвимом положении, и занижение стоимости может усугубить ситуацию.
Юристы выделяют несколько ключевых рисков для покупателя:
- Юридические последствия: Если сделка будет признана недействительной, например, из-за наследственных претензий или банкротства продавца, покупатель может лишиться как недвижимости, так и дополнительных сумм. Установить факт дополнительной выплаты будет сложно, и покупатель может оказаться в положении, когда он потеряет как часть денег, так и саму недвижимость.
- Налоговые вычеты: Покупатель сможет получить налоговый вычет только с суммы, указанной в договоре. Таким образом, вычет будет меньше фактических затрат.
- Налог при последующей продаже: Если покупатель решит продать недвижимость до истечения налогооблагаемого периода, налог на доход физических лиц может оказаться выше. Заниженная цена в договоре увеличит налоговую нагрузку на покупателя.
- Отказ в субсидиях и ипотеке: Заниженная цена может стать причиной отказа в жилищных субсидиях или ипотеке, так как госорганы и банки могут отказать в поддержке при обнаружении расхождений в ценах.
Риски для продавца
Для продавца основным риском является возможное привлечение к ответственности со стороны налоговых органов. При выявлении уклонения от уплаты налогов могут последовать штрафы, налоговые доначисления и даже уголовное преследование.
- Штрафы и уголовное преследование: За уклонение от уплаты налогов могут быть наложены штрафы и назначены уголовные наказания. В случае крупных сумм налоговых обязательств возможны штрафы от 200 тысяч до 500 тысяч рублей и лишение свободы на срок до трех лет.
- Недобросовестный покупатель: Продавец может столкнуться с проблемами, если покупатель оспорит дополнительные соглашения и потребует возврата денег за "неотделимые улучшения", такие как ремонт, который покупатель переделал.
В заключение, хотя занижение стоимости в сделке с недвижимостью может казаться привлекательным для обеих сторон, оно связано с существенными рисками. Оба участника сделки должны учитывать эти риски и внимательно следить за соблюдением законодательства.
За покупкой недвижимости обращайтесь в компанию Адресъ-недвижимость, а так же для получения подробной информации и организации выгодного кредитования.
