+7 (499) 110-28-83
119121, Москва, ул. Плющиха д. 9 стр. 2

Заказать обратный звонок
×

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АГЕНТСТВА ЗАСТРАХОВАНА!            logoma2

полис № 39-000056-09/13
Главная \ Статьи и публикации \ Как безопасно купить квартиру в Москве?

Как безопасно купить квартиру в Москве?  

« Назад


21.01.2021 08:00

Большое количество людей мечтает о жилье в Москве. В этой статье мы проанализируем, что нужно брать во внимание тем, кто покупает квартиру на вторичном рынке. Рассмотрим, какие опасности существуют и как сделать всё максимально безболезненно.

Как безопасно купить квартиру в Москве

Хотя долевое строительство и пользуется большой популярностью, покупка жилья на «вторичке» не менее актуальна. Вторичный рынок обладает немалым количеством преимуществ. Одно из ключевых - возможность покупки готового к эксплуатации объекта, в который можно заселяться сразу после совершения сделки. Не надо переживать о том, будет ли завершено строительство дома, не возникнут ли трудности у строительной компании. Но на вторичном рынке есть свои риски, которые надо учитывать.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке

Сначала важно выбрать профессионального риэлтора. Немало людей не уделяет этому моменту надлежащего внимания и пытаются своими силами разобраться в различных нюансах покупки жилья. Конечно, сделать это реально, но взять во внимание множество тонкостей, юридических нюансов и разобраться в ситуациях, которые могут возникнуть только в ходе выбора объекта и оформления бумаг, просто невозможно.

Во время беседы с риэлтором необходимо сообщить все ваши индивидуальные пожелания, объяснить финансовые возможности и цели. Здесь помощь специалиста также будет очень ценной, поскольку далеко не все покупатели полностью уверены в том, какой вариант жилья и район будет наиболее подходящим. Эксперт может не лишь озвучить приблизительные цены, преимущества и недостатки каждого варианта, но также объяснит, какие возможности вам доступны с учетом конкретной ситуации. Варианты бывают разными, причем у каждого есть определенные отличия:

  • «Прямые деньги» - несложное и комфортное решение. Подходит покупателям, у которых есть вся сумма, необходимая для покупки недвижимости. Нужно лишь подобрать оптимальный объект и заключить сделку.
  • Ипотечное кредитование. Зачастую у покупателя есть лишь часть денег, поэтому приходится пользоваться услугами банков. Сложности могут возникнуть на этапе получения положительного решения по кредиту со стороны банка. Всегда есть риск того, что кредит не будет одобрен.
  • Продажа и моментальная покупка. Такой вариант выбирают люди, у которых есть жилье, которое сначала надо продать, а после этого добавить определенную сумму денег и приобрести другой объект. Здесь придётся ждать на покупателя имеющейся недвижимости. Этот человек может оформлять покупку через ипотеку и есть вероятность того, что банк не захочет одобрить кредит. В некоторых ситуациях создаётся большая цепочка из нескольких продавцов и покупателей. Обойтись без помощи эксперта, который понимает юридические особенности таких сделок, нереально.

Мы рассмотрели только несколько способов решения вопроса, а существуют и другие, включая расселение, обмен и пр. Выбор наиболее подходящего для вас варианта осуществляется в процессе консультации у эксперта по недвижимости.

После беседы со специалистом вы подписываете договор на поиски недвижимости. Зачастую процесс начинается после внесения в кассу минимум 10 000 рублей, подтверждающих серьезность ваших намерений. После заключения сделки деньги будут включены в комиссионные, которые полагаются риэлтору. Если специалисту не удастся найти подходящие объекты или сделка будет расторгнута по независящим от клиента причинам, деньги возвращаются. Но все нюансы надо проговорить со специалистом, ведь у каждого агентства свои условия работы.

После этого начинается сам процесс выбора и покупки квартиры.

Какие моменты надо учитывать покупателям столичных квартир на вторичном рынке

Процесс состоит из нескольких основных этапов:

  • Поиск и выбор жилья.
  • Внесение аванса.
  • Заключение сделки.

Этап №1 - поиск и выбор жилья

Во время первого разговора с агентом вы назвали конкретные требования к недвижимости, которая вас интересует. Это касается расположения объекта, характеристик дома, количества комнат, площади и различных мелочей, вроде наличия балкона, лифта, особенностей санузла, расстояния до метро, вида из окон и пр.

Найти квартиру с учетом всех пожеланий достаточно сложно. У риэлторов есть доступ к специальным базам недвижимости, которая продаётся. Специалист обзванивает продавцов для уточнения того, соответствует ли информация в объявлении реальному положению вещей (зачастую в объявлениях указываются неточные или неполные сведения). Это долгий и непростой процесс, который очень затратный по времени и требует понимания существующих подводных камней. Риэлтор отбирает наиболее подходящие объекты, которые можно осматривать лично. Он сообщает об этом вам и вы принимаете совместное решение, куда отправляться. Переговоры с продавцами о времени просмотров также обычно ведут агенты.

