При словах «капиталовложение в недвижимость» у многих людей возникает ощущение, что речь ведется о покупке участка под застройку и перепродаже полностью построенного и обустроенного дома. Но это не совсем так, владение недвижимостью - это отличная возможность для развития предпринимательской деятельности.
Как это? Давайте порассуждаем конкретно
Берем стартовый капитал в сумме 10 млн. рублей (это средняя цена на квартиру площадью 50 кв. метров в Москве). Для оценки уровня дохода возьмем вклад в банке.
По истечению 10 лет вкладчик сможет получить еще 10 млн. рублей, и в конечном итоге у него будет уже 20 млн. рублей. Это, в общем-то, хороший результат. Но, к сожалению, вклад в банк - не самый надежный вид капиталовложения, так как сложно выбрать надежный банк. Ошибившись в его выборе, можно проиграть, и получить всего менее миллиона рублей. То есть этот вид инвестиций имеет определенные, очень серьезные риски.
Какие варианты становятся доступными при вкладе финансов в недвижимость?
Приобретение квартиры с последующей ее арендой. Способ, наверное, самый элементарный. За сумму в 10 млн. рублей можно купить квартиру из двух комнат, сделать в ней ремонт, и сдавать в аренду до 40 тыс. рублей, в месяц. Заплатив налоги, чистыми получаем 36 тыс. рублей (в год выходит примерно 400 тыс. руб.). Таким образом, через 10 лет мы можем получить всего более 4 млн. рублей. Это, конечно, не та сумма, на которую мы рассчитывали, но в нашем владении остается и квартира, а цены на недвижимость вряд ли упадут.
Приобретение нежилого помещения с последующей сдачей в аренду
Одним из удачных вариантов капиталовложения является, несомненно, приобретение торговых и офисных помещений, а затем сдача их в аренду. Разница в стоимости аренды за 1 кв. метр по сравнению с жилыми помещениями достаточно ощутима.
Если сразу отмести в сторону эксклюзив (инвестировать в него - большой риск), то на предложенную сумму можно купить помещение площадью до 70 кв. метров, и просить за его аренду ориентировочно 14 тыс. рублей за кв. м. в год. Таким образом, через 10 лет у нас на руках, помимо самой недвижимости, оказывается немаленькая сумма в 9,8 млн. руб.
Организация складских элементов
Этот способ пока не очень распространен. Нужно приобрести складское помещение любого назначения, желательно небольшое. Далее необходимо его перестроить под альтернативный формат - ячеистый склад, который возможно сдавать в аренду, начиная с 1кв. метра. В основном арендаторами будут жители близлежащих домов (они будут хранить в ячейках те вещи, которые занимают много места в мелкогабаритных квартирах - санки, коляски, лыжи) и арендаторы офисов. То есть место под склад выбираем в соответствии с близким расположением целевой аудитории (перспективных арендаторов) - это жилые комплексы, офисные центры. При поиске таких помещений основное внимание обращаем на бывшие промышленные фабрики, располагающиеся возле жилых кварталов и деловых комплексов. Капиталовложения будут поделены на 2 части - покупка нужного помещения, организация ячеек для хранения.
Квартиры в аренду посуточно
Первым делом, присматривая квартиру для посуточной аренды, следует обратить внимание на то, как близко от метро она расположена. Также, важно какие общественные места и достопримечательности находятся рядом с квартирой. Постояльцев обычно привлекает жилплощадь, рядом с которой недалеко находятся бизнес-центры, спортивные комплексы, парки, скверы и другие достопримечательности города.
Получив недвижимость, необходимо произвести в ней ремонт. На этоме не следует экономить, так как дешевый ремонт прослужит недолго и придется повторно отделывать квартиру. Это касается и мебели, лучше сразу приобретать хорошую качественную мебель, которая в эксплуатации со временем не так скоро поменяет свой внешний вид. После необходимо решить, самостоятельно будет сдаваться квартира или через специализирующиеся на посуточной сдаче агентства. Приняв решение о самостоятельной сдаче нужно создать свой сайт, визитки, оплатить рекламу и т.п. Прибегнув к помощи агентств, стоит понимать, что этот вариант хоть и удобен, но все равно придется отдавать процент от оборота. Растрат не избежать в любом случае.
