До недавних пор купля-продажа жилья осуществлялись исключительно при личном присутствии обеих сторон или их полномочных представителей, однако современные технологии позволили мечтать о дистанционном совершении сделок, а пандемия коронавируса помогла отбросить сомнения касательно того, что внедрять такие возможности нужно уже сейчас. Если до 2020 года можно было только подыскать квартиру через агрегатор и забронировать лот, то сегодня спектр доступных опций куда шире – можно даже подписать договор онлайн! Дистанционно можно запросить у банка ипотеку и получить ее, а уж в Росреестр давно можно не подавать бумаги в первоначальном значении этого слова.
Сейчас наблюдается рост популярности таких инструментов, но есть и скептически настроенные граждане, выдвигающие аргументы против дистанционной купли-продажи недвижимости.
Давайте разберемся, что и как.
Дальнейшая популяризация неизбежна
Дистанционные сделки одинаково удобны для покупки жилья на первичке и вторичке. Потенциальный покупатель может запросить онлайн-показ лота, выбранного на маркетплейсе, а если надо, получает ипотеку дистанционно. Верификация договоров в ситуации, когда стороны так и не встречаются в «реальном мире», осуществляется посредством усиленных квалифицированных цифровых подписей, затем они регистрируются в электронном виде. Хотя коронавирусная паника в последнее время стремительно идет на спад, клиенты, оценившие преимущества такого способа решения вопросов, к живым встречам уже не вернутся – это непрактично и неудобно. При подписании договора онлайн не нужно тратить время на дорогу туда-обратно, можно расположиться в комфортных условиях, не обязательно отменять отпуск ради сделки. Застройщики отчитываются, что в некоторых новостройках процент онлайн-продаж приближается к 100%.
На вторичном рынке огромной популярностью онлайн-торговля недвижимостью пользуется покупка жилья, когда продавец и покупатель – из разных регионов. Переезжая в другой город, человек не хочет тратить деньги на поездку, не понимая, удастся ли купить что-то стоящее, и стремится избежать ситуации, когда бюджет «путешествия» заставляет срочно хвататься за первый попавшийся вариант, иначе расходы на гостиницу станут слишком высокими.
При заключении онлайн-сделки клиенты обращаются за помощью к риелтору или нотариусу, а также могут сами подать документы в Росреестр в электронном виде, подписав их усиленной квалифицированной цифровой подписью. Вариант с подключением риелтора в качестве верификатора используется относительно редко ввиду того, что это специалист без лицензии, теоретически способный на мошенничество; остальные варианты приемлемы для сторон в равной степени.
Есть несколько обязательных условий для совершения купли-продажи жилья онлайн:
- сделка должна осуществляться напрямую;
- покупателем не может быть юрлицо или человек без российского паспорта;
- обе стороны должны быть полностью дееспособными;
- представительство по нотариальной доверенности запрещено;
- нельзя продавать заложенное имущество;
- купля-продажа осуществляется без поручителей.
Где купить или продать жилье онлайн?
ЦИАН.Сделка. Здесь можно купить жилье целиком или частично (комнату), также продаются нежилые помещения, земельные участки и парковочные места. В онлайн переведено все – проверка квартиры по базам данных на наличие обременений и прочих проблем, финансовые операции, регистрация в Росреестре.
Домклик. Сервисом руководят менеджеры Сбера, причем в онлайн-сделке их присутствует сразу два: один представляет продавца, другой – покупателя. Сотрудники сервиса следят за правильной последовательностью шагов сторон и дают клиентам ценные подсказки.
ПИК-Брокер. Этот сервис перепродает квартиры, ранее купленные им у предыдущих владельцев. Доступна опция дистанционного проведения сделки.
Как осуществляется покупка?
Первым делом клиент выбирает потенциальный лот – этот процесс ничем не отличается от выбора интересующих квартир на маркетплейсе для сделки классического типа с личным присутствием. Если речь о новостройках, то удобство клиента – в том, что он сразу видит правоустанавливающие документы застройщика, при этом договариваться о смотре отдельно не нужно – виртуальная экскурсия доступна изначально. На вторичном рынке, к сожалению, не все так однозначно – даже если продавец отснял квартиру и выложил ролик об этом, всегда есть вариант, что серьезные недостатки намеренно не попали в кадр, или, если их характер неоднозначен, могли быть несознательно пропущены автором видео.
