Если вы собрались купить себе собственное жилье, но услуги риэлтора вам не хочется оплачивать, необходимо как следует подготовиться к этой покупке. Прежде всего, вам не помешают знания порядка покупки квартир. Ниже на эту тему вы найдете подробную информацию и поймете, как без посредников купить квартиру.
Покупая квартиру без помощи риэлтора, вы сможете сэкономить существенную сумму, но помните, что при этом вы можете подвергнуться определенному риску, поскольку в покупке квартиры могут оказаться различные «подводные камни». Статистика говорит о том, что большинство неудачных сделок относится к тем, которые производились самостоятельно, и лишь 10% из них выполнялись с помощью специалиста, разбирающегося в недвижимости.
Подготовка к покупке
К покупке квартиры надо отнестись с большим вниманием и тщательно к ней подготовиться. Прежде всего, поймите, какую именно квартиру вы хотите купить, в каком районе должен быть расположен дом. При осмотре квартир не упускайте возможность поговорить с соседями, узнать про особенности двора, не собираются ли у подъездов шумные компании, нет ли неблагополучных соседей, способных устраивать по ночам шумные застолья.
Прилегающую к дому территорию тоже надо осмотреть внимательно, оценив степень благоустройства двора, его ухоженность. Обратите внимание, далеко ли от дома расположены объекты инфраструктуры, в которых вы заинтересованы - аптеки, магазины, школы, детские сады.
Осматривая саму квартиру, обратите внимание на то, в каком состоянии находятся напольные покрытия, а также нет ли свежих потеков на стенах и потолке. Сравните планировку квартиры с имеющимся в документах планом - важно убедиться, что в квартире никаких незаконных перепланировок не производилось.
Если вы уже выбрали квартиру, обязательно наведите справки обо всех ее жильцах. Надо проверить, кто прописан в квартире, и кто временно отсутствует, например, по поводу службы в армии или пребывания в местах лишения свободы, в интернате. Без стеснения поинтересуйтесь состоянием здоровья владельца, уточните, не состоит ли он на учете в каких-либо специализированных медицинских учреждениях. Надо будет также потребовать справку о том, что жилье не находится под арестом, не представляет собой предмет залога и не имеет никаких других обременений.
Важное значение при покупке квартиры имеет также информация о том, на каком основании ее владелец это жилье получил. Если он получил жилье в наследство, необходимо уточнить, имеются ли другие наследники, и не возражают ли они против продажи квартиры. В завещании может быть также предусмотрен завещательный отказ, на основании которого закрепляется право какого-то третьего лица проживать на данной жилплощади пожизненно.
Необходимо также уточнить семейное положение продавца, поскольку, если он состоит в браке, то обязательно согласие второго супруга на продажу квартиры. Надо узнать и то, не была ли квартира когда-либо предметом судебного разбирательства.
У продавца надо уточнить также и то, насколько долго он владеет данной жилплощадью. Если этот срок невелик, выясните причины, по которых он продает жилье. Такая быстрая продажа может быть свидетельством определенных скрытых недостатков, имеющихся в квартире.
Поэтапная инструкция по продаже квартиры самостоятельно
Этап 1. Сбор документов.
От продавца вам необходимо потребовать следующие документы:
- справка из БТИ с поэтажным планом здания и указанием метража помещения;
- выписка из домовой книги, которую можно получить в ЖЭКе в паспортном столе, в этой выписке указываются все прописанные в квартире лица;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности владельца квартиры - это может быть свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие способ приобретения квартиры: договор купли-продажи, документ, подтверждающий право на наследство, подтверждение о выплате пая, полученное в ЖСК;
- чтобы убедиться в том, что отсутствуют какие-либо обременения, можно потребовать выписку из ЕГРП;
- если в квартире прописаны и другие лица или имеются другие наследники, от них необходимо получить письменное оформленное согласие на продажу квартиры, такое согласие необходимо получить и от второго супруга.
- если в жилье зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, для продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Не помешает потребовать также справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что владелец квартиры в них на учете не состоит. Прилагается также квитанция об уплате госпошлины.
Все документы должны быть подлинниками, а не копиями
Этап 2. Заключение сделки.
