Центробанк РФ уже повысил ключевую ставку – теперь она достигла 9,5%. Крупнейшие банки страны уже отреагировали на это, и сейчас встретить ипотечную ставку с не-двузначным процентом нереально. Уже ближайшей весной эксперты прогнозируют среднюю ипотечную ставку на уровне 12%, и в таких условиях огромная часть потенциальных покупателей предпочтут отложить капитальные траты на потом, переориентировавшись на аренду жилья.
В сети появился рейтинг от компании «Этажи», в котором специалисты сделали предметный прогноз по крупным городам страны, чтобы понять, где станет существенно дешевле арендовать жилплощадь, чем платить за свою по условиям ипотечного договора. Понятно, что не стоит все случаи мерять одной линейкой, потому составители уточняют: брали среднюю стоимость квадратного метра, площадь считали как 35 «квадратов», и предполагали, что ипотека рассчитана на двадцать лет, причем 15% суммы покупатель внес со старта. Возможные изменения стоимости жилья и его аренды не учитывали – их пока прогнозировать сложно, и в то же время они теоретически могут поломать прогноз. Получение квартиры в подарок или по наследству не рассматривалось – там тоже есть свои расходы, но они, конечно, несопоставимы.
Лидерство в списке городов, где существенно дешевле будет арендовать квартиру, заняла столица Башкортостана – в Уфе ипотечный платеж за описанную выше жилплощадь может вырасти до 29,2 тысяч рублей ежемесячно. Для сравнения, аренда подобного жилья пока что стоит в городе порядка 17,5 тысяч – то есть, оплачивать свое выходит дороже на 67%!
Серебряный призер Челябинск показал подобные расчеты – арендовать квартиру здесь будет дешевле на 63%. Однако в абсолютном измерении порядок цифр здесь прилично отличается, поскольку жилье дешевле и в плане строительства, и в плане аренды. Ипотечный платеж за 35-метровую жилплощадь может подрасти весной до 19,8 тысяч, за аренду местные жители пока что платят 12,2 тысячи.
На третьем месте – Казань, и она в тройке лидеров выглядит наиболее «дорогой». Уже сейчас аренда жилья здесь обходится в 23,5 тысяч рублей ежемесячно, а ипотечный платеж, в соответствии с прогнозами, может вырасти до 37,1 тысячи. Итого покупать квартиру выходит на 58% дороже, чем снимать.
Удивляясь огромной разнице стоимости ипотеки и аренды, следует учитывать, что рост спроса на арендованное жилье неизбежно повысит арендные тарифы. Другое дело, что аренда за прошлый год и так подорожала невиданно, потому в этом году арендодатели рискуют упереться в потолок, когда арендаторы просто не способны выдержать дальнейший рост цен. Таким образом, есть шанс, что стоимость аренды стабилизируется, и приводимые расчеты останутся сравнительно актуальными.
Возвращаясь к рейтингу, переходим к сравнению цен в Волгограде, занявшем четвертое место. Цены здесь пока относительно лояльные – согласно прогнозу, ипотечный платеж поднимется до 21,8 тысяч рублей, но аренда пока обходится съемщикам в 13,9 тысяч. Соотношение все еще заметно в пользу съема – покупка собственной жилплощади обойдется на 57% дороже.
Пятерку замыкает Нижний Новгород, где аренда жилья сейчас обходится в среднем в 17,9 тысяч рублей. По ипотеке, согласно прогнозам, уже весной придется платить порядка 27,6 тысяч рублей – получается переплата на 55%.
Коротко пройдемся по второй пятерке:
- Пермь – 16,8 тысяч рублей за аренду, 24,1 тысячи рублей ипотечный платеж, разница 43%;
- Ростов-на-Дону – 17,7 тысяч рублей за аренду, 24 тысячи рублей ипотечный платеж, разница 36%;
- Санкт-Петербург – 35,7 тысяч рублей за аренду, 47,9 тысяч рублей ипотечный платеж, разница 34%;
- Екатеринбург – 23,2 тысячи рублей за аренду, 29,9 тысяч рублей ипотечный платеж, разница 29%;
- Москва – 57,1 тысячи рублей за аренду, 69,5 тысяч рублей ипотечный платеж, разница 22%.
Инвесторы традиционно покупают квартиры с целью их немедленной сдачи в аренду. Доля инвестирующих по такому принципу неизбежно сократится в ближайшее время, ведь желающих снять жилье – много, но арендные расценки радикально не позволяют перекрыть стоимость покупки. Если же все-таки покупать квартиру для себя, тогда ипотека, несмотря на огромный разрыв по стоимости с арендой, все-таки может оказаться выгодной ввиду инфляции – платеж, кажущийся огромным сейчас, в будущем начнет казаться все более легким, тогда как аренда неизбежно подорожает еще. Если же покупатель способен закрыть ипотеку досрочно, не накапливая проценты по кредиту, это еще больше сдвинет выгодность в сторону приобретения жилплощади.
Основная масса экспертов сходятся в том, что аренда в ближайшее время сильно не подорожает – некуда, учитывая, что доходы населения не растут. Осторожный прогноз состоит в том, что резкого скачка цен на аренду не следует ждать в ближайшие несколько лет, хотя глобально ситуация остается трудно прогнозируемой. Зато будущее ипотеки выглядит достаточно непривлекательным – за 2021 год она уже подорожала на 57% на первичном рынке и на 31% на вторичном, и снижения или хотя бы стабилизации пока не ожидают.
