В течение 2021 года Центробанк повышал ключевую ставку уже семь раз, включая недавнее подорожание на 1 процентный пункт в середине декабря. Сейчас ее размер составляет 8,5% годовых и тенденция к увеличению процента сохраняется. Предлагаем рассмотреть подробнее, как отреагирует рынок недвижимости на резкий скачок ключевой ставки.
Подорожание ипотеки
Недавнее повышение ставки от Центробанка на 1% годовых приведет к тому, что банки России начнут поднимать проценты на ипотеку для населения. Это доказывается тем, что точно такая ситуация произошла во время предыдущего подорожания. Когда ключевая ставка в октябре текущего года повысилась на 0,75 процентного пункта, в банках также начали массово подниматься процент на кредитование жилья.
Поднятие процента по ипотеке ожидается уже в начале следующего года – предполагается, что в январе банки поднимут его на 0,5-1% годовых. Вполне вероятно, что в 2022 году появятся кредиты с двухзначной ставкой (не менее 10%). Самую большую переплату будут оформлять для тех заемщиков, которые не подтверждают свой доход и оставляют небольшой первый взнос.
Несмотря на серьезные изменения, слишком большого скачка ставки по ипотеке не ожидается. Банки постоянно находятся в жесткой конкуренции, поэтому большинство из них в ближайшие несколько месяцев не будут выдавать кредит более чем под 10% годовых. Повышение процентов также сдерживается большим количеством льготных программ. Позиции банков относительно ипотеки и проекты по субсидированию комплексно воздействуют на рынок недвижимости, предотвращая серьезный скачок среднерыночной ставки.
Изменение спроса на недвижимость
Повышение ключевой ставки неизбежно повлечет за собой снижение спроса на недвижимость, однако специалисты считают, что ситуация не станет критичной. Уверенность аналитиков подкрепляется фактами, ведь ипотека остается одинаково популярной как при 6,5%, так и при 8-9% годовых. По этой причине спрос не упадет до критичного уровня, даже когда ставка поднимется вплотную к 10%.
На рынке вторичного жилья ситуация выглядит еще лучше, ведь там изначально не было льготных программ. В течение текущего года кредит на такую недвижимость выдавался под 9% годовых (за исключением редких случаев ипотеки под 8% годовых). По этой причине повышение на 1 процентный пункт не окажет сильного влияния на продажи вторичного жилья.
Специалисты считают, что в целом спрос не снизится – он просто сместится на более выгодное предложение. Покупатели станут выбирать жилье меньшего размера либо дома, расположенные в доступных локациях. Важно отметить, что продажа новостроек будет поддерживаться со стороны строительных компаний и банков, в то время как вторичный рынок особых предложений получать не будет. Вполне вероятно, что такая деталь в будущем приведет к снижению спроса на вторичное жилье.
Изменится ли стоимость квартир и домов?
По прогнозам, ситуация с ценами на жилье будет стабильной вплоть до февраля следующего года. Отсутствие изменений в стоимости жилплощади обусловлено тем, что в настоящее время факторы поднятия и снижения цен сбалансировали друг друга. Через несколько месяцев баланс может быть нарушен, ведь рынок недвижимости сильно зависит от темпов инфляции.
В годовом исчислении инфляция составляет около 8,4%, и в ближайший год снижения этого показателя не ожидается, следовательно, повышение цен на недвижимость становится неизбежным. По этой причине в следующем году инвесторам необходимо быть особенно осторожными при покупке жилья.
Обновление условий выдачи ипотеки
Изменения, внесенные Центробанком, станут толчком к развитию двух особых трендов на рынке недвижимости. Эти изменения не являются нововведениями, ведь они действуют и в настоящее время, однако в небольшом количестве. Рассмотрим подробнее каждый тренд.
- Увеличение срока выплаты ипотеки. Банки России начнут выдавать кредит на более длительное время, что уже прослеживалось на рынке недвижимости. В начале текущего года максимальный срок составлял 20 лет, сейчас же этот промежуток поднялся до 21 года. Увеличение процентной ставки не влияет на спрос – покупатели согласны растягивать долг на более длительное время, однако не готовы отказаться от приобретения недвижимости.
- Увеличение количества особых предложений от застройщиков. Строительным компаниям необходимо поддерживать высокий спрос на новостройки, поэтому из-за резкого скачка они начнут интенсивнее предлагать субсидированные ставки.
Если тенденция роста сохранится, и среднерыночная ставка поднимется выше 10%, тогда без вмешательства властей не обойтись. В такой ситуации государство приступит к организации новых проектов для поддержки, либо усилит те, что уже действуют на сегодняшний день.
