Те, кто хоть раз арендовал жилье в столице, понимают, с какими сложностями приходится столкнуться каждому потенциальному арендатору. На опыте такого вот одного арендатора можно определить основные принципы и самые распространенные риски. Изучив этот опыт, можно предупредить многие ошибки у других квартирантов.
Двигатель аренды
Поиск жилья моя коллега, которая приехала в Москву работать из провинции, каждый раз начинает с обзвона и опроса друзей и родственников. Также можно осветить данную проблему в сети Интернет, во всевозможных социальных сетях, либо осведомиться у коллег на работе. И делает это она не потому, что хочет переложить свои проблемы на других, а потому что таким образом она реально экономит время, деньги, а также может обезопасить себя от риска нарваться на мошенников. Если получится найти жилье через знакомых, то можно сэкономить для своего кошелька кругленькую сумму.
В данный момент арендовать однокомнатную квартиру в столице можно не менее, чем за 25-30 тысяч рублей. Если искать жилье через посредника, то нужно будет заплатить ему комиссионные в размере единоразовой оплаты за месяц проживания, плюс хозяин жилья требует страховку на такую же сумму. Итого сразу вам нужно будет выложить кругленькую сумму в 75-90 тысяч рублей. Для некоторых эта сумма составляет заработную плату за 2-3 месяца. Поэтому и выходит, что проще и дешевле по знакомству - здесь отношения строятся на доверии, и кроме аренды квартирант, как правило, больше ничего не платит. Но такой поиск может затянуться надолго.
К большому сожалению, зачастую все же приходится обращаться в риэлторскую компанию. Можно поискать квартиру в Интернете по доскам объявлений, или по базам недвижимости. Но проблема в том, что такие объявления зачастую подают те же риэлторы. То есть комиссионные все равно придется платить, разве что не в полном размере. Только в этом случае непонятно, за что, ведь клиент сам занимался поисками квартиры и тратил свое личное время.
Без агента - сложно
Если сравнить современную ситуацию с обстановкой в 90х годах, то, несомненно, порядка стало намного больше. Но все равно в экономическом секторе рынок недвижимости остался таким же местами непрофессиональным. Раньше, чтобы попытаться снять в аренду жилье, нужно было найти риелтора, дать ему некоторую сумму денег, а взамен получить список с адресами и телефонами. Большая удача была найти по этому списку реальное жилье, а не вымышленное.
В данное время так поступают только мошенники, а серьезные агентства, естественно, работают по-другому. Для начала сотрудник такого вот агентства недвижимости узнает у потенциального клиента, какое жилье его интересует, а затем предлагает на выбор несколько вариантов, договаривается с арендаторами о встрече с целью осмотра жилья, выезжает на место вместе с клиентом и осматривает квартиру. У риелтора уже имеются на руках две копии договора, составленного по стандартному образцу. Если обе стороны сделки согласны со всеми условиями, то подписываются оба экземпляра, а затем агент получается честно заработанные комиссионные.
Казалось бы, все культурно и организованно. Но с целью заработать больше агенты по недвижимости идут на разные выдумки. Вот одна из них: после беседы с клиентом, узнав его пожелания и предпочтения, в течение короткого времени перезванивает и предлагает якобы идеальный вариант, и по цене, и по месту расположения. Конечно, потенциальный арендатор с радостью соглашается. Но перед запланированным осмотром жилья агент с грустью в голосе сообщает, что хозяева передумали, либо она уже, оказывается, сдается в аренду. При этом он также сообщает расстроенному клиенту, что в этом же районе сдаются еще три похожие квартиры. Клиент соглашается осмотреть их, и затем от безысходности выбирает какой-либо из предложенных вариантов.
Также в договоре могут быть прописаны дополнительные требования, например, касательно домашних животных.
А может быть еще и такая уловка. Клиент с агентом приезжает посмотреть жилье, и когда он уже готов согласиться и подписать договор, оказывается, что стоимость больше, например, на 3 тысячи рублей. Или бывает такое, что на просмотр приходят еще три риелтора со своими клиентами, в итоге по квартире ходит целая толпа народа, и риелтор начинает торопить с решением, мол, уйдет квартира.
Поиск квартиры в аренду всегда сопряжен с некоторыми неудобствами и рисками.
Договор спасет от рисков
Бывает так, что риелтор предлагает квартиру в аренду, но человек не соглашается - дорого, район не тот… мало ли причин. Тогда начинается подбор других вариантов. Помещение при самом оптимальном исходе освобождается по истечении двух недель. Только на такие условия часто соглашаются хозяева квартиры.