Присмотрев недвижимость, достойную покупки, потенциальный покупатель обращается к продавцу за документами. В случае с застройщиком документация обычно отправляется по e-mail – она изначально готова, потому поступит в кратчайшие сроки. При оформлении сделки на вторичном рынке от предыдущих хозяев нужны паспорт, свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРН – последнюю можно получить в Росреестре онлайн, без личного посещения.
Затем оформляется сделка. Все выглядит предельно просто, если у покупателя есть нужная сумма, и он хочет потратить ее на новостройку – тогда застройщик сам регистрирует право собственности клиента на жилье в Росреестре, а деньги со счета счастливого нового владельца списываются автоматически. Передача средств полностью безопасна – она осуществляется через сервисы безопасных расчетов, с открытием специального посреднического счета – деньги просто не будут переданы продавцу без выполнения всех необходимых условий. При этом на вторичном рынке полноценное оформление онлайн-сделки без личного присутствия для продавца невозможно – он все-таки обязан лично подать письменное согласие на проведение дистанционной продажи в МФЦ.
Как работать с электронной подписью?
Онлайн-сделки стали возможными благодаря фактическому устранению такого анахронизма, как подпись от руки. Для купли-продажи жилья необходима УКЭП – усиленная электронная подпись в виде файла с зашифрованными данными владельца. Ее можно получить в аккредитованных удостоверяющих центрах, которые на основании поданного заявления, паспорта, ИНН и СНИЛС верифицируют будущего владельца подписи. Хранить файл можно на электронных носителях любого рода и даже в облаке, его «прикладывание» к электронному документу равноценно подписи от руки.
За и против дистанционной сделки
Достоинства купли-продажи в интернете очевидны:
- сделка осуществляется быстрее;
- никакой локдаун не помеха;
- при переезде в другой город можно не тратиться на гостиницы во время поиска жилья;
- безопасность сделки контролируют авторизованные посредники.
К сожалению, и у лучших изобретений есть свои минусы – дистанционные сделки с недвижимостью тоже их не лишены:
- приходится верить видео без возможности лично осмотреть объект;
- нужен полный пакет электронных документов;
- сначала нужно получить УКЭП.
На сегодняшний день большинство людей полагаются на бумажные документы, а не на электронные, потому понадобится некоторое время на то, чтобы специально оформить ту же УКЭП. Впрочем, решение о приобретении недвижимости тоже не принимается спонтанно – можно заняться оформлением электронной подписи, пока обдумываете решение.
Учитывая острую необходимость для активного современного человека ценить собственное время, дистанционные сделки выглядят настоящим прорывом. С другой стороны, значительная часть общества пока просто не доверяет тому, что нельзя «пощупать» – как минимум, такая позиция характерна для большей части представителей старшего поколения.
Стоит ли бояться дистанционных сделок?
Эксперты не скрывают, что любые электронные сервисы потенциально подвержены нестабильности, особенно если ими одновременно пользуется слишком большое количество людей. Тем не менее, самая страшная проблема будет крыться в замедлении сделки, а не в том, что она сорвалась или покупатель потерял деньги, так ничего и не купив. Определенная проблема кроется в том, что каждую сделку должен сопровождать профессионал – перегруженным может оказаться не столько сервер, сколько персонал.
Перечень необходимых документов
Проведение сделки в дистанционном режиме полностью имитирует «обычную» куплю-продажу – нужны все те же документы, только в электронном формате. Собираясь заключить сделку, подготовьте:
- паспорта продавца и покупателя;
- правоустанавливающую документацию, подтверждающую право владения вследствие покупки, получения по наследству или в дар;
- СНИЛС;
- справку о прописанных жильцах;
- документацию о семейном положении продавца, если он был женат или замужем когда-либо в момент владения продаваемой недвижимостью – даже бывшие супруги могут оспаривать факт сделки;
- супружеское согласие на совершение купли-продажи.
Предпочтение стоит отдавать сервисам, проводящим полноценную юридическую проверку – они заставят продавца показать людей, которые были зарегистрированы в квартире ранее, а также доказать, что по недвижимости нет просроченных коммунальных платежей. В отдельных случаях сторонам также необходимо доказать собственную дееспособность – предоставлением медицинских документов. Некоторые документы могут не иметь установленного электронного аналога – в этом случае их оцифровывают и оформляют подтверждение тождественности, такую услугу можно заказать у нотариуса.
