С ростом инфляционных ожиданий, ослаблением рубля и увеличением ипотечных ставок в результате повышения ключевой ставки Центрального банка (ЦБ) возник активный спрос на жилье, особенно на студии в новостройках. Тем не менее, такие небольшие помещения не подходят для семейного проживания и могут оказаться невыгодными для инвестирования, поскольку их перепродажа на вторичном рынке может потребовать значительных скидок. Это подтверждается заявлениями Олега Репченко, руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU".
В соответствии с данными Росстата, годовая инфляция на 21 августа составила 4,88%. Несмотря на это, инфляционные ожидания населения значительно выше и составили 11,5% по данным ЦБ на август с учетом годовой перспективы, что на 0,4 п.п. выше, чем в июле. Это говорит о том, что люди предполагают ускорение инфляции, рост цен и обесценение рубля. Именно поэтому те, у кого есть "лишние" деньги, ищут возможности вложить их в материальные активы, включая недвижимость, традиционно считающуюся защитным активом.
Владельцы рублевых средств находят поддержку в владельцах валютных средств, которые значительно увеличили свою платежеспособность, а также среди людей, беспокоящихся о возрастающих кредитных ставках после повышения ключевой ставки ЦБ 24 июля и 15 августа. В результате, несмотря на летний спад активности, спрос на жилье в Москве увеличился как на первичном, так и на вторичном рынке. Это поведение покупателей, вероятно, сохранится до октября, так как заявки, одобренные по старым ставкам, действительны в течение трех месяцев. Кроме того, спрос подстегивается предстоящим запретом на надбавки к ипотеке с низким первоначальным взносом и для кредитополучателей с высоким уровнем кредитования с 1 октября.
Однако этот спрос имеет свои особенности. Согласно данным Росреестра, продажи студий увеличились наиболее значительно: доля договоров долевого участия (ДДУ) на студии в июле 2023 года составила 36,7%, в сравнении с 27,7% в декабре 2022 года. В целом на небольшие квартиры (включая однокомнатные) пришлось более половины спроса на первичном рынке – 54%.
Тем не менее, большая часть покупателей, вероятно, не планирует жить в студиях, так как эти небольшие открытые планировки подходят скорее для одиночек, чем для семей даже из двух человек. Такой формат привлекателен для инвесторов, так как студии обычно представляют собой наиболее доступное предложение на рынке.
Стремление вложить средства в недвижимость в период перегретых цен и нестабильности ставок на депозиты делает такой выбор не слишком разумным. Повышение ставок по кредитам и депозитам со стороны банков, а также ожидаемый спад спроса на жилье с октября могут дальше ухудшить ситуацию.
