Обычно народ рвется непосредственно в Москву, а Подмосковьем склонны пренебрегать. Не исключено, впрочем, что в ближайшее время ориентиры сместятся – по крайней мере, три серьезных девелопера («Самолет», Инград, ПИК) объявили о планах заниматься загородным строительством. Многоэтажные ЖК на фоне пандемии начали терять популярность, ведь в эпоху локдаунов (и реальной боязни заболеть у части населения) публика массово начала ценить наличие собственной придомовой территории, куда не могут попасть посторонние, и куда не запрещено выходить даже в красной зоне.
Спрос есть, предложения нет
В допандемическую эпоху народ особо не интересовался строительством собственных домов, а те, кто реально о таком мечтал, обычно заказывали индивидуальный проект и вываливали кучу денег за строительство. Но теперь-то все по-другому – собственный дом хотят не только эксцентричные миллионеры, а народ демонстрирует повальный интерес к пусть и типовому, зато сравнительно недорогому индивидуальному жилью. Однако массовое коттеджное строительство в последние годы не отличалось серьезным размахом, потому удовлетворить выросший спрос оказалось непросто.
Примечательно, что недостаток предложения наблюдается не только в сегменте недорогих коттеджей, но и по части престижных особняков. Шутка ли: в прошлом году на подмосковном элитном рынке первичного жилья в продаже числились более полусотни объектов дороже миллиона долларов, а сейчас таковых не набирается даже десяток! Такая ситуация возможна исключительно потому, что в последние годы не наблюдалось серьезных масштабов ввода жилья в эксплуатацию.
При этом застройщик ПИК еще весной обещал начать строительство первого подмосковного коттеджного поселка в ближайшие месяцы. Спустя полгода дело особо не сдвинулось с мертвой точки – разве что уточнили некоторые детали: известно, что строительство хотят вести возле деревни Кувекино, а в итоге построят 175,8 тысяч квадратных метров недвижимости в виде таунхаусов и отдельных домов. Участок якобы уже куплен – инвестор потратил 1,2 миллиарда рублей на территорию в 82 гектара.
У Инграда свои планы – будут строить в окрестностях деревни Хлябово, это четверть сотни километров от столицы по Дмитровскому шоссе. Менеджмент компании сообщает, что строительство уже началось, но пока никаких лотов в продаже нет. Завершенный проект будет представлять собой четверть тысячи индивидуальных участков с размером прилегающей территории от 6 до 13 соток. Выделим подход к эстетизму построек – обещают, что это будет настоящий фахверк в виде двухэтажных домов площадью от 100 до 250 квадратных метров.
«Самолет» вовсе собирается строить сразу на пяти разных строительных площадках, одна из которых географически расположена даже не в Подмосковье, а на территории Новой Москвы. Сроки поступления в продажу первых лотов – ориентировочно 2022 год. Пока известно, что объекты в Новой Москве будут возводиться рядом с деревней Елизарово – здесь возведут 200 тысяч «квадратов», поровну распределив их между частными домами и малоэтажными жилыми объектами. К частным домам планируют прилагать приусадебные участки размером от 6 до 8 соток, площадь самого жилья будет примерно равняться 150 квадратным метрам, общая цена такого лота будет колебаться в пределах от 8 до 10 миллионов рублей.
Пока перечисленные компании уже дали конкретику и якобы даже начали строить, остальные участники рынка только заявляют о потенциальном интересе к загородному строительству. В СМИ звучат названия разных компаний, но, вероятно, нет смысла озвучивать их, пока окончательное решение влиться в отрасль загородного строительства не принято.
Эксперты также указывают на то, что аналогичные движения характерны не только для Москвы и ее ближайших окрестностей – девелоперы все активнее вливаются в загородное строительство в Тюменской области, Татарстане и Башкортостане.
Поможет ли государство?
Государственная машина, похоже, тоже заинтересована в том, чтобы публика покупала недвижимость где-либо еще, кроме «нерезиновой». Еще во времена действия льготной ипотеки государство задумалось о том, что как-то неправильно спонсировать покупку квартир, игнорируя при этом покупку домов. При ставке 7% потребителям предлагали заключить ипотечный договор на сумму с лимитом в 3 миллиона рублей. Развивать тенденцию решили и банки – так, «Дом.РФ» предлагал взять в ипотеку до 12 миллионов рублей под 4,8% годовых. Между прочим, сработало – менеджмент отчитался, что за первые три квартала 2021 года ипотека на индивидуальные дома составила 9% его ипотечного портфеля, и это при том, что в целом по отрасли этот показатель плетется в районе 2%.
В 2022 году ожидается помощь в юридических вопросах – так, оплата строительства индивидуальных домов будет осуществляться через эскроу-счета по схеме проектного финансирования от банков. Такой подход позволит снизить риски для всех участников – покупатели будут знать, что у застройщика точно хватит денег на реализацию проекта, а сам девелопер приобретет независимость от проблем потенциальных покупателей недвижимости.
Не все так просто
Эксперты, однако, указывают, что для крупного девелопера выйти на рынок загородного жилья не так уж просто. Если объяснять на пальцах, сложность состоит в следующем: в любом районе Москвы спрос на жилье более стабилен и прогнозируем, чем в деревне. Застройщику при выборе участка очень легко ошибиться в своих расчетах, ведь вообще не факт, что покупатели захотят ехать на постоянное место жительства именно сюда. Понимая высокую вероятность возникновения такой проблемы, банки тоже не демонстрируют особого желания инвестировать в строительство, а ведь без инвестиций проект не завершить.
Несмотря на кажущееся отсутствие игроков на рынке, суммарно вопросами коттеджного строительства в Подмосковье сейчас занимаются порядка сорока компаний. Это, впрочем, не значит, что все они прямо сейчас строят – кто-то уже вышел из отрасли, просто не успел распродать остатки введенной в эксплуатацию недвижимости. Часть девелоперов, работающих на рынке прямо сейчас – это сравнительно маленькие компании, в принципе не способные освоить солидный размах строительства. Эксперты прогнозируют отрасли глобальные перемены только примерно через год, когда будут видны первые результаты прихода крупных игроков.