Второй вариант реализации сдачи недвижимости более прост для инвестора, так как ему уже не нужно ломать голову, как завлечь клиентов. Профессиональная компания соответствующих фирм сделает все сама, на инвестора остается только уборка квартиры. Но и в этом случае можно нанять клинеров, которые позаботятся о чистоте помещения. Перспективы квартирного бизнеса таковы, что уже через 10 лет, с учетом выплат 10% агентству, проделанных двух косметических ремонтов и уплаты налогов, инвестор накапливает 6 млн. рублей. При этом собственником недвижимости по-прежнему так и остается сам инвестор. Такой доход не назовешь высоким, что обусловлено полной индивидуальной сдачей жилплощи. Организация хостела будет намного выгоднее, правда на это требуется больше материальных затрат, да и оптимально в этих целях приобретать не квартиру, а апартаменты.
Приобретение участка земли и его улучшение
Очередной вариант вложения финансов - покупка земельного участка, и его улучшение. Этот вариант следует рассматривать для ближайшего Подмосковья, так как в самой Москве он осуществлен не может быть по причине ограниченности стартового капитала.
Земля подразделяется на несколько разновидностей, которые зависят от назначения - земля под коммерческую, сельскохозяйственную деятельность. От назначения зависит и ликвидность земли. Конечно, быстрого дохода вы от владения землей не получите, потребуется некоторое время. Земля больше подходит под определение «длинных денег», так как владение земельным участком подразумевает долгосрочное капиталовложение.
Заключать сделки с землей в конечном итоге может оказаться более прибыльным занятием, чем операции с другим видом недвижимости. Следует знать, что в случае подготовки земельного надела для последующего строительства, либо подготовки коммуникаций, или перевода земли из сельскохозяйственного назначения в жилое, а затем в индивидуальное жилищное строительство, цена на участок возрастает в несколько раз. Что мы имеем, финансируя часть средств в земельный участок? Можно предусмотреть несколько способов дальнейшего развития.
Покупка двух и более участков при старте продаж загородного поселка
Один из самых элементарных вариантов вложить деньги - это купить несколько участков в тот момент, когда стартуют продажи загородного поселка в Подмосковье. Нужно также учесть, что, так как это коттеджный поселок, земля будет выставляться на продажу уже с наличием коммуникаций от продающей стороны.
Сумма в 10 млн.руб. - это ориентировочно 50 соток (если считать 200 тыс. рублей за каждую сотку). После продажи преобладающей части коттеджей, строительства дорог, внутренней и внешней инфраструктуры (это произойдет ориентировочно через лет), от последующей перепродажи имеющихся активов можно получить около 20 млн. рублей (это если учесть первоначально вложенные финансы).
Покупка участка 50 соток
Еще один способ выгодно вложить средства - купить участок площадью 50 соток в ближнем Подмосковье, в 300 км от Москвы, потратить сумму в 7 млн. рублей. Оставшиеся 3 млн. рублей используем на смену категории участка - указываем, что под коммерческое использование. Затем оформляем необходимую документацию, которая подтверждает подведение к участку всех необходимых коммуникаций. Далее занимаемся перепродажей улучшенного участка, и в течение трех лет можем заработать 25 млн. рублей, с учетом тех средств, что уже были вложены.
При выборе земельного участка следует четко понимать его перспективы на будущее. Нужно учитывать его близость к дороге (соотношение по фасаду 2 к 1), также планируется или нет жилая застройка в будущем, желательно, чтобы в районе отсутствовали ограничения по коммуникациям. Если реализация близлежащих участков затянется, то соответственно, может затянуться и реализация данного.
Покупка участка, постройка на неём нежилого помещения
Этот вариант более подвержен рискам, но в итоге может принести большую прибыль. Раскроем суть: первым делом - приобретение участка земли и его застройка (привлечение кредитных средств). Строится объект коммерческого назначения – мойка автомобилей, магазин, ресторан. Далее он продается как объект недвижимости, или уже как объект бизнеса. Расчеты таковы (рассмотрим вариант со стройкой магазина) - 10 млн. рублей составляет 30% от общей суммы инвестиций (иначе в кредитовании откажут). Всего необходимо инвестировать 40 млн. рублей. После строительства магазина появляется возможность продать его за 80 млн. рублей. Погасив кредитную задолженность, а также все издержки и сопутствующие расходы, имеем на руках чистыми до 35 млн. рублей, это с учетом вложенных изначально финансов.
Выбор за вами
Несмотря на то, что направлений для движения в области инвестиций в недвижимость достаточно много, начинающий инвестор часто оказывается перед непростым выбором. Многие отрасли кажутся надежными и достаточно перспективными, однако отдавать предпочтение следует именно тем, с деятельностью которых инвестор хоть немного ознакомлен.
Если же выбрать совершенно новое для себя направление и сразу же вложить в развитие проекта деньги, существует большой риск получения вместо ожидаемой прибыли непредвиденных убытков и расходов.