В подобных обстоятельствах следует заключать договор аренды с обязательным упоминанием и уточнением всех тонкостей. Только так можно подстраховаться от внезапного отказа, сдавать жилье собственником. Риелтор в большинстве случаев готов предупредить своего клиента о важности правильно подобранного договора. При этом вы сами определяете, какие пункты в нем являются приоритетными.
Важный момент в договоре - для уверенности нанимателя жилья договор должен быть долгосрочным и его досрочное расторжение со стороны владельца квартиры возможно только при условии нарушений нанимателем пунктов договора, таких как несвоевременная оплата и т.д.
Минимизировать риски при форс-мажорных ситуациях в арендных отношениях можно при помощи подробного описания всех условий. Подписанный обоими участниками соглашения документ представляет собой юридически значимый аргумент в судебных разбирательствах.
В частности, должны быть согласованы сроки действия договора и соответственно аренды, следует прописать количество третьих лиц, то есть жильцов. Условия эксплуатации квартиры и оплаты аренды. Участие в оплате коммунальных услуг, посещение жилплощади собственником квартиры и т.д. Очень важно предусмотреть допустимость или недопустимость вмешательства в формирование интерьера, перестановки мебели. Можно ли держать в квартире домашних животных. Особое внимание риелторы советуют уделить согласованию штрафных санкций и условий расторжения договора.
Действия по-старинке
Еще одна моя коллега очень продолжительное время искала квартиру под студию. И все это время ей очень не везло с арендой. Нет, варианты, конечно же, были, но, на ее взгляд, слишком не подходящие. Ну, не нравились ей квартиры, где долгое время не было абсолютно никакого ремонта, к тому же в предлагаемых ей квартирах стояла довольно старая мебель. В принципе, кого-то, может, и не отпугнет наличие старья в арендуемой квартире, другим же это кажется неприемлемым. Но старая мебель – это еще не такая и страшная проблема. Хуже, когда в снятой вами квартире осталась какая-либо аппаратура или бытовая техника, а это и холодильники, и стиральные машины, и СВЧ-печи. И дело тут не только в том, что съем квартиры с бытовой техникой и мебелью обойдется вам дороже. Основная проблема кроется в том, что если что-то из имеющегося в квартире нечаянно сломается, раскошеливаться придется вам самим.
Вот насчет отсутствия в квартире ремонта можно не бояться, правда, в том случае, если у вас есть силы и средства самому его сделать. Но и тут есть свои подводные камни. Первый касается желания самого хозяина: хочет ли он, чтобы вы что-то поменяли в его квартире, да и не факт, что ваши вкусы с ним совпадут. Второй камешек касается уже финансовой стороны, не думаю, что арендодатель захочет оплачивать расходы на ремонт из своего кармана или хотя бы сбить ценник на аренду, а потому финансовое бремя может лечь только на ваши плечи.
Что до моей знакомой, ей после долгих и упорных поисков все-таки удалось снять квартиру, причем согласно ее же требованиям как по арендной плате, так и по общему состоянию. Но камешки всплыли уже потом, правда, небольшие. Дело в том, что когда осматривала квартиру, звук от работающего телевизора перекрывал уличный шум. В общем, получилось так, что для того, чтобы уснуть душной летней ночью с открытым окном, ей пришлось надевать беруши. Потому, чтобы не нарваться на этот камень, при осмотре квартиры нужно отключить все электроприборы, издающие шум. Если при этом почувствуете, что тишина в квартире не установилась, требуйте у хозяина немного скинуть цену.
Еще одним подводным камешком для моей знакомой стала консьержка в подъезде дома, за услуги которой я пришлось платить 300 рублей в месяц, причем из собственного кармана. Поэтому, чтобы потом ничему не удивляться, все такие моменты стоит учитывать не после, а во время подписания договора аренды.
Конфликты в отношениях арендатора и арендодателя
Собственник не имеет права по требованию выставить со своей жилплощади арендатора, при расторжении договора следует согласовать некоторые моменты.
В частности: инициатор расторжения должен в письменной форме поставить в известность представителей другой стороны (включая третьих лиц) как минимум за 30 календарных дней. И только через месяц после уведомления можно расторгать.
Арендодатель в качестве инициатора расторжения договора обязан возместить другой стороне расходы, связанные с переездом и перевозкой вещей. При этом он возместит уже оплаченный и непрожитый отрезок времени, если это предусмотрено в договоре. В качестве альтернативы может быть предоставление арендатору бесплатного проживания на месяц.
В конфликтной ситуации рассудить стороны может агентство, если оно принимало участие в составлении договора и поиске квартиры. В некоторых случаях предоставляется гарантия клиентам агентства, при этом подыскивается запасной вариант. Эти все условия следует предусмотреть в договоре при составлении.
