Приобретение жилья с целью сохранения или приумножения накопленных средств не является чем-то новым. В зависимости от реальной экономической ситуации в стране такое явление то затухает, то вновь активизируется. Что касается рынка московской недвижимости, то тут в течение целого ряда лет наблюдается устойчивый рост числа покупок недвижимости в качестве инвестиции. Впрочем, собственники не тратят время попусту в ожидании очередного скачка цен на недвижимость, а сдают купленные квартиры в аренду.
В какую недвижимость выгоднее всего инвестировать?
Сегодня в качестве инвестиции можно рассматривать жилую и коммерческую недвижимость. Возможно, отдельно можно выделить на рынке недвижимости апартаменты, однако к ним у большинства инвесторов отношение пока очень настороженное.
В любом случае, инвестиция является очень ответственным решением. Конечно, в случае ошибки инвестор не лишится своей недвижимости, но и прибыли не получит. В таком случае остается уповать только на рост стоимости квартир.
Прежде чем решиться на инвестицию в недвижимость, нужно внимательно изучить рынок спроса и предложений в конкретном микрорайоне города. Если предложений много, то это означает, что срок окупаемости вашей инвестиции будет долгим.
Все эксперты московского рынка недвижимости едины во мнении, что инвестировать в недвижимость лучше всего до начала строительства объекта. В это время застройщики предлагают минимальные цены за 1 квадратный метр жилья. Это же относится и к коммерческой недвижимости. Безусловно, риск присутствует и здесь. Состоит же он в сроке сдачи дома в эксплуатацию. Увы, но долгострои у нас пока еще никто не отменял.
Однако поговорим о доходности таких приобретений. Эксперты уверяют, что доходность может составлять как от 30% до 60%, так и от 15% до 20% годовых. Как видите, разброс этого показателя очень велик, и связан он с целым рядом обстоятельств.
Если вложить всю сумму на начальной стадии строительства и продать квартиру вскоре после сдачи дома в эксплуатацию, то 30% прибыли вам гарантировано. Конечно, речь идет только о востребованной недвижимости.
Статистика показывает, что такая сделка в условиях Москвы растягивается в среднем на 2,5 года. Именно столько времени уходит на само строительство и положенные бюрократические процедуры.
Более высокую прибыль можно получить в случае продажи квартиры после ее отделки. Правда, здесь не все так однозначно. Многие новоселы предпочитают такую работу выполнить исключительно по собственному вкусу.
Развитость инфраструктуры в микрорайоне обязательно влечет за собой рост рыночной цены жилья в нем. Это нужно тоже учитывать, прежде чем решиться на инвестицию.
Выгодность инвестиции в недвижимость напрямую зависит от стоимости объекта и величины арендной платы за его использование. Это относится как коммерческой, так и к жилой недвижимости. Принято считать, что если окупаемость приобретенного объекта наступает через 10 лет, то это шикарный результат. Нетрудно догадаться, что при таком раскладе величина годовой арендной платы должна составлять 10% от стоимости недвижимости.
Статистика показывает, что доходность от перепродажи коммерческой и жилой недвижимости примерно одинакова, если речь идет о зонах с хорошим спросом. Что касается сдачи в аренду, тут ситуация несколько иная. Коммерческая недвижимость в лучшем случае окупается через 5 лет, а в худшем – через 8 лет. Жилая же недвижимость на московском рынке окупается не быстрее, чем через 12 лет. При этом следует иметь в виду, что жилая недвижимость на Московском вторичном рынке ежегодно дорожает почти на 10%. Этот показатель, конечно же, тоже заметно влияет на окупаемость объекта. Плюс к этому инвестировать в жилые объекты гораздо проще, чем в коммерческую недвижимость. Это касается как минимальной стоимости жилья, так и последующей его продажи. Проще говоря, продать квартиру гораздо проще, чем продать офис или магазин.
Что касается рисков, то они одинаковы как для коммерческой, так и для жилой недвижимости. Самым распространенным риском является то, что далеко не всегда реальная арендная плата соответствует тому размеру, о котором мечталось до приобретения недвижимости. Если ждать повышения спроса на аренду, то убытков при этом не избежать. Во всяком случае, оплачивать коммунальные услуги и налог на недвижимость все равно придется.
Ряд аналитиков состояния московского рынка недвижимости полагают, что инвестировать в апартаменты весьма выгодно. Эта недвижимость в плане инвестиций занимает как бы среднее положение межу коммерческой и жилой недвижимостью. Апартаменты, по их мнению, это некая золотая середина. В качестве аргумента они приводят тот факт, что в Москве апартаменты расположены только в самых престижных районах. Больше всего их в Центральном Административном Округе, где инфраструктура и транспортная развязка великолепно развиты. Вторым неоспоримым аргументом в пользу инвестирования в апартаменты является превосходная планировка помещений, высокие потолки и отменное инженерное оснащение таких объектов.
