Начало следующего 2020 года ознаменуется введением в действие нового закона, согласно которому люди смогут получить денежную компенсацию в случае утраты права собственности на недвижимое имущество. Выплаты будут полагаться даже тем, кто купил жилье у недобросовестных собственников до выхода закона, то есть, законодательное нововведение будет иметь обратную силу. К недобросовестным относятся такие собственники, которые получили свое жилье в ущерб другим претендентам. Едва ли предусмотренная законом компенсация покроет временные и финансовые затраты на ремонт и благоустройство, поэтому будущие собственники должны постараться тщательно проверить историю приобретаемой квартиры, чтобы избежать потенциальных проблем.
Изданию стали известны подробности одной истории, которой поделилась женщина, представившаяся Мариной. По ее словам, она купила квартиру у человека, которому та досталась по наследству от отца. При проверке документов подтвердилось, что наследник один. 1,5 миллиона рублей было вложено в ремонт квартиры, который длился около полугода. Вскоре после того, как семья закончила обустройство и зажила нормальной жизнью, в квартире раздался звонок от… дочери покойного! Оказалось, что бывший владелец недвижимости знал о существовании сестры, но поскольку с отцом она не общалась и вообще долгое время жила в другой стране, не принял это в расчет. По суду было принято решение в пользу откуда ни возьмись объявившейся наследницы, и сделка была аннулирована. С такой же проблемой сталкиваются многие граждане по всей стране. Если обнаруживаются нарушения при получении права собственности, последующие сделки с недвижимостью признаются недействительными и аннулируются.
В масштабах рынка недвижимости данная проблема стоит достаточно остро, ведь в России порядка 36000 квартир, у которых имеется проблемное прошлое. Такие цифры привел председатель Государственной Думы Вячеслав Володин, подтвердив, что новые владельцы таких квартир рискуют потерять и вложенные деньги, и само жилье.
По идее, после аннулирования сделки суд обязует недобросовестного собственника вернуть деньги несостоявшимся владельцам, однако на практике получается, что денег у него уже нет, а доходы, из которых можно было бы удерживать причитающуюся сумму, мизерны. Именно поэтому и пришлось внести поправки в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Преимущества нового закона
Србуи Иващенко, ведущий юрист ЕЮА (Европейская юридическая служба), пояснил изданию, что благодаря введению поправки добросовестный покупатель получит право на единовременную компенсацию из государственной казны в связи с необходимостью вернуть жилье предыдущему владельцу. Выплата однократной компенсации будет осуществляться после того, как вступит в силу судебный акт об истребовании жилья. Получив такой акт, приобретатель недвижимости должен будет обратиться с иском к Российской Федерации с требованием компенсации. Размер выплат устанавливается в ходе судопроизводства либо на основании суммы реального ущерба, либо на основании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
При этом очевидно, что даже в случае возврата денежных средств, покупатель уже затратил силы и средства на ремонт, результатами которого ему не придется наслаждаться. Время на судебные разбирательства тоже уже не вернуть.
В связи с этим потенциальные покупатели жилья должны четко понимать, что проверка истории квартиры должна производиться в обязательном порядке во избежание проблем с экс-владельцами.
Как обезопасить себя от рискованных сделок?
Безопасность сделки по купле-продаже недвижимого имущества существенно повышается, если совершать ее через нотариуса. Таким советом поделился с изданием Дмитрий Лесняк, один из руководителей юридической компании BMS Law Firm.
Нотариус обязан будет запросить данные Росреестра о конкретной квартире, из которых он сможет узнать, имеются ли у нее обременения. Кроме этого, нотариус гарантирует чистоту сделки, таким образом, она будет считаться добросовестной. Можно совершать сделку и без нотариуса, однако в этом случае придется проверять историю квартиры и все документы на нее либо самостоятельно, либо с помощью юриста. Вот список того, что нужно обязательно проверить перед покупкой жилья:
- нет ли у квартиры обременений;
- нет ли притязаний третьих лиц на право собственности;
- были ли нарушения при совершении предыдущих сделок.
Особенно актуальна такая проверка для вторичного жилья, которое было получено путем приватизации или вступления в наследство. Без подобной проверки покупатели рискуют оказаться жертвами серийных мошенников, для которых подделка документов и различные махинации с жильем стали источником хорошего дохода. Главное правило при покупке жилья - не торопиться и соблюдать осторожность. При этом настороженность должно вызывать жилье, у которого часто менялись собственники. Об этом напоминает главный аналитик Центра аналитики и финансовых технологий (ЦАФТ) Антон Быков. По его словам, условия на нынешнем рынке недвижимости диктует покупатель. То есть, дефицита жилья нет, предложение превышает спрос. Поэтому мошенники используют прием создания искусственного ажиотажа и предлагают слишком уж заманчивые условия сделки.
Первое, на что нужно обратить внимание, - это цена. Она не должна быть значительно ниже среднерыночной. Специфика региона также играет роль, поскольку в современной России динамика рынка жилья определяется распределением потоков трудовых мигрантов и экономическим положением того или иного субъекта РФ. Неоднородность рынка недвижимости приводит к тому, что в некоторых регионах могут полностью отсутствовать тенденции, характерные для всей страны, а дефицит жилья или падение спроса может наблюдаться только локально, в пределах конкретного района.
Юристы единогласно советуют избегать сделок по доверенности. Все необходимые документы продавец должен подписывать самостоятельно. Как минимум, можно будет не опасаться, что бывший владелец «вдруг» окажется не осведомлен о существовании доверенности. Снизить риски поможет и такая простая мера, как оценка времени владения недвижимостью. Чем дольше квартира в собственности у одного владельца, тем выше вероятность того, что неожиданных претендентов на нее не возникнет.