В тот день, когда заключается сделка купли-продажи квартиры, все лица, которые указаны в договоре купли-продажи, должны лично присутствовать. Конечно, могут участвовать и их представители, имеющие на это нотариально оформленную доверенность, но подобные ситуации нежелательны. Каждый участник сделки должен иметь с собой паспорт. Желательно, чтобы этот договор заключался в присутствии нотариуса, но это не является обязательным требованием. Нотариус проверяет подлинность всех представленных документов, а также дееспособность сторон сделки.
Когда договор подписан, необходимо отправиться в Росреестр для составления в присутствии государственного регистратора заявления. Вы получите расписку в подтверждение того, что сдали документы на правовую экспертизу и на регистрацию права собственности с указанием даты их возвращения. До того момента, когда вы получите свидетельство, прописанные в квартире лица должны из нее выписаться, сняться с регистрационного учета и выехать из жилья.
В день, указанный в расписке, стороны посещают Росреестр, имея при себе паспорта, и получают свидетельство на право собственности. Именно с того момента, когда это свидетельство получено, к покупателю переходит право собственности на квартиру. Для полного завершения сделки необходимо подписать акт приема-передачи. Перед его составлением и подписанием надо еще раз осмотреть покупаемую квартиру и отразить в акте ее текущее состояние. Можно в этом же акте отразить и факт передачи продавцу денег за квартиру, а покупателю - ключей от нее.
Этап 3. Проведение расчетов.
Расчеты за приобретение жилья могут быть произведены до или после того, как заключен договор. Это определяет статья 486 ГК РФ. Общепринятая практика такова: расчет покупателя с продавцом производится в тот день, когда заключается сделка, но в договоре можно предусмотреть и иные сроки осуществления расчетов.
Практикуются три способа расчетов - наличными деньгами, безналичным путем и безналично с применением банковской депозитарной ячейки. Наличный расчет как наиболее опасный в последнее время очень редко используется. Если рассчитываться все же именно этим путем, необходимо обязательно составить расписку о получении денежных средств.
Если используется безналичная форма расчетов, сторонам надо обратиться в банк, где и происходит эта операция, в ходе которой со счета покупателя списывается необходимая сумма и зачисляется на счет продавца. Чаще всего расчеты при покупке квартир производятся с применением банковской ячейки. Покупатель в этом случае в присутствии продавца кладет деньги в предоставленную банком ячейку, а продавец получает право их забрать только после того, как предъявит в банке оформленный договор купли-продажи.
Необходимые условия действительности сделки
Когда квартира приобретается без участия опытного риэлтора, важно соблюсти все законные требования, чтобы, если вторая сторона окажется недобросовестной, она не имела возможности оспорить сделку в судебном порядке. Глава 9 ГК РФ говорит о том, что сделка будет признана действительной, если соблюдены следующие условия:
- обязательно необходимо убедиться, что продавец имеет полное право участвовать в сделке от своего имени, не состоит ли он на учете в ПДД, не совершает ли он сделку в состоянии опьянения, алкогольного или наркотического, не имеет ли каких-либо других ограничений;
- сделка заключена в установленной форме - вполне достаточно обычной письменной формы, но с последующей регистрацией в Росреестре права собственности;
- соблюдены принципы свободы воли, все стороны действуют вполне осознанно и без какого-либо принуждения принимают решение о продаже квартиры, а лица, в этом заинтересованные, дают добровольное разрешение на ее продажу;
- сделка выполнена без нарушений законодательства и не ущемляет права никаких третьих лиц;
- сделка не имеет противозаконного и неправомерного характера;
- все предоставленные документы являются подлинными и оформлены правильно.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ договор купли-продажи обязательно должен включать существенные условия:
- предмет договора, а именно обязанность продавца передать конкретную квартиру, расположенную по указанному адресу с определенными условиями, и обязанность продавца эту квартиру приять в собственность;
- цена квартиры, которая или точно оговаривается, или приводится строгий порядок ее определения.
Если в договоре указанные условия отсутствуют, он может быть признан незаключенным.
Если у Вас возникли сложности, обращайтесь в надежное агентство "Адресъ-недвижимость"