Кроме того, число апартаментов на рынке недвижимости Москвы весьма ограничено, а любой дефицит всегда влечет за собой рост рыночной стоимости такого объекта. Наконец, апартаменты позволено располагать там, где традиционные жилые дома строить вообще запрещено.
Судя по всему, инвесторы в прошедшем году уже успели оценить перспективы от приобретения апартаментов. Во всяком случае рост стоимости апартаментов 2019-м году на первичном рынке оказался самым рекордным за последние 5 лет. По сравнению с 2014-м годом стоимость одного квадратного метра в этом сегменте недвижимости возросла на 32%! А вот тот же показатель относительно жилой и коммерческой недвижимости составил лишь 7%.
Как не ошибиться при выборе объекта для инвестиции?
Несмотря на то, что в сети имеется масса информации относительно инвестирования в недвижимость, однозначного четкого совета вы нигде не получите. Связано это с тем, что реальная ситуация на рынке недвижимости любого города все время меняется. Все предугадать просто невозможно.
Между тем есть определенные правила, которые позволяют минимизировать риски от таких сделок. Прежде всего, следует определиться с целью инвестиции и выбрать надежного застройщика. Если вы хотите просто быстро перепродать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, то должны досконально проанализировать спрос на жилье в данном районе и убедиться в том, что застройщик всегда сдает объекты в эксплуатацию точно в срок. Если намереваетесь сдавать жилье в аренду, то убедитесь, что арендная плата в этом районе вполне вас устроит.
Ни в коем случае нельзя инвестировать в недвижимость все свои сбережения. Нужно понимать, что в жизни всякое случается. Необходимо инвестировать только ту сумму, которая не ухудшит финансовое положение семьи.
Далее нужно убедиться в том, что приобретенная недвижимость будет востребована как в части сдачи в аренду, так и в части покупки. Не торопитесь приобретать квартиры в удаленных районах Москвы. Лучше инвестировать в хорошо обжитые районы столицы.
Имейте в виду, если от вашей новой квартиры можно будет дойти пешком до остановки метро минут за 15, то это означает, что перепродать ее вы сможете как минимум на 15% дороже.
Правильнее будет инвестировать в те квартиры, которые строятся не в рамках отдельного дома, а в составе жилого комплекса. В таком случае развитие инфраструктуры здесь пройдет гораздо быстрее, а значит, и продажная стоимость квартир на вторичном рынке возрастет.
Рассматривая вероятную доходность от инвестиции в недвижимость, следует учитывать факт наличия у вас достаточной суммы денег для оплаты всей стоимости квартиры сразу. Если такая возможность у вас есть, то окупаемость инвестиции будет самой быстрой. Если же вы планируете взять ипотечный кредит, то, соответственно, и отдача от этой инвестиции будет гораздо скромнее. Часть арендной платы, а может, и всю, вам придется перечислять банку в счет погашения долга по кредиту.
Если вы решили инвестировать в коммерческую недвижимость, то прежде тоже нужно удостовериться в том, что в данном микрорайоне развита деловая жизнь города. К примеру, в спальных районах Москвы мало шансов, что кто-то возьмет в аренду вашу недвижимость под офис. В то же время под магазин ее возьмут весьма охотно, конечно, если она расположена на первом этаже. Точно наоборот обстоят дела в центральных районах столицы. Магазинов здесь хватает с избытком, а вот офисные помещения всегда спросом пользуются.
Если вы хотите быстро перепродать квартиру, то максимальную выгоду вы получите лишь в том случае, если рядом с домом в ближайшие годы строительство новых жилых объектов не намечается. Если же застраивается целый микрорайон, то весьма вероятно, что цена на вторичном рынке может и вовсе не возрасти, особенно если инфраструктура там еще не достаточно развита.
Что касается сдачи квартиры в аренду, то следует убедиться в том, что спрос в данном районе велик, а арендная плата вас вполне устраивает. При этом нужно иметь в виду, что после сдачи в эксплуатацию вашего дома, хоть и незначительно, но возрастет число предложений о сдаче жилья в аренду.
Важно понимать следующее. Чем больше строится жилых домов в данном районе, тем более рискованной будет инвестиция. То же самое относится и к срокам строительства.
Если подытожить все вышесказанное, то инвестор должен учесть три глобальных фактора. Это место расположения дома, срок сдачи его в эксплуатацию и комфортность планировки квартир.
В любом случае, нужно понимать, что инвестиции в объекты недвижимости не могут обеспечить вам высокую прибыль особенно в период активного строительства жилья. В то же время в качестве сохранения капитала такие инвестиции очень даже уместны. Что бы ни происходило в стране, но рынок недвижимости всегда будет соответствовать реальному материальному положению большинства граждан страны. Это означает, что инвестировать в недвижимость вполне безопасно.