Осматривать квартиры рекомендуется со специалистом. Риэлторы обращают внимание на все нюансы. Узнайте о продавца о том, когда делали последний ремонт, проводилась ли замена коммуникаций, что он может сказать о соседях. Личное посещение жилья поможет вам понять, насколько удобно добираться, увидеть особенности района, наличие поблизости учебных заведений, торговых центров, медицинских учреждений. Агент также должен владеть сведениями о том, не будет ли в скором будущем в данном районе проводиться строительство станций метрополитена, железной дороги или автомобильной магистрали. Все эти изменения могут оказывать существенное влияние на цену квартиры и условия жизни.

Особое внимание следует уделить проверке чистоты объекта с юридической точки зрения. Были ли в квартире прописаны люди, которые сейчас служат в армии или находятся в тюрьме, приватизирован ли объект или же его покупали, имеются ли собственники, не достигшие совершеннолетия - каждый момент надо учитывать.

Специалист должен ознакомиться с детальной историей жилья, чтобы исключить риск возможных проблем в будущем. Многие случаи мошенничества связаны с тем, что реальными владельцами выступают совершенно другие люди, а продажа происходит с использованием подделанных бумаг. Ещё один вариант - юридическая чистота, но через несколько лет могут возникнуть проблемы с претендентами на жилье.

Этап №2 - внесение аванса

После выбора и проверки понравившейся квартиры, нужно оформить бронь с помощью внесения аванса. Никогда не можно гарантировать, что вам удастся купить квартиру, поэтому от способа внесения аванса зависит, удастся ли вам получить средства обратно в случае расторжения сделки.

Необходимо понимать следующее:

  • Аванс и задаток - это разные вещи. Оба необходимо возвращать покупателю, если виновником срыва сделки выступает продавец. Но возврат аванса происходит в том же размере, а вот задаток надо возвращать в двойном размере. В связи с этим работа с авансом практикуется более часто.
  • Конкретной суммы аванса не существует, здесь всё зависит от договоренности с продавцом. В любом случае сумма должна быть адекватной, к примеру, 1000-3000 долларов. Если продавец запрашивает больше, он должен аргументировать свою позицию.
  • Передача аванса может проводиться продавцу квартиры или риэлтору. Необходимо убедиться, что у продавца есть все права на имущество (ознакомьтесь с паспортными данными и документами на недвижимость (подойдёт свидетельство о регистрации собственности, договор приватизации либо купли-продажи)). Если агентство выступает в роли посредника, у него должны быть соответствующие полномочия (доверенность от собственника квартиры либо договор между владельцем объекта и агентством с прописанными полномочиями).
  • Нельзя вносить аванс без заключения отдельного договора! Передача денежных средств под обычную расписку - не самый лучший вариант.

Договор должен содержать следующую информацию:

  • Сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, номера телефонов, места фактического проживания, контактные данные).
  • Сроки, на протяжении которых покупатель и собственник квартиры должны провести сделку.
  • Адрес квартиры и её детальное описание (особенно, если продажа квартиры проводится со встроенной кухней и т.п.).
  • Стоимость объекта с учетом комиссионных (надо упомянуть, что цена не должна меняться).
  • Величина аванса.
  • Сроки возврата аванса в случае срыва сделки по инициативе продавца.

Не забудьте прописать различные непредвиденные обстоятельства, накладные затраты и сроки, в течение которых должно произойти юридическое и физическое освобождение жилья.

Этап №3 - заключение сделки

Суть сделки - оформление договора купли-продажи и передача денежных средств. Договор должен содержать те же сведения, что и договор о внесении аванса. Понадобятся документы, удостоверяющие личность. Женатым или замужним лицам понадобится также свидетельство о браке, а в случае покупки недвижимости в единоличную собственность, придётся дополнительно предоставить заверенное нотариусом согласие на составление договора.

Если покупка квартиры происходит с использованием кредита (ипотека либо субсидии), понадобятся дополнительные бумаги, к примеру, договор об ипотеке.

Наиболее важный момент - передача денежных средств, поскольку речь идет о серьезных суммах. Наиболее надёжный и безопасный вариант - использование банковской ячейки.

Особенности процедуры:

  • Аренда ячейки оформляется на 30-60 дней, банк может за дополнительную комиссию проверить средства на подлинность.
  • При внесение денежных средств присутствуют покупатель и продавец, а передача денег продавцу происходит после завершения оформления прав собственности.
  • Деньги можно привезти в день сделки или обналичить прямо в банке.

В тот же день происходит передача документов на регистрацию, которая длится 5-30 дней. Затем оформляется акт приема-сдачи объекта, что и считается окончанием сделки.

Упомянуть все нюансы очень непросто. Злоумышленники пользуются тем, что покупатели плохо в них разбираются, поэтому работают с поддельными документами. Схем обмана немало: показ одной квартиры с предоставлением документов на другой объект; продажа недвижимости по доверенности после смерти владельца; подсовывание поддельных купюр в процессе подсчета и т.п. Иногда одно жилье продают одновременно нескольким людям. Во избежание подобного развития событий необходимо обращаться за помощью к профессиональным риэлторам